Решение по делу № 2а-243/2019 от 18.10.2019

дело № 3а-243/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 26 декабря 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Айсангалиевой Б.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-243/2019 по административному исковому заявлению Акционерного общества «Отель 7 Небо» к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых объектов недвижимости,

установил:

Акционерное общество «Отель 7 Небо» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области», в котором просит установить кадастровую стоимость (58970786,58 рублей) объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 1215,7 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, помещение 22, равной её рыночной стоимости в размере 24532000 рублей.

Административное исковое заявление содержит аналогичные требования в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения № 23, площадью 1181,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по вышеназванному адресу, об установлении кадастровой стоимости в размере 57331226,99 рублей равной её рыночной стоимости в размере 22016000 рублей, а также требования в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения № 24, площадью 813,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по вышеназванному адресу, об установлении кадастровой стоимости в размере 39451296,14 рублей равной её рыночной стоимости в размере 16307000 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчетам об оценке, выполненным оценщиком ООО «Управляющая компания Лайт-Инвест», рыночная стоимость объектов – нежилых помещений составили 24532000 рублей (помещение №22), 22016000 рублей (помещение №23), 16307000 рублей (помещение №24).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых объектов недвижимости равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года и по состоянию на 31 января 2014 года (в отношении помещения № 24).

В судебном заседании представитель административного истца Ногтева О.В. административное исковое заявление поддержала.

Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объектов.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления Росреестра по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из материалов дела, АО «Отель 7 Небо» принадлежат по праву собственности три объекта недвижимости:

нежилое помещение №22, площадью 1215,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

нежилое помещение №23, площадью 1181,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по вышеназванному адресу,

нежилое помещение №24, площадью 813,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по вышеназванному адресу.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объектов составила: 58970786,58 рублей (помещение №22), 57331226,99 рублей (помещение №23),, 39451296,14 рублей (помещение №24).

Право собственности административного истца на объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права:

-на помещение № 22- № 30 АА 497839 от 12 августа 2010 года, договором № 2 от 05 мая 2010 года, актом приема – передачи № 2 от 25 мая 2010 года;

-на помещение № 23- № 30 АА 497838 от 12 августа 2010 года, договором № 2 от 05 мая 2010 года, актом приема – передачи № 2 от 25 мая 2010 года;

-на помещение № 24- № 30 АА 497837 от 12 августа 2010 года, договором № 2 от 05 мая 2010 года, актом приема – передачи № 2 от 25 мая 2010 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» № 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке, выполненным оценщиком ООО «Управляющая компания Лайт-Инвест». Из отчета следует, что рыночная стоимость объектов – нежилых помещений составили 24532000 рублей (помещение №22), 22016000 рублей (помещение №23), 16307000 рублей (помещение №24).

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Поскольку в отчетах об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости имелись противоречия, связанные с объектами – аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки, учитывая также значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, суд 19 ноября 2019 г. назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению № 366 -19 оценочной экспертизы от 12 декабря 2019 года рыночная стоимость нежилых помещений выглядит следующим образом:

стоимость помещения №22, площадью 1215,7 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:245, расположенного по адресу: <адрес> составила 27117884 рубля по состоянию на 29 июня 2012 г.;

стоимость помещения №23, площадью 1181,9 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:246, составила 26363926 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;

стоимость помещения №24, площадью 813,3 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:357, составила 17749203 рубля по состоянию на 31 января 2014 г.;

Из представленного экспертного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми экспертом-оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что она соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта - оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Для определения рыночной стоимости объектов исследования использованы сравнительный и доходный подходы. Эксперт в заключении изложил суть затратного подхода и с учетом индивидуальных особенностей объекта, который является встроенным помещением в многофункциональное здание, отказался от применения затратного подхода и обосновал свое решение (стр. 23 – 25 заключения).

Таким образом, в отношении каждого объекта экспертом установлены две стоимости, определенные сравнительным и доходным подходами: помещение № 22 – 28453459 руб. и 24001542 руб., помещение № 23- 27662370 руб. и 23334224 руб. помещение № 24 – 17071980 руб. и 19329390 руб.

Для выбора согласованной величины стоимости объектов исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присвоен весовой коэффициент- сравнительному – 0,7, доходному – 0,3 (стр. 60 заключения).

В результате рыночная стоимость объектов исследования составила:

помещения №22, площадью 1215,7 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:245, расположенного по адресу: г. Астрахань, Красная Набережная, 27, составила 27117884 рубля по состоянию на 29 июня 2012 г.;

помещения №23, площадью 1181,9 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:246, составила 26363926 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;

помещения №, площадью 813,3 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:357, составила 17749203 рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости – помещения №22, площадью 1215,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 27117884 рубля по состоянию на 29 июня 2012 г.;

помещения №23, площадью 1181,9 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:246, равной рыночной стоимости в размере 26363926 рублей по состоянию на 29 июня 2012 г.;

помещения №24, площадью 813,3 кв.м., с кадастровым номером 30:12:010029:357, равной рыночной стоимости в размере 17749203 рубля по состоянию на 31 января 2014 г.;

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является 08 августа 2019 года, исходя из чего установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Отель 7 Небо» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения № 22, площадью 1215,7 кв. метров, с кадастровым номером 30:12:010029:245, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 27117884 рубля, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 08 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения № 23, площадью 1181,9 кв. метров, с кадастровым номером 30:12:010029:246, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 26363926 рублей, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 08 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения № 24, этаж 6, площадью 813,3 кв. метров, с кадастровым номером 30:12:010029:357, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2014 года в размере 17749203 рубля, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 08 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда подпись Н.Х.Мухамбеталиева