Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1720/2011 ~ М-1389/2011 от 11.08.2011

Дело № 2-1720/2011

              РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Емельяновский районный суд <адрес> в составе: председательствующего Ежелевой Е.А., при секретаре ФИО9, с участием истцов ФИО10, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, представителя истцов ФИО11, представителя ответчика ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

             УСТАНОВИЛ:

ФИО5 и ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, обратились в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, с одной стороны и ФИО6 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, согласно которому они приобрели в общую долевую собственность жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> 13 Борцов, <адрес>. После заключения договора и вселения в квартиру истцы установили наличие существенных недостатков. Так, с наступлением весны существующая в квартире трещина на стене стала расходиться в разные стороны и стала сквозной, практически полностью разрушен фундамент дома, окно выпадает наружу, из-за сильной деформации дома перегнулись деревянные балки перекрытия. О данных недостатках на момент приобретения истцам известно не было, так как квартира приобреталась в зимнее время. Согласно заключению межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по результатам обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, строительные конструкции обследуемого дома с холодной пристройкой находятся в техническом состоянии, характеризующемся как неудовлетворительное. Существующие дефекты и деформации свидетельствуют о существенном снижении несущей способности. Обследуемый жилой дом является капитальным зданием. Для продолжения нормальной эксплуатации и восстановления несущей способности строительных конструкций требуется провести капитальный ремонт по усилению и (или) замене изношенных конструкций в жилом доме и холодной пристройке. На основании пунктов 33 и 34 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» проектный отдел Межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по <адрес> считает проведение капитального ремонта по усилению и (или) замене изношенных конструкций технически трудновыполнимым и экономически нецелесообразным, а проживание в указанном жилом доме – невозможным.

По мнению истцов, договор подлежит расторжению в силу п. 1 ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ, п. 1 ст. 476 ГК РФ.

В ходе рассмотрения спора по существу истцы изменили заявленные требования, и просят признать договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 166 ГК РФ, ст. 178 ГК РФ, ссылаясь на то, что на момент заселения и отчуждения в квартире был сделан косметический ремонт – стены отштукатурены и побелены, трещины в стенах заделаны, подполье за летние месяцы просушено; ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах детей, а также ФИО5 были введены в заблуждение при заключении договора купли-продажи, поскольку достигнутый результат не соответствует той цели, которая имелась в виду. Так, целью заключения договора купли-продажи являлось прежде всего приобретение жилой квартиры пригодной для использования в соответствии с целями ее приобретения, а именно для проживания семьи. Как утверждают истцы, их заблуждение имеет существенное значение, так как заключенным договором купли-продажи нарушены их права и законные интересы, поскольку то, на что они рассчитывали, заключая договор купли-продажи, в действительности не получили (л.д. 165).

В судебном заседании истцы поддержали исковые требования, в обоснование привели доводы, изложенные в заявлении, дополнительно пояснили, что до переезда в <адрес> 13 Борцов они проживали в квартире в <адрес>; решив приобрести дом на земле, через знакомых нашли ФИО6, которая продавала квартиру по вышеуказанному адресу; осмотрев квартиру и договорившись с ФИО6 об оплате ее стоимости в рассрочку (до 2012 года), истцы согласились ее приобрести; ДД.ММ.ГГГГ они вселились в квартиру; на момент вселения в ней имелись небольшие трещины (в зале над окном), но они были незначительные; само окно на 20 см выступало наружу, дом имел уклон; с его внешней стороны над окном также имелась трещина; фундамент дома осматривать не стали, так как он был занесен снегом; во время проживания в доме было постоянно прохладно, несмотря на то, что они топили печь, от окон ощущались потоки холодного воздуха, одно из них полностью заложили кирпичом; с наступлением весны и таяньем снега в квартире стали появляться трещины, в том числе сквозные.

Представитель истцов ФИО11 просила заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что истцы не могли обнаружить те недостатки, имевшиеся в приобретаемой квартире, поскольку эти недостатки были скрыты ФИО6, которая перед продажей помещения сделала в квартире косметический ремонт, трещины заклеила марлей, сверху побелила; фундамент дома обсыпан был смесью песка и цемента, сверху установлена завалинка.

Представитель ответчика ФИО12 в судебном заседании с иском не согласилась, ссылаясь на то, что истцы проживали в квартире, которую впоследствии купили, в течение пяти месяцев; часть тех недостатков, которые перечислены в исковом заявлении, они видели сразу, часть могли обнаружить во время проживания в квартире; в частности, у них была возможность осмотреть фундамент дома, ознакомиться с техническим паспортом, который прилагался к документам, сданным сторонами сделки на регистрацию; кроме того, истцам сообщалось о том, что дом старый.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя ФИО12, что суд с учетом мнения сторон и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ нашел возможным.

Суд, выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как усматривается из правовой позиции истцов, требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным они обосновывают наличием скрытых недостатков, обнаруженных после передачи жилого помещения и тем, что они были введены ответчиком в заблуждение относительно качеств приобретаемой квартиры, которые значительно снижают возможность использования этой квартиры по назначению.

Статьей 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцы по договору купли-продажи приобрели у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>, общей площадью 28.4 кв.м., в том числе жилой 22.3 кв.м.м., с постройками и сооружениями за 600 000 рублей, и земельный участок под данной квартирой площадью 1 161, 3 кв.м. за 500 000 рублей с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ; пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что продающиеся земельный участок, квартира переданы продавцом покупателям в надлежащем качественном состоянии (как они есть) при подписании договора и договор приобретает силу акта приема-передачи (л.д. 5). Право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, зарегистрировано за истцами ДД.ММ.ГГГГ по ? доле за каждым; этим же числом произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д. 6,7,8,9,10,11,12,13, 76-77).

Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру видно, что на регистрацию в Росреестр серди прочих документов представлялась выписка из реестра объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указан год ввода в эксплуатацию дома – 1966 го (л.д. 51).

Из технического паспорта жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>, хранящегося в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Емельяновский производственный участок, и составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что вышеуказанный дом вводился в эксплуатацию в 1966 году, капитальный ремонт не производился, состоит из трех квартир; квартиры имели внутреннюю отделку: штукатурку и побелку (л.д. 96-107).

Из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ видно, что жилой дом по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>, обследовался ДД.ММ.ГГГГ; в ходе обследования были установлены признаки износа конструктивных элементов, а именно деформация трещин фундамента, трещины шифера, трещины в оконных проемах, осадка пола; процент износа составлял 28.2 % (л.д. 108-113,114-119).

Из технического паспорта спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ видно, что фундамент под квартирой истцов имеет трещины, разрушения, отклонение от вертикали, стены и их наружная отделка имеют искривления, сквозные трещины, выпучивание; перегородки – перекос, трещины, выпучивание, гниль; перекрытия чердачные – прогибы, продольные трещины, гниль; крыша – потемнение, сколы, трещины; полы – стертость досок, просадку, гниль; проемы оконные – гниль, трещины, щели; проемы дверные – перекос, неплотный притвор; внутренняя отделка – трещины, коробление; печное отопление – трещины, отпадение штукатурки (л.д. 24-26).

Согласно заключению по результатам обследования технического состояния строительных конструкций спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ строительные конструкции обследуемого дома с холодной пристройкой находятся в техническом состоянии, характеризующемся как неудовлетворительное; для продолжения нормальной эксплуатации и восстановления несущей способности строительных конструкций требуется провести капитальный ремонт по усилению и замене изношенных конструкций в доме и холодной пристройке, однако проведение капитального ремонта, по мнению проектного отдела Межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» технически трудновыполнимо и экономически нецелесообразно, а проживание в доме невозможно (л.д. 15-23).

Из объяснений истцов следует, что до заключения оспариваемой сделки они проживали в вышеуказанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ, то есть неполных пять месяцев, видели несколько трещин внутри квартиры и снаружи дома, однако считали их незначительными; ощущали, что в квартире прохладно, однако думали, что причина в окнах, с техническим паспортом дома до его приобретения они не знакомились, так как ждали, что его предоставит ФИО6.

Из показаний свидетеля ФИО13, допрошенной в судебном заседании по ходатайству истцов, следует, что ФИО13 ранее проживала по соседству с истцами в квартире № 3 с ДД.ММ.ГГГГ; квартиру истцов Терентьева впервые посетила осенью 2010 года; на тот момент в комнатах стены были побелены; в подполье она видела воду; весной дом начал рушиться, везде стали появляться трещины.

Из показаний свидетеля ФИО14 (матери ФИО4) следует, что в начале января 2011 года она переехала на постоянное место жительства к своей дочери ФИО15, проживающей в квартире по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>; сразу, как заселилась, Волкова увидела, что в квартире везде были трещины: над дверьми, над окном, в месте нахождения электросчетчика, около печки в углу; в квартире была сырость, пол был холодным; одно из окон было заложено кирпичом; Волкова указывала ФИО16 на то, что под окном имеется сквозная трещина, на что ФИО16 сказал, что весной заделает; весной, когда «пошла вода», дом стал рушиться, от него отсоединилась веранда.

Таким образом, на основании вышеприведенных доказательств суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен ДД.ММ.ГГГГ; до его заключения истцы проживали в спорной квартире в течение пяти месяцев, видели, что в стенах имеются трещины, в том числе сквозная в месте расположения окна, что в квартире холод, сырость, знали о том, что дом старый; до заключения договора купли- продажи квартира истцами осмотрена, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему ее потребительские качества, не предъявлено, подписав договор купли-продажи, в котором содержится условие о том, что договор приобретает силу акта приема-передачи, истцы подтвердили пригодность квартиры для проживания.

При таких обстоятельствах, ссылка истцов на скрытые недостатки приобретенного ими жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельна, поскольку, приобретая имущество, они также имели возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, ознакомиться с техническими паспортами, в которых имеется указание на наличие трещин в доме, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки; данные доводы опровергаются также договором, условия которого были подписаны истицами и с которыми они были согласны.

Не состоятельны также доводы истцов о том, что они были введены в заблуждение относительно качеств предмета сделки.

Как указывалось выше в соответствии с требованиями п. 1 ст. 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в пункте 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет, а также воля сторон.

Статья 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, истцам разъяснялась.

Однако истцы в процессе рассмотрения дела не представили суду доказательств тому, что, заключая спорный договор, они совершали такие действия под влиянием заблуждения относительно качества приобретаемого объекта.

То, что ответчик перед заселением истцов в свою квартиру побелила в ней стены, не свидетельствует о том, что таким образом она пыталась скрыть недостатки в виде трещин, гнили и т.д. и ввести истцов в заблуждение. У истцов было достаточно времени, чтобы обнаружить все имеющиеся в жилом помещении недостатки и отказаться от сделки по приобретению данного помещения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 13 Борцов, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Емельяновский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: