Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5326/2015 ~ М-3801/2015 от 25.05.2015

Дело № 2-5326/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи             Ботвинникова А.В.,

при секретаре                     ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Аптека «Добромед» к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.,

установил:

Истец обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Аптека «Добромед» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование часть нестационарного торгового объекта площадью 48,6 кв. м., номера на поэтажном плане 1-5, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 нестационарный торговый объект продал ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи нестационарного торгового объекта от ДД.ММ.ГГГГ В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ ФИО2 стал новым арендодателем по договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал нестационарный торговый объект в качестве недвижимого имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № и ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество продал ФИО3

В соответствии с п. 3.2.3. договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору преимущественное право выкупа арендуемого помещения в случае его продажи. В нарушение данной нормы ФИО2, являясь арендодателем по договору аренды к ООО «Аптека «Добромед» с предложением покупки помещения не обращался, условия продажи помещения не сообщал, тем самым нарушил преимущественное право истца на покупку помещения. Здание общей площадью 166,3 кв. м. ФИО2 продал ФИО3 по цене 100000 рублей, т. е. стоимость одного квадратного метра составляет 601 руб. 32 коп. Таким образом, стоимость арендуемой истцом части здания площадью 48,6 кв. м. составляет 29 224 руб. 15 коп. За указанную цену ООО «Аптека «Добромед» готово приобрести арендуемую часть здания площадью 48,6 кв. м. Истец просил перевести на ООО «Аптека «Добромед» права и обязанности покупателя по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещения площадью 48,6 кв. м., номера на поэтажном плане 1-5, расположенного по адресу: <адрес>, являющегося частью здания общей площадью 166,3 кв. м. с кадастровым (условным) номером 36:34:0403013:342.

Представитель истца в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом. В связи с чем, суд считает возможным, в силу п. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами.

Установлено, что условиями договора аренды, на которые ссылается истец, не предусмотрено, что последствием нарушения арендодателем условия пункта 3.2.3. договора аренды является перевод на арендатора - ООО "Добромед" прав и обязанностей по договорам купли-продажи спорного объекта.

Такие положения отсутствуют и в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по договорам аренды.

Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено только преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право выкупа арендованного имущества, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, что противоречит ст. ст. 624, 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, обязательство, предусмотренное пунктом 3.2.3 договора аренды от 25.04.2013г. связывает лишь его стороны, которыми применительно к заключенным договорам купли-продажи являются истец и арендодатель первоначальный продавец спорного объекта - ИП ФИО1

Таким образом, требования истца к ФИО3 в части нарушения преимущественного права на выкуп арендованного имущества и переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 12.12.2014г. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющая способы защиты гражданских прав, не дает исчерпывающего перечня таких средств. Об этом говорит указание этой статьи на существование "иных способов, предусмотренных законом".

Согласно сложившейся судебной практике, одним из таких средств, прямо не названных в ст. 12 ГК РФ, является требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с нарушением преимущественного права сособственников на покупку доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК), преимущественные права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).

Истец руководствовался при выборе способа защиты одним из вышеперечисленных средств, заблуждаясь, что перевод прав и обязанностей покупателя на арендатора является аналогичным.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные п.1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. Таким образом, при применении норм по аналогии закона необходимо, чтобы правоотношения были сходными по существу.

Статья 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки расположена в главе Гражданского кодекса Российской Федерации "Общая собственность" и регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Правила указанной статьи в силу пункта 5 применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего- предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Сторонами рассматриваемых правоотношений являются физические лица и юридическое лицо, спорным имуществом является нежилое помещение, находящееся в собственности физического лица, следовательно, аналогия закона, как и аналогия права, в указанном случае не применима.

Таким образом, действующее законодательство РФ не предусматривает такого способа защиты прав, как перевод прав и обязанностей покупателя на арендатора, если последнему предоставлено преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Третье лицо ФИО1 суду пояснил, что истцу было предложено выкупить помещение спорное помещение, однако он отказался, указав на отсутствие денежных средств, после чего оно было продано ФИО2

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Аптека «Добромед» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование часть нестационарного торгового объекта площадью 48,6 кв. м., номера на поэтажном плане 1-5, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес> (л.д.12-14).

Согласно п. 3.2.3 договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору преимущественное право выкупа арендуемого помещения в случае его продажи (л.д. 12 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал вышеуказанный объект недвижимости ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-17).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал право собственности на указанное недвижимое имущество (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ указанное нежилое помещение ФИО2 было продано ФИО3 по цене - 100 000 руб. (л.д.19).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусмотрено преимущественное право арендатора только на заключение договора аренды на новый срок.

Право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды, но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным.

Как следует из содержания рассматриваемого договора аренды, условие о размере выкупной цены в нем не содержится, и истечение срока аренды само по себе не означает перехода недвижимого имущества в собственность арендатора.

Включение в договор аренды условия о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже по смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества. Поэтому ссылка истца на п. 3.2.3 договора аренды является несостоятельной, поскольку противоречит закону.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, у ответчика отсутствовала обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества с истцом.

Указанная позиция согласуется с сложившейся судебной практикой (Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 33-1616/2013 г.).

Также суд считает необходимым отметить, что лицо, защищающее свое право преимущественной покупки, обязано представить доказательства реальной возможности выкупа продаваемой доли. Такая возможность подтверждается внесением денежных средств на депозит суда. Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 33-4998/2015).

В адрес истца судом были направлены реквизиты лицевого счета (л.д. 44, 60) для исполнения истцом вышеуказанной обязанности, которые им были получены (л.д. 65), однако сведений о перечислении денежных средств на депозит суда не представлено.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

            решил:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Аптека «Добромед» к ФИО2 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                     Ботвинников А.В.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ г.