Мотивированное решение по делу № 3а-1311/2016 от 28.11.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва     26 декабря  2016 года

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Яресько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1311/16 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Автодормехбаза» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Автодормехбаза» (далее ЗАО «Автодормехбаза») обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:21, площадью 24 772 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 204 920658 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:22, площадью 6,55 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 54293 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:23, площадью 1509,92 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1 А, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 12 515 727 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что владеет и пользуется спорными земельными участками на условиях договора аренды. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года № 687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» по состоянию на 01 января 2014 года утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0021004:21, 77:02:0021004:22, 77:02:0021004:23 в размере 306 123 705,80 рублей, 80 292,72 рублей и  31 668 443,01 рублей, соответственно. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора земельных участков, поскольку утвержденный размер кадастровой стоимости влечет за собой увеличение размера арендной платы за землю, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Автодормехбаза» по доверенности Бондарь В.А. административные исковые требования поддержал полностью, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО «Профюроценка».

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Вейн К.В. в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать, поддержала ранее представленные письменные пояснения по делу, полагала, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец фактически пытается изменить условия договоров аренды земельных участков. Кроме того, настаивала на том, что представленный истцом отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ЗАО «Автодормехбаза» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ЗАО «Автодормехбаза» на основании договора аренды земельного участка №М-02-509100 от 17 сентября 2003 года (в редакции дополнительного соглашения от 26 мая 2011 года) владеет и пользуется земельными участками с кадастровым номером 77:02:0021004:23, общей площадью 1510 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл. 1А, и с кадастровым номером 77:02:0021004:22, площадью 6,55 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6. На основании договора аренды №М-02-020834 от 12 сентября 2003 года (в редакции дополнительного соглашения от 26 мая 2011 года) административный истец владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером  77:02:0021004:21, площадью 24772 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6.

Земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. № 687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» по состоянию на   01 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  77:02:0021004:21 составила 306 123 705,80 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  77:02:0021004:22 составила 80292,72 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  77:02:0021004:23 составила 31 668 443,01 рублей.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельных участков, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Доводы административных ответчиков о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельных участков, по существу оспаривает их потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии от 20 сентября 2016 года № 51-4688/2016 отклонено заявление ЗАО «Автодормехбаза» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельных участков, ЗАО «Автодормехбаза» представило отчет об оценке рыночной стоимости №404-ЗУ/М/2016 от 28 июня 2016 года, подготовленный ООО «Профюроценка», согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0021004:21, 77:02:0021004:22, 77:02:0021004:23 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере  204 920 658 рублей, 54 293 рублей и 12 515 727 рублей, соответственно.

На указанный отчет истцом получено положительное экспертное заключение №575/16-st, выполненное экспертом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в своих письменных пояснениях указали на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости здания и земельного участка, для проверки доводов административного истца и замечаний административных ответчиков на представленный истцом отчет об оценке, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств определением Московского городского суда от  06 декабря 2016 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Топ-Консалт».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости об оценке рыночной стоимости №404-ЗУ/М/2016 от 28 июня 2016 года, подготовленный ООО «Профюроценка», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиком, членом которой является оценщик. Имеющиеся нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:21, общей площадью 24722 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, по состоянию на 01 января 2014 года составляет 289 560 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:22, общей площадью 6,55 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6 по состоянию на 01 января 2014 года составляет 76 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:23, общей площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1А, составляет 17 649 000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом – оценщиком ООО «Топ-Консалт» Федоровой Ю.М., то есть лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, не представили, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

При этом выводы отчета об оценке ООО «Профюроценка», на которые истец ссылался при обращении в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд, не нашли своего объективного подтверждения в заключении судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет и на результатах которого основывает свое решение об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, равной их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2014 года.

Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельных участков, сторонами не представлено.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ЗАО «Автодормехбаза» частично и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:21, общей площадью 24722 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере  289 560 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:22, общей площадью 6,55 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 76 600 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:23, общей площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1А, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере - 17 649 000 рублей.

С заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости ЗАО «Автодормехбаза» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 25 августа 2016 года.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января  2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Автодормехбаза» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:21, общей площадью 24772 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 289 560 000 (двести восемьдесят девять миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:22, общей площадью 6,55 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 76 600 (семьдесят шесть тысяч шестьсот) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021004:23, общей площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1А, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 17 649 000 (семнадцать миллионов шестьсот сорок девять тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0021004:21, 77:02:0021004:22, 77:02:0021004:23, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января  2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 77:02:0021004:21, общей площадью 24772 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6; с кадастровым номером 77:02:0021004:22, общей площадью 6,55 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1, стр.1-6; с кадастровым номером 77:02:0021004:23, общей площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Добролюбова, вл.1А, считать дату обращения Закрытого акционерного общества «Автодормехбаза» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25 августа 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2016 года.