Решение по делу № 3а-468/2020 от 12.11.2019

                                                                                Дело № 3а-468/2020

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    13 февраля 2020 года       <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа-сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа-сервис» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенный вид использования для размещения производственной базы, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, вл.9 по состоянию на <данные изъяты>

Представитель административного истца в судебном заседании в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования, в которых просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебном заседании представил письменные объяснения, в которых выразил несогласие с экспертным заключением, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности ходатайствовал, о вызов эксперта, решение об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, (Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Одинцово Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки») участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в отношении которого установлена кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Экспертная компания «АНКЛАВЪ», согласно которого рыночная стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей.

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый-консалтинг» Кругляковой В.М.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №19/12/19 от 27 декабря 2019 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки.

Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020102:496 в размере 19 585 500.00 рублей

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик Министерство имущественных отношений Московской области подверг его сомнению, указав на выявление нарушений в части отказа эксперта от применения доходного подхода при проведении экспертизы.

Кроме того, по мнению представителя административного ответчика эксперт ошибочно внес корректировки на «рыночные условия» на основе величины изменения темпа инфляции.

Так же эксперт использовал в расчетах объекты аналоги, расположенные по различным направлениям, ценообразование по факторам стоимости не единообразно.

Применение корректировки на «расположение относительно крупных автодорог», представитель министерства счел ошибочным поскольку предлагаемый к продаже в качестве объекта аналога земельный участок в красной линии не расположен.

Разрешая возникши спор суд, исходит из следующего.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.6-12 заключения эксперта).

Суд находит выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности мотивированными. Заключение содержит ссылки на положения федеральных стандартов оценки, установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования.

При проведении исследований судебный эксперт руководствовался, в том числе Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки – ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3, ФСО№4, ФСО№7.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке исходя из имеющейся в материалах дела информации, основываясь на результатах анализа рынка пришел к выводу о целесообразности применения метода корректировок в рамках сравнительного подхода.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя министерства о том, что заключение эксперта Кругляковой В.М. является недопустимым доказательством, являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Вопреки доводам представителя административного ответчика о необоснованности отказа эксперта от использования доходного подхода, п.11 ФСО №1 закреплено, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком следовательно эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Обоснования применения в экспертном заключении сравнительного подхода приведены на стр.16-17 заключения.

С учетом содержащихся в материалах дела данных, по состоянию на дату исследования, рассматриваемый земельный участок не застроен. Проектно-сметная документация на планируемую застройку в материалах дела отсутствует. Поэтому любое прогнозирование планировки территории и возможных способов ее комплексной или индивидуальной застройки на дату исследования не имеет под собой каких-либо обоснованных оснований. Так, попытка применение экспертом в отношении рассматриваемого земельного участка методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, может привести к низкому уровню достоверности результатов.

Кроме того, согласно п. 24. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доводы представителя Министерства имущественных отношений Московской области относительно ошибочного внесения корректировок «на рыночные условия» к объектам аналогам так же несостоятельны, поскольку эксперт при проведении анализа рынка недвижимости по итогам 2017 года, проанализировав аналитические данные, находящиеся в открытом доступе, пришел к выводу о противоречивости и неоднозначности данных о динамике цен на объекты недвижимости Московской области и в том числе, на земельные участки производственно-складского назначения. В 2017 году динамика цен по земельным участкам под нежилое строительство была положительной. При этом данные Аналитической группы экспертов «Максилайн» не содержат точных численных сведений, а лишь подтверждают положительную динамику цен на земельные участки. При отсутствии точных численных данных по изменению цен на земельные участки под индустриальную застройку считается возможным использовать данные о величине инфляции в РФ в качестве корректировок на рыночные условия, поскольку инфляция – это устойчивый рост общего уровня цен на товары и услуги.

Не может суд и согласиться с замечаниями представителя министерства относительно использования в расчетах объектов аналогов, расположенных по различным направлениям, не единообразного ценообразования по факторам стоимости, поскольку согласно п. 22 б ФСО №7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках исследования экспертом в качестве образцов для исследования использованы объекты, относящиеся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка – земельные участки под индустриальную застройку. В ходе анализа рынка было обнаружено только три земельных участка, представленных на дату, близкую к дате определения стоимости исследуемого объекта, расположенных в одном с исследуемым объектом направлении (западном) (таблица 4 заключения эксперта). Однако данные объекты не могли быть применены в дальнейших расчетах т.к. на части земельных участков рассоложены объекты капитального строительства, о состоянии которых у эксперта информация отсутствовала, а также часть участков относится к другой категории земель (таблица 5 заключения эксперта). Поэтому эксперт использовал в качестве образцов для исследования объекты, расположенные в отличных от исследуемого объекта направлениях, при этом применив к ним в расчете и обосновав в описании корректировки на направление ( стр. 45-46 заключения эксперта).

Таким образом, расчет рыночной стоимости исследуемого объекта с использованием в качестве объектов аналогов земельных участков – образцов для исследования №№1,2,3, относящихся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, можно считать корректным и обоснованным.

Что касается довода представителя Министерства имущественных отношений Московской области о необоснованности применения корректировок «на расположение относительно крупных автодорог», он так же по мнению суда является ошибочным, и опровергается заключением эксперта поскольку согласно копии объявления о продаже объекта аналога №3, представленной на стр. 38 заключения эксперта, данный земельный участок реализуется в рамках проекта комплексного освоения – индустриальный парк «Долматово». Проектом предусмотрен выезд на трассу А-107 (ММК). Данный факт подтверждает картографическим материалом интернет источников: https://yandex.ru/maps/ и https://pkk5.rosreestr.ru.

При определении корректировки на расположение относительно крупных автодорог эксперт использовал данные Справочника оценщика недвижимости, согласно которого: отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог, составляет: от 1,14 до 1,38 (среднее значение - 1,26). Величина корректировки для объекта аналога №3 определяется исходя из среднего значения корректирующего коэффициента в Справочнике. По мнению эксперта расположение объекта аналога №3 относительно трассы А-107 (ММК) соответствует характеристике Справочника – «в непосредственной близости от крупной автодороги».

Таким образом, объект аналог №3 расположен в непосредственной близости от крупной автодороги (А-107 (ММК)) и корректно определяет величину корректировки на расположение относительно крупных автодорог для данного земельного участка.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта Кругляковой В.М. в судебное заседание для дачи пояснений.

Суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альфа-сервис», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенный вид использования для размещения производственной базы, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19 585 500.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья                                                                                        М.Ю. Елизарова