Решение по делу № 2-4279/2015 от 13.05.2015

Дело № г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Дошина П.А.

при секретаре Панине К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4) к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

установил:

В Балашихинский городской суд <адрес> поступило исковое заявление БАНК ИТБ (ОАО) к заемщику-залогодателю ФИО1 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. В соответствии с условиями кредитного договора №01/0615-14/50-лб от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Кредитный договор) заемщику-залогодателю ФИО1 (далее - Ответчик) КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК (ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) предоставил ипотечный жилищный Кредит в размере 2500000 руб., на срок 96 месяцев. Кредит в сумме 2500000 руб., зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Ответчика, что подтверждается выписками по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается). Согласно п. 1.5.1 Кредитного Договора №01/0615-14/50-лб от 21.04.2014., Обеспечение исполнения обязательств Заемщика является Ипотека в силу договора ипотеки №03/0615-14/50-лб от 21.04.2014г., заключенного между БАНК ИТБ (ОАО) и ФИО1. Предметом ипотеки является КВАРТИРА, находящаяся по адресу: <адрес>, Московский б-р, <адрес>, 135, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 60,5 кв.м., расположенной на 7 этаже 17 - этажного дома, кадастровый № 50:15:0000000:55906., принадлежащей на праве собственности Залогодателю ФИО1 согласно Свидетельству о государственной регистрации права. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Предмет ипотеки был оценен в размере 5282000 руб., что подтверждается отчетом №214-2124/2014-О независимого оценщика НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» и указано в Закладной (копия прилагается). До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование Истца, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями Закладной и п.4.4.2 Кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на Предмет ипотеки. Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2715296,39 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2487678,30 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 202592,49 руб., а также начисленные пени в размере 25025,60 руб., (расчет суммы долга прилагается). На основании изложенного истец БАНК ИТБ (ОАО) просит обратить взыскание на Предмет ипотеки - квартиру, принадлежащую ответчице ФИО1, находящуюся по адресу: <адрес>, Московский б-р, <адрес>, 135, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 60,5, кадастровый №50:15:0000000:55906. кв.м., расположенной на 7 этаже 17 - этажного дома; Определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2715296,39 руб., в том числе остаток неисполненных средств по основному долгу – 2487678,30 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 202592,49 руб., и начисленные пени 25,60 руб., штраф в размере 25000 руб., а также определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 18 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2487678,30 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного возврата суммы кредита, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,05 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств в размере 2487678,30 руб., начиная с 14.11.2014г. и по день фактического исполнения решения суда; определить способ реализации Предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость Предмета ипотеки исходя из оценки Предмета ипотеки, указанной в закладной, в размере 3375000 руб.. Так же истец просит взыскать с Ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.     

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика, в судебном заседании иск не признала, указала, что не оспаривает факт заключения кредита, получения денежных средств и предоставления квартиры в залог, однако полагает, что оснований для взыскания не имеется.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1.4 Договора об ипотеки, предмет ипотеки оценивается Сторонами в 3375000 руб., что является фиксированной твердой оценкой, согласованной Сторонами, и не подлежащей изменению в течение всего срока действия Договора об ипотеки.

Государственная регистрация права собственности Ответчицы на Предмет ипотеки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному Предметом ипотеки, были удостоверены Закладной, составленной Ответчицей как должником-залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> первоначальному залогодержателю – БАНК ИТБ (ОАО). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №50-50-23/082/2014-363.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является БАНК ИТБ (ОАО). В соответствии с п.3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на последней отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной. В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Начиная с июня 2014 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Ответчицей не производились.

В связи с неисполнением Ответчицей обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной. Письмом №2533/70/О от ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается) в адрес Ответчика было направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в том числе и обязательство по уплате процентов за пользование займом и выплате неустойки, и односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим, поэтому залогодержатель при обращении взыскания на заложенное имущество имеет право на получение из стоимости вырученной от продажи имущества, процентов и неустойки, предусмотренных Кредитным договором.

Согласно п.3 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма долга считается возвращенной в момент передачи ее кредитору или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Согласно п.2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 Кредитного договора, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита. В абзаце 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 13/14, обязательного для применения судами, также говорится, что проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Аналогичным образом, применяется санкция в виде неустойки в размере, предусмотренном пп. 5.2, 5.3 Кредитного договора (0,05 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и по уплате процентов, за каждый день просрочки). Её взыскание дополнительно регламентировано положениями ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1, 3 этой статьи размер процентов за пользование денежными средствами определяется договором, а так же проценты уплачиваются по день уплаты суммы долга кредитору. Применение ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизировано в п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 6/8. Согласно этому Постановлению, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться: сведения о денежной сумме, на которую уплачиваются проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов; указание на то, что проценты начисляются по день фактической уплаты кредитору денежных средств.

Также на основании п.1.1 Кредитного договора за каждый календарный день просрочки до даты поступления Просроченного платежа на счет КРЕДИТОРА (включительно) уплачивается штраф в размере 5000 руб. за каждый факт нарушения условий уплат Ежемесячного платежа ЗАЕМЩИКОМ.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя за счет заложенного имущества в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Таким образом, до момента реализации Предмета ипотеки в соответствии с условиями Кредитного договора на остаток задолженности по основному долгу подлежат уплате проценты в размере 18 % процентов годовых.

Согласно ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом. Согласно заключению независимого оценщика, НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», отчет об оценке №214-2124/2014-О от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость Предмета ипотеки составляет 5 282 000 (пять миллионов двести восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек. Согласно ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора (данные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Судом установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора №01/0615-14/50-лб от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Кредитный договор) заемщику-залогодателю ФИО1 (далее - Ответчик) КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК (ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) предоставил ипотечный жилищный Кредит в размере 2500000 руб., на срок 96 месяцев.

Кредит в сумме 2500000 руб., зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Ответчицы, что подтверждается выписками по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается).

Согласно п. 1.5.1 Кредитного Договора №01/0615-14/50-лб от 21.04.2014., Обеспечение исполнения обязательств Заемщика является Ипотека в силу договора ипотеки №03/0615-14/50-лб от 21.04.2014г., заключенного между БАНК ИТБ (ОАО) и ФИО1.

Предметом ипотеки является КВАРТИРА, находящаяся по адресу: <адрес>, Московский б-р, <адрес>, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 60,5 кв.м., расположенная на 7 этаже 17 - этажного дома, кадастровый № 50:15:0000000:55906., принадлежащая на праве собственности Залогодателю ФИО1, согласно Свидетельству о государственной регистрации права.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Предмет ипотеки был оценен в размере 5282000 руб., что подтверждается отчетом №214-2124/2014-О независимого оценщика НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» и указано в Закладной (копия прилагается).

Проведенной судебной экспертизой, установлено, что рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 5666000 руб., в связи с чем суд критически оценивает доводы истца о том, что предмет ипотеки был оценен в размере 5282000 руб., что подтверждается отчетом №214-2124/2014-О независимого оценщика НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» и указано в Закладной (копия прилагается), т.к. оценка произведена до возбуждения дела. Оснований не доверять выводам судебных экспертов у суда не имеется, именно исходя из рыночной цены <адрес> руб., подлежит определять первичную продажную цену квартиры.

До настоящего времени Ответчица не выполнила указанное требование Истца, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями Закладной и п.4.4.2 Кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на Предмет ипотеки.

Задолженность Ответчицы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2715296,39 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 2487678,30 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 202592,49 руб., а также начисленные пени в размере 25025,60 руб., (расчет суммы долга прилагается).

На основании п.1.4. Договора ипотеки, считаю, что судом залоговая стоимость имущества должна быть определена в размере 3375000 руб..

Суд соглашается с расчетами сумм, представленными истцом, т.к. они математически верны и не противоречат законодательству и положениям договора.

Необходимо учитывать, что Закладная, являющаяся именной ценной бумагой и Кредитный договор, являющийся документом строгой отчетности, находятся на хранении в специализированном депозитарии.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Истец просит определить начальную продажную стоимость Предмета ипотеки, исходя из оценки Предмета ипотеки, указанной в закладной, в размере 3375000 руб., в то время как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Предмет ипотеки был оценен в размере 5282000 руб., что подтверждается отчетом №214-2124/2014-О независимого оценщика НП «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» и указано в Закладной (копия прилагается).

Согласно п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 этого Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

Исходя из вышеизложенного, начальную продажную стоимость заложенного имущества необходимо определить в размере 80%, от суммы 5666000 руб., а именно 4532800 руб.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в обоснование требований и возражений по иску.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес заемщика неоднократно направлялись уведомления о наличии задолженности по кредиту с предложением о ее погашении, разъяснялось право Банка на принятие мер по досрочному взысканию задолженности в полном размере, до настоящего времени сумма задолженности в полном объеме не погашена.

На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб..

С ответчика в пользу экспертной организации подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в сумме 16500 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Обратить взыскание на Предмет ипотеки - квартиру, принадлежащую ФИО1, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 60,5 кв.м., кадастровый №, расположенной на 7 этаже 17 - этажного дома.

Определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2 715 296 (два миллиона семьсот пятнадцать тысяч двести девяносто шесть) рублей 39 копеек, в том числе остаток неисполненных средств по основному долгу – 2 487 678 (два миллиона четыреста восемьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей 30 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 202 592 (двести две тысячи пятьсот девяносто два) рубля 49 копеек и начисленные пени 25,60 руб., штраф в размере 25 000 руб., определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 18 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 2 487 678 рублей 30 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного возврата суммы кредита, и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,05 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств в размере <данные изъяты> копеек, начиная с 14.11.2014г. и по день фактического исполнения решения суда; определить способ реализации Предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость Предмета ипотеки исходя из оценки в размере 4 532800 (четыре миллиона пятьсот тридцать две тысячи восемьсот) рублей.

Взыскать с ответчицы ФИО1 в пользу истца ФИО5) расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6» расходы по проведению экспертизы <данные изъяты>) рублей.

В требовании определить начальную продажную стоимость предмета ипотеки, исходя из оценки предмета ипотеки, указанной в закладной, в размере <данные изъяты> руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд через Балашихинский городской суд в течение месяца.

Федеральный судья: Дошин П.А.