Решение по делу № 2-1698/2020 от 27.05.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №2-1698\20

27 июля 2020 года

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Иноземцевой Э.В.

при секретаре Фатхулоевой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>2 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» о признании права собственности, указав, что является собственником объекта литер А, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен истцу в аренду для размещения магазина. На указанном земельном участке истицей без получения разрешительной документации было произведено строительство нового объекта нежилого назначения – магазина литер Б, общей площадью 114,3 кв.м. Самовольная постройка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Обращаясь в суд, истец просил признать за ней право собственности на нежилое здание литер Б, общей площадью 168 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 10 декабря 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Астраханской области.

Истец <ФИО>2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. Суд принял решение рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика, Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани, <ФИО>4, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, против удовлетворения исковых требований возражал, поскольку строительство объекта произведено без получения разрешения, земельный участок относится к землям общего пользования за границами красных линий, утвержденных в составе проекта планировки и межевания территории для строительства линейного объекта по <адрес> от развязки с <адрес> до <адрес> в <адрес>, и расположен в охранной зоне от жилого дома по <адрес>.

Представитель ответчика, Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>», в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, в материалах дела имеются возражения на исковое заявление, указав, что истцу предоставлен земельный участок для эксплуатации объекта (литер А), а не для строительства каких-либо новых объектов. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что объект возведен в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Против удовлетворения исковых требований возражают, просили в их удовлетворении отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель ответчика, администрации муниципального образования «Город Астрахань», в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. Суд, принял решение рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица, Управления Росреестра по Астраханской области, в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. Суд, принял решение рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

- принадлежность земельного участка лицу;

- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

- наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как установлено в судебном заседании, <ФИО>2 является собственником нежилого здания литер А по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <дата>.

По договору аренды земельного участка <номер> от <дата>, заключенному между администрацией муниципального образования «<адрес>» и <ФИО>2, последняя приняла в аренду земельный участок, площадью 168 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях размещения магазина, сроком с <дата> по <дата>.

До настоящего времени договор аренды земельного участка не расторгнут, в ЕГРН запись об аренде земельного участка не погашена.

Частью 1,2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На указанном земельном участке истицей без получения разрешительной документации было произведено строительство нового объекта нежилого назначения – магазина литер Б, общей площадью 114,3 кв.м.

Строительство объекта выполнено без разрешительной документации, в связи с чем является самовольной постройкой.

Согласно техническому паспорту, выданному ООО «Новое БТИ» от <дата>, на нежилое здание (магазин) по адресу: <адрес> литер Б, площадь составляет 114,3 кв.м.

Согласно техническому заключению ООО «АБ Форма» о техническом состоянии основных строительных конструкций магазина (литер Б) по <адрес> в <адрес>, <номер> проведенного в ноябре 2019 года, в результате обследования конструкций установлено, что основные конструкции здания по адресу: <адрес> литер «Б» в <адрес> на момент обследования находятся в работоспособном техническом состоянии и не представляют угрозы для жизни и здоровья людей. Несущие конструкции монолитного железобетонного каркаса подземной и надземной частей здания, а также ограждающие конструкции (наружные и внутренние стены) пригодны для дальнейшей эксплуатации в здании как для помещения общественного назначения (торгово-офисное помещение).

Как следует из экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» <номер> от <дата>, нежилое здание по адресу: <адрес> (литер Б) возможно использовать под размещение торгово-административного здания по реализации непродовольственной группы товаров, при условии соблюдения требований СанПиН 2.2.1/2.<дата>-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.<дата>-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Согласно акту экспертизы по обеспечению пожарной безопасности, проведенной ООО «Астраханский центр пожарной безопасности» <номер> от <дата>, при строительстве нежилого помещения (здания магазина) конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения обеспечивают выполнение условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности установленных техническими регламентами о требованиях пожарной безопасности.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведенная ООО «АЦНЭ «Паритет», по результатам которой установлено, что обследованный в процессе экспертизы объект – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует нормам действующего СНиП 31-06-2009 (СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения) в части объемно-планировочных решений принятых при проектировании и строительстве данного типа зданий. При обследовании конструкции здания находятся в исправном техническом состоянии.

Согласно статьи 11 Порядка применения градостроительных регламентов из Правил землепользования и застройки <адрес> по решению Госдумы <адрес> от <дата> <номер> (с изменениями от <дата>) п.6 «земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования предельные (минимальные и (или) максимальные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Нахождение обследуемого нежилого здания литер Б на данном земельном участке не нарушает действующие градостроительные регламенты и не нарушает прав третьих лиц.

В целом нежилое здание литер Б не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

<ФИО>2 обращалась в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» с вопросом о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания литера Б, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с письмом Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», в реестре объектов, получивших разрешение на строительство, спорное нежилое здание не значится.

Согласно разъяснениям, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что истцом предпринимались меры по легализации самовольно возведенной постройки, было получено разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства и подготовлена проектная документация.

Вместе с тем, суд учитывает, что земельный участок под постройкой (литера Б) предоставлен <ФИО>2 для эксплуатации объекта (литера А), о чем свидетельствует договор аренды земельного участка от <дата>.

Кроме того, одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пункт 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ закрепляет перечень категорий подразделения земель в Российской Федерации по целевому назначению, в который в том числе входят земли населенных пунктов (пп. 2).

Земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в том числе, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Таким образом, вопросы дополнения или изменения вида разрешенного использования земельного участка разрешаются администрацией муниципального образования «Город Астрахань».

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно Правил землепользования и застройки МО «Город Астрахань» от <дата> <номер> с изменениями, внесенными решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от <дата> <номер>, <дата> <номер>, земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне ТР_3 (зона многофункционального использования), для которой установлены следующие виды разрешенного использования недвижимости: земельные участки (территории) общего пользования, коммунальное обслуживание, объекты придорожного сервиса, парковки, переходы надземные и подземные, рекламные конструкции.

Таким образом, в указанной территориальной зоне размещение и реконструкция объектов капитального строительства не относится к видам разрешенного использования недвижимости.

Кроме того, согласно решению горсовета народных депутатов <номер> от <дата> земельный участок по вышеуказанному адресу расположен в охранной зоне от жилого дома по <адрес>.

Как следует из протокола заседания комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования «Город Астрахань» от <дата>, <ФИО>2 обратилась с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань» в части изменения территориальной зоны ТР-3 (зона магистральных улиц и дорог), в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 30:12:030105:6906 по <адрес>, на зону Ц-10 (зона многофункционального использования территорий), однако в этом ей было отказано, ввиду несоответствия требованиям п.2 ч.1 ст.34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно функциональным зонам и параметрам их планируемого развития, определенным Генеральным планом развития <адрес> до 2025 года, ввиду несоответствия комплексной транспортной схеме <адрес>, утвержденной постановлением мэра <адрес> от <дата> <номер>-м, а также ввиду расположения земельного участка на землях общего пользования за красными линиями, утвержденными распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» от <дата> <номер>-р в составе проекта планировки территории для строительства линейного объекта по <адрес> развязки с <адрес> до <адрес> в <адрес>.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и нормы закона, суд считает исковые требования, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования <ФИО>2 к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Советский районный суд г. Астрахани.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья: Иноземцева Э.В.