Мотивированное решение по делу № 3а-0411/2020 от 17.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           17 марта 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0411/2020 по административному исковому заявлению ООО «ТРАВЕРС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО «ТРАВЕРС» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 20 июня 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           17 марта 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0411/2020 по административному исковому заявлению ООО «ТРАВЕРС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТРАВЕРС» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке
№ 523/19 от 15.03.2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Реал-А.К.».

В ходе рассмотрения дела административный истец подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимости общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

В судебном заседании представитель административного истца – Королев М.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес – Миленышев О.Е., представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является собственником спорных объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года № 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке № 523/19 от 15.03.2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Реал-А.К.».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 03 сентября 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы № 5705-ЗЭ/2019 от 05 ноября 2019 года, проведенной экспертом ООО «Агентство «Русспромоценка»:

- отчет об оценке № 523/19 от 15.03.2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Реал-А.К.», не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

 - рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Впоследствии, определением суда от 16 декабря 2019 года по делу была назначена дополнительная оценочная судебная экспертиза.

По заключению дополнительной оценочной судебной экспертизы № 5816-ЗЭ/2019 от 25 декабря 2019 года, проведенной экспертом ООО «Агентство «Русспромоценка»:

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 17 марта 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы № 5816-ЗЭ/2019 от 25 декабря 2019 года, подготовленное экспертом ООО «Агентство «Русспромоценка», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика об использовании некорректного объекта-аналога, также не состоятельны.

Объявление принятого к расчету объекта-аналога № 1 датировано 22.12.2017 года, то есть актуально на дату наиболее близкую к дате оценки – 01.01.2018 года.

Согласно информации, указанной в таблице административного ответчика, дата предложения объектов-аналогов – май-декабрь 2017 года, однако ответчиком не были представлены скриншоты объявлений. Ответчика использовал данные сайта ЦИАН, где публикуется только актуальная на дату запроса информация. Учитывая ретроспективность проводимой оценки и то, что оценка в рамках отчета № 1/2018 от 19.11.2018 года, на который ссылается ответчик, проводилась в течение 2018 года, то есть после даты оценки, дата приведенных предложений может значительно отличаться от даты оценки (быть позднее даты оценки), что недопустимо в соответствии с п. 8 ФСО
№ 1.

Таким образом, актуальность ценовой информации, приведенной ответчиком, по состоянию на дату оценки не подтверждена и не может использоваться для подтверждения или опровержения определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования.

Доводы стороны ответчика о том, что полученная в рамках сравнительного подхода стоимость ЕОН, включающего в себя объект исследования, и полученная в рамках доходного подхода арендная ставка отличаются от рыночных данных, судом отклоняются.

Объекты-аналоги, принятые к расчету в рамках сравнительного и доходного подходов, соответствуют условиям рынка по состоянию на дату оценки и правилам отбора, указанным в заключении. Поскольку объекты-аналоги могут отличаться от объекта оценки по ряду ценообразующих факторов как в большую, так и в меньшую сторону, а между собой эти аналоги могут иметь существенные различия, неоднородное значение цен объектов-аналогов приводится к цене объекта оценки путем внесения необходимых корректировок в соответствии с методологией сравнительного подхода. Как правило, если ценообразующие факторы определены для сегмента рынка верно, а корректировки рассчитаны правильно, скорректированные цены/ставки аренды объектов-аналогов представляют собой однородную подборку.

Таким образом, расчеты, проведенные экспертом, полностью соответствуют методологии сравнительного подхода, в связи с чем результат определения стоимости объекта исследования достоверен.

Коэффициент вариации скорректированных цен-предложений объектов-аналогов, принятых к расчету в заключении эксперта в рамках сравнительного подхода, составляет менее 10%, а разбег (разница между максимальным и минимальным значением) величин скорректированных цен предложений объектов-аналогов составляет менее 30%.

Таким образом, выборка является слабо вариабильной, следовательно, все объекты-аналоги могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта исследования.

На стр. 19 заключения представлены результаты анализа фактических данных о предложениях с объектами недвижимости сегмента рынка, к которому был отнесен объект исследования. Проанализировав предложения базы данных Realto, архива Авито, экспертом определено, что цена предложений по продаже объектов торговой недвижимости в районе местоположения объекта оценки составляет 80 000 – сумма/м2, ставки аренды 15 000 – 25 --- рублей/м2 в год (без учета скидки на торг).

Таким образом, определенная экспертом удельная рыночная стоимость единого объекта недвижимости в размере сумма/м2, определенная в рамках сравнительного подхода, и ставка аренды сумма/м2 в год, используемая в рамках доходного подхода, удовлетворяет указанному диапазону.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Государственном университете по землеустройству, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности
№ 002885-1 от 02 февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», свидетельством о членстве в СРОО «Российское общество оценщиков» и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 523/19 от 15.03.2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Реал-А.К.», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является
20 июня 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 1 117,4 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО «ТРАВЕРС» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 20 июня 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов