Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1958/2019 ~ М-1725/2019 от 07.10.2019

    Дело № 2-1958/2019

    УИД: 26RS0012-01-2019-003067-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки                                                                    «06» декабря 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:     председательствующего судьи Шевченко Г.В.,

    при секретаре судебного заседания Погосян Е.А.,

    с участием представителя истца Краснощекова Д.В. – Клименко А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску                    Краснощекова Дмитрия Викторовича к ООО «Еврострой – 1» о признании предварительного договора купли – продажи нежилого помещения недействительной и ничтожной сделкой, применении последствий недействительной ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Краснощеков Д.В. обратился в суд с выше названным иском к ООО «Еврострой -1», указав в обоснование заявленных требований, что 13 сентября 2016 года между истцом (покупателем) и ООО «Еврострой 1» (продавцом) заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества (далее договор купли-продажи), а именно подвального нежилого помещения, общей площадью 18 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> (очередь №), принадлежащему продавцу на праве собственности, площадью 9551 кв.м., свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. По вышеуказанному договору купли-продажи регистрационные действия не проводились. В соответствии п.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, подвальное помещение оценено и затем передано за 144 000 рублей 00 копеек, которые оплачены покупателем продавцу в момент подписания указанного договора. ООО «Еврострой 1» является застройщиком многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Между Краснощековым Д.В. и ООО «Еврострой 1» в лице генерального директора ФИО6, заключен договор № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации в Росреестре № от ДД.ММ.ГГГГ предметом которого, согласно п. 2.1 договора явилось привлечение финансовых средств участника долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству объекта «Многоквартирного жилого дома», третья очередь строительства по адресу <адрес>, № с последующим обязательством передачи в собственность однокомнатной квартиры с проектным номером 28, общей предварительной площадью 37,97 кв.м. без учета балкон и лоджий, общей предварительной площадью 41,53 кв.м. с учетом балкона и лоджий, расположенной на втором этаже, пятиэтажного многоквартирного жилого дома.

Считает, что застройщик ООО «Еврострой - 1» злоупотребил своими правами и доверием при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской с операции об административных правонарушениях.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно проектной декларации застройщика ООО «Еврострой - 1», отсутствует учтенные и сформированные для самостоятельного использования подвальные помещения.

ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованиями: расторгнуть предварительный договор № купли-продажи - недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить денежные средства в размере 144 000 рублей 00 копеек, уплаченные в счет предварительного договора № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по адресу, указанному в договоре.

ООО «Еврострой - 1» юридический адрес изменил, не сообщив об этом стороне договора, то есть Краснощекову Д.В.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 289. п. 1 ст. 290 ГК РФ застройщик не имел право на заключение договора купли-продажи подвального помещения, так как подвальное помещение принадлежат по праву общей долевой собственности общие помещения и оборудование в данном доме, т.е. помещения и оборудование, предназначенные для обслуживания данного дома, для обслуживания более одной квартиры в доме.

Указанные помещения являются общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного жилого дома, в том числе и истца.

Согласно п.5 ст. 16 № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Участвуя в инвестировании строительства дома, жильцы-дольщики выплачивают стоимость не только своей квартиры, но и стоимость всех вспомогательных помещений дома, а также оборудования и коммуникации, предназначенных для обслуживания всего дома.

Просит суд признать предварительный договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подвального нежилого помещения, общей площадью 18 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 9551 кв.м., по адресу: <адрес>, (очередь №), недействительным и ничтожным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать возвратить денежные средства в размере 144 000 рублей 00 копеек, которые оплачены (переданы) Краснощековым Д.В. покупателем, продавцу ООО «Еврострой 1» в момент подписания предварительного договора № купли - продажи нежилого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; а также взыскать судебные расходы государственную пошлину в размере 4 080 рублей.

В судебном заседании представитель истца Клименко А.Ю. поддержал исковое заявление по основаниям, изложенным в нем, просил удовлетворить исковые требования.

Истец, представители ответчика, третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнение представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав мнение представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости, для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Краснощековым Д.В.) и ответчиком (ООО «Еврострой- 1») заключен предварительный договор № купли-продажи подвального нежилого помещения, общей площадью 18 кв.м., расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, площадью 9551 кв.м., по адресу: <адрес> (очередь №) (свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №).

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд приходит к выводу, что застройщик не имел право на заключение договора купли-продажи подвального помещения, так как подвальное помещение согласно закону принадлежат по праву общей долевой собственности всем жильцам дома. Общие помещения, вышеперечисленные в законе, как и оборудования в данном доме, предназначенные для обслуживания данного дома, для обслуживания более одной квартиры в доме, а значит всех собственников помещений общей долевой собственности и всех собственников многоквартирного жилого дома и в том числе Краснощекова Д.В., который приобрел в том же доме ранее однокомнатную квартиру с проектным номером №, расположенной по адресу <адрес>, №.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку истец фактически осуществил полную оплату стоимости индивидуально определенного в договоре спорного недвижимого имущества, суд квалифицирует заключенный между сторонами предварительный договор, в рамках которого фактически произведен полный расчет, как договор купли-продажи, а правоотношения сторон непосредственно по продаже спорного имущества являются возникшими с момента его подписания.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъясняется надлежащий способ защиты покупателем своих прав по такому договору купли-продажи. Так, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Поскольку ответчик не имел права на распоряжение подвальными помещения самостоятельно, так как данное имущество принадлежит собственникам квартир, а соответственно в натуре он им не владел, то требования истца подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о признании предварительного договора № купли – продажи нежилого имущества от 13 сентября 2016 года не действительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Указанное поведение ответчика не является разумным и добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, продавцом в силу ст. 10 ГК РФ допущено злоупотребление правом, заключенным договором о продаже имущества, на которое он не имел права распоряжаться, следовательно ответчик нарушил права истца и требования норм гражданского законодательства, а согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N8, заключенный 13 сентября 2016 года между Краснощековым Д.В. и ООО «Еврострой -1», является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ. Вследствие этого у Краснощекова Д.В. в силу ст. 167 ГК РФ не может возникнуть право собственности на спорное имущество.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика понесенные истцом судебные расходы в сумме 4080 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Краснощекова Дмитрия Викторовича к ООО «Еврострой – 1» о признании предварительного договора купли - продажи нежилого помещения недействительной и ничтожной сделкой, применении последствий недействительной ничтожной сделкой - удовлетворить.

Признать недействительным и ничтожным предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Краснощековым Дмитрием Викторовичем и обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой-1» подвального нежилого помещения, общей площадью 18 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 9551 кв.м., по адресу: <адрес>, (очередь №).

Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Еврострой-1» в пользу Краснощекова Дмитрия Викторовича сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости № от 13 сентября 2016 года в размере 144 000 рублей; а также понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4080 рублей, а всего 148 080 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «11» декабря 2019 года.

Судья:                                          Шевченко Г.В.