Мотивированное решение по делу № 3а-0861/2021 от 25.01.2021

77OS0000-02-2020-007215-42 Дело № 3А-861/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 года                       г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Союзпроминвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Союзпроминвест» обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 87 149 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 072 117 000 руб. на основании отчета № 26-11-20/04-01 от 26 ноября 2020 года, подготовленного ООО «БК-Пифагор».

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *,  кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 11 097 070 854,54 руб.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Просил принять во внимание тот факт, что определенный экспертом в заключении размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года (4 142 453 000 руб.) сопоставим с установленным вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 11 июля 2018 года размером кадастровой стоимости в размере рыночной указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года (3 628 621 000 руб.).

От представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы поступили письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Остальные заинтересованные лица (соарендаторы земельного участка) о времени и месте рассмотрения дела судом также извещены надлежаще, не явились.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Союзпроминвест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 87 149 кв.м, расположенного по адресу: **, что подтверждается договором аренды № М-01-047308 от 29 июня 2015 года.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере 11 097 070 854,54 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО «Союзпроминвест» как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 24 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Союзпроминвест» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет № 26-11-20/04-01 от 26 ноября 2020 года, подготовленный ООО «БК-Пифагор».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки бизнеса» - К.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 87 149 кв.м, расположенного по адресу: **, по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 4 142 453 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «БК-Пифагор», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «БК-Пифагор», а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО «Бюро оценки бизнеса» - К. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Эксперт пояснил, что им не были выявлены предложения по продаже сопоставимых земельных участков в ЦАО, однако в экспертизе в анализе рынка земельных участков была приведена стоимость 1 кв.м земельных участков коммерческого назначения по городу Москве, которая находится в диапазоне от 1 402 до 396 537 руб. и было указано, что такие показатели цен в основном связаны с ограниченным количеством предложений по продаже коммерческих земель во многих округах г. Москвы. Также установлено, что площадь сопоставимых по назначению земельных участков, расположенных рядом с исследуемым объектом, составляет 2 700 кв. м и 4 421 кв. м, то есть площадь исследуемого земельного участка примерно в 32 раза больше соседнего земельного участка, при этом удельная кадастровая стоимость исследуемого объекта примерно сопоставима с удельной кадастровой стоимостью указанного земельного участка.

По мнению эксперта, необходимо принять во внимание, что удельная рыночная стоимость объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, зависит от их площади (земельные участки с большей площадью имеют более низкую удельную рыночную стоимость по сравнению с аналогичными объектами, чья площадь меньше). То есть в данном случае удельная стоимость объекта обратно пропорциональна его площади.

Приведенные в возражениях административным ответчиком аналоги расположены в ЦАО, но абсолютно не сопоставимы с объектом исследования по площади (площадь 265 кв.м - 1500 кв.м, тогда как объект исследования 87 149 кв.м). Кроме того, по части приведенных аналогов нет дат публикаций, что означает, что они могли быть опубликованы после даты исследования.

Также аналог, расположенный по адресу: *, – это продажа двух участков, площадью 850 кв.м и 300 кв.м, которые продаются с проектом, и один из участков имеет ВРИ – для иных видов жилой застройки. Аналог, расположенный по адресу: **, продается с проектом, помимо этого, это участок для строительства офисно-жилищного комплекса, по которому имеется вся разрешительная документация. Аналог, расположенный по адресу: *** – это продажа здания с участком, и по нему отсутствует дата публикации. Аналог, расположенный по адресу: ****, это участок для строительства гостиницы, а не офисных объектов, и по нему отсутствует дата публикации. Аналог, расположенный по адресу: *****, - это участок для строительства гостиницы, а не офисных объектов, кроме того, в объявлении указано, что «вышли из котлована», соответственно можно сделать вывод от том, что там начаты строительные работы. Также по данному аналогу отсутствует дата публикации.

          Эксперт также пояснил, что корректировка на местоположение подтверждена источником информации и является достоверной. Данная корректировка учитывает различия в расположении объекта недвижимого имущества по округам г. Москвы, а также учитывает удаленность объекта от центра города (до ТТК, от ТТК до ЧТК, от ЧТК до МКАД, за МКАД). Таким образом, дополнительно учитывать корректировку на удаленность от центра города не требуется, поскольку корректировка на удаленность будет «дублировать» применяемую корректировку на местоположение, что приведет к искажению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 87 149 кв.м, расположенного по адресу: **, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 24 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

 Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 87 149 кв.м, расположенного по адресу: **, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 4 142 453 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда                                     Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 07 июля 2021 года

1