Решение от 02.06.2020 по делу № 3а-10/2020 от 19.11.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 июня 2020 года г. Абакан

дело № 3а-10/2020

19OS0000-01-2019-000145-38

Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Киричек О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Примаковой Нелли Васильевны к Правительству Республики Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Примакова Н.В. 19 ноября 2019 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым №. В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца и составляющую 8679263,41 рубля.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Определениями суда от 19 ноября 2019 г. и от 11 марта 2020 г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – Управление Росреестра по Республике Хакасия) и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, в качестве заинтересованного лица – Бирюков И.А.

В судебном заседании административный истец Примакова Н.В., требования административного искового заявления поддержала, уточнив их, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Минимущество Хакасии) Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности от 16 сентября 2019 г. № 020-56-Д, представитель заинтересованного лица администрации г. Абакана Варламова А.Ю., действующая на основании доверенности от 9 января 2020 г. № 05, полагали, что требования административного истца не подлежат удовлетворению, так как надлежащие доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены, а имеющиеся в деле отчет оценщика и заключение судебной экспертизы составлены с многочисленными нарушениями законодательства об оценочной деятельности.

Представители административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованное лицо Бирюков И.А., извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, представителей административного ответчика Минимущества Хакасии и заинтересованного лица администрации г. Абакана, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административному истцу Примаковой Н.В. и заинтересованному лицу Бирюкову И.А. принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) объект недвижимости – нежилое помещение площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 9 августа 2018 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 октября 2019 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 12945893,98 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 26 июня 2018 г. в соответствии с Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 26 июня 2018 г. №, утвержденным ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 26 июня 2018 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

В силу статьи 19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней кадастровой оценки и датой проведения очередной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. № 113, предполагает при определении кадастровой стоимости помещения при образовании, создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или его изменения в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства в случае, если кадастровая стоимость помещений, расположенных в них, не установлена, применение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание либо удельного показателя кадастровой стоимости этого здания (пункты 3.2, 2.1. и 2.2. Порядка), полученных с использованием методов массовой оценки.

Административным истцом представлен отчет ООО «ЭКОРС», оценщик ФИО11, от 6 сентября 2019 г. № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с указанием рыночной стоимости по состоянию на 26 июня 2018 г. помещения с кадастровым № в размере 8679263,41 рублей.

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами «е», «ж» и «з» пункта 8 ФСО № 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (пункт 10 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункты «б» и «в» пункта 22 ФСО № 7).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов «е», «ж», «з» пункта 8, пункта 10 ФСО № 3, пункта 10, подпунктов «б», «в» и «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщик, указывая на размер физического износа, ссылается на технический паспорт здания, копия которого не приложена к отчету об оценке и ссылка на него при описании объекта оценки отсутствует. Пояснения ФИО11 об опечатке не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщиком использовались для расчета износа не только сведения из таблицы на стр. 75 отчета, но и сведения о времени сдачи здания в эксплуатацию, содержащиеся в технической документации.

Указывая на удовлетворительное состояние объекта оценки, оценщик исходил из расчета износа, не подтвержденного необходимыми документами (т.1, л.д. 45, 48, 122), при этом не указывает источник сведений об удовлетворительном состоянии объектов-аналогов и не применяет корректировки при их сравнении с объектом оценки.

Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и ее результаты допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке от 6 сентября 2019 г. № является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.

В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 6 сентября 2019 г. №, определением суда от 26 декабря 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Траст-аудит», эксперт ФИО12

Согласно заключению судебной экспертизы от 3 марта 2020 г. № рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 26 июня 2018 г. составила 9455656 рублей.

Возражения представителей Минимущества Хакасии и администрации г. Абакана по представленному заключению не свидетельствуют о недостоверности данного доказательства.

Представленные сведения с интернет-сайта НП СРО «ДСО», а также копия решения Арбитражного суда Красноярского края от 23 января 2019 г. по делу № А33-4417/2018, свидетельствующие о работе ФИО13, ФИО11 в ООО «Траст-аудит», сами по себе не свидетельствуют о наличии заинтересованности эксперта ФИО12 в результатах экспертизы.

При назначении судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, ей разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьями 49, 77-83 КАС РФ.

Доводы о наличии родственных связей между оценщиком ФИО11, ФИО13 и административным истцом не имеют значения, поскольку отчет, составленный ФИО11, исключен из числа доказательств по делу.

Проверив заключение на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Выводы эксперта о состоянии рынка недвижимости мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами.

Опечатка, допущенная экспертом в дате осмотра объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности проведенной экспертизы. Доводы о некорректном подборе объектов-аналогов не подтверждены ссылками на иные объекты аналоги и сводятся к несогласию с выводами эксперта, обосновавшего надлежащим образом выбор объектов-аналогов для сравнения.

Доводы об отсутствии сведений о состоянии отделки объектов-аналогов №№ 1, 2 (т. 2, л.д. 27) при наличии корректировки на состояние отделки при сравнении с объектом оценки противоречат имеющимся доказательствам – состояние отделки объекта-аналога № 1 видно на фотографии в объявлении о продаже, приложенному к экспертному заключению; объект-аналог № 2 также подробно описан в объявлении о его продаже в приложении к заключению. Кроме того, данный объект находится в одном здании с объектом оценки, осмотр которого производился (т.2, л.д. 45-46).

Заслуживают внимания доводы о неправомерном выделении экспертом НДС в рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом не учтено, что исходя из статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях его эксплуатации без реализации имущества не образует объект обложения НДС.

Письменное обоснование позиции эксперта в дополнении к заключению эксперта от 19 мая 2020 г. и от 29 мая 2020 г. со ссылкой на утвержденные 13 мая 2020 г. Советом Союза Саморегулируемых организаций оценщиков «Методические разъяснения по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости», согласно которым при отсутствии информации о наличии или отсутствии НДС в ценах аналогов оценщик может основываться на допущении о наличии или отсутствии НДС с учетом типичных условий оферт по аналогичным объектам, установленным в рамках анализа рынка, нельзя признать достаточным.

Из заключения судебной экспертизы от 3 марта 2020 № и приложенных к заключению материалов видно, что цена объектов-аналогов и размер арендной платы в объявлениях приведены без выделения НДС, при этом объявления даны либо физическим лицами, либо посредниками, плательщиками НДС в соответствии с требованиями статьи 143 Налогового кодекса РФ не являющимися.

Из анализа рынка, в том числе в сегменте объекта оценки, а также при использовании в анализе справочника оценщика недвижимости-2017 под редакцией Лейфера Л.А. эксперт не установил, что типичные условия оферт по сделкам с объектами-аналогами предполагают наличие НДС.

Таким образом, при сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом с нарушением требований налогового законодательства и законодательства об оценочной деятельности выделен НДС, что привело к неправомерному выделению НДС при указании рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая, что для устранения данной ошибки не требуется специальных познаний, суд полагает возможным принять за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного объекта недвижимости без выделения НДС в размере 9455656 рублей.

Заключение судебной экспертизы свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, определённая с применением методов массовой оценки, значительно превышает рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы административного истца, поскольку размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно приказам Росреестра от 26 декабря 2011 г. № П/531 и от 12 мая 2015 г. № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия, утвердившее оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, Управление Росреестра по Республике Хакасия, государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, Минимущество Хакасии, утвердившее удельные показатели, послужившие основанием для расчета кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах административные исковые требования Примаковой Н.В. к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия, Управлению Росреестра по Республике Хакасия, Минимуществу Хакасии об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым №, равной его рыночной стоимости в размере 9455656 рублей по состоянию на 26 июня 2018 г. подлежат удовлетворению.

Требования административного иска к Правительству Республики Хакасия удовлетворению не подлежат, так как указанный административный соответчик не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 111, 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ 19 ░░░░░░ 2019 ░. – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ ..... ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 9455656 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 5 ░░░░ 2020 ░.