Решение по делу № 3а-121/2019 от 27.12.2018

                                 Дело № 3А-121/2019

120а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 года                         г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Козиной Е.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-121/2019 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Фортуна Агро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна Агро» (далее – ООО «Фортуна Агро») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:1127 и 24:50:№:335, расположенных в городе Красноярске.

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 установлена кадастровая стоимость в размере 9 836 903 рубля 12 копеек, для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 установлена кадастровая стоимость в размере 7 602 980 рублей 22 копейки.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «ОК «ПаритетЪ» и представленной в отчете № 590.2-ЗУ/18 от 21 декабря 2018 года, по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 составляет 3 713 700 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 составляет 2 298 200 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку ООО «Фортуна Агро» является плательщиком арендной платы за пользование земельными участками, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем 25 декабря 2018 года ООО «Фортуна Агро» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, уведомлением Комиссии от 25 декабря 2018 года № 693 заявление было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 в размере его рыночной стоимости 3 713 700 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 в размере его рыночной стоимости 2 298 200 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца ООО «Фортуна Агро» Табалюк Д.В., действующий на основании доверенности, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие административного истца, указав, что настаивает на заявленных требованиях.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска Вагапова А.В., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, указав на то, что кадастровая стоимость применяется для налогообложения и взимания арендной платы, а рыночная для совершения сделок с объектами недвижимости, а поскольку, земельные участки находятся в аренде и решение об их отчуждении не принималось, основания для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере из рыночной стоимости отсутствуют.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее – Управление Росреестра по Красноярскому краю) Чернова А.Г., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, также указала на то, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой было возвращено административному истцу, поскольку в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» такое заявление может быть подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей административного истца ООО «Фортуна Агро», Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 09 ноября 2011 года № 1875 земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:1127, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Фортуна Агро» в аренду с 08 сентября 2011 года по 07 сентября 2021 года (л.д. 10-19).

На основании договора аренды земельного участка от 09 ноября 2011 года № 1875 земельный участок с кадастровым номером 24:50:№:335, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Фортуна Агро» в аренду с 20 сентября 2011 года по 19 сентября 2036 года (л.д. 20-29).

По условиям указанных договоров аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемых участков.

Названные земельные участки отнесены к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 общей площадью 1 921 кв.м - занимаемый капитальной автозаправочной станцией и прилегающей к ней территорией; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 общей площадью 1 098 кв.м - В целях эксплуатации сооружения - АЗС.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижности (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 декабря 2018 года, по состоянию на 01 января 2011 года для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 установлена кадастровая стоимость в размере 9 836 903 рубля 12 копеек, для земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 установлена кадастровая стоимость в размере 7 602 980 рублей 22 копейки. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 января 2012 года (л.д. 12-14).Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

25 декабря 2018 года (вх. № 58888) ООО «Фортуна Агро» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:1127, 24:50:№:335 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 30-31).

Уведомлением Комиссии от 25 декабря 2018 года № 693 заявление ООО «Фортуна Агро» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:1127, 24:50:№:335 было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 32-33).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 590.2-ЗУ/18 от 21 декабря 2018 года, выполненный ООО «ОК «ПаритетЪ» (оценщик Киселева Т.А.), согласно которому по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 составляет 3 713 700 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 составляет 2 298 200 рублей (л.д. 35-121).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 590.2-ЗУ/18 от 21 декабря 2018 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 составляет 3 713 700 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 составляет 2 298 200 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельных участков подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.

С учетом изложенного, по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127 должна быть определена равной его рыночной в размере 3 713 700 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335 должна быть определена равной его рыночной в размере 2 298 200 рублей, поскольку рыночная стоимость земельных участков подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Фортуна Агро» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:1127, 24:50:№:335 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25 декабря 2018 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фортуна Агро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:1127, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 713 700 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:№:335, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 298 200 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года;

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Фортуна Агро» с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:№:1127, 24:50:№:335 считать 25 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2019 года.