Решение по делу № 33-4987/2019 от 24.05.2019

Судья Комаров И.Е. Дело № 33-4987

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2019 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Перовой Т.А., Шостак Р.Н.,

при секретаре Дмитриевой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Балаково Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц, Балаковского муниципального района и муниципального образования города Балаково к Смыслову С.А., комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Кувшинову Ю.В., Кувшиновой О.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, об исключении сведений из государственного реестра недвижимости, о признании права собственности, по встречному исковому заявлению Кувшиновой О.Н. к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным постановления по апелляционным жалобам Кувшинова Ю.В., Кувшиновой О.Н., Смыслова С.А. на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 03 апреля 2018 года, которым требования прокурора удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано, по апелляционной жалобе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на дополнительное решение Балаковского районного суда Саратовской области от 30 мая 2018 года, которым применены последствия недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителей ответчиков Кувшинова Ю.В., Кувшиновой О.Н. по доверенностям Онохина А.В., Мигдалевой Э.Ф., поддержавших доводы жалоб, представителя истца Андреева А.А., представителя ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области по доверенности Решетникова А.Б., представителя ответчика комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Зубова Д.А., возражавших против доводов жалоб, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

заместитель прокурора города Балаково обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц, Балаковского муниципального района и муниципального образования города Балаково с исковыми требованиями (с учетом их уточнения) к Смыслову С.А., комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Кувшинову Ю.В., Кувшиновой О.Н., в которых просил суд:

- исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми
номерами ***, расположенных по адресу: ***, земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***;

- исключить из ЕГРН запись о разделе земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***, восстановить запись о наличии земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по указанному адресу, площадью 6803 кв. м;

- признать право собственности Балаковского муниципального района на земельный участок с кадастровым номером ***;

- признать недействительным в силу ничтожности, заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А., договор купли-продажи № 149 от 20 ноября 2015 года земельного участка с кадастровым номером ***;

- прекратить право собственности Смыслова С.А. на земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***, ***, ***;

- обязать Кувшинову О.Н. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером ***;

- прекратить право собственности Кувшиновой О.Н. на земельный участок с кадастровым номером ***;

- признать отсутствующим право собственности Кувшиновой О.Н. на нежилое помещение по адресу: ***, общей площадью 118,9 кв. м;

- обязать Кувшинову О.Н. в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести снос за свой счет постройки, расположенной по адресу: ***;

- обязать Кувшинова Ю.В. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельные участки с кадастровыми номерами ***;

- прекратить право собственности Кувшинова Ю.В. на земельные участки с кадастровыми номерами № ***

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой города в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка, в ходе которой установлено, что 04 сентября 2015 года между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района и Смысловым С.А. заключен договор
купли-продажи нежилого помещения площадью 118,9 кв. м, расположенного по адресу: ***, и являющегося частью здания общей площадью 146,1 кв. м, которое находилось на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 15803 кв. м, закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за МАОУ «Основная общеобразовательная школа № 10 им. майора В.В. Малярова» г. Балаково Саратовской области. После заключения договора купли-продажи данного помещения на основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3902 от 08 октября 2015 года из земельного участка с кадастровым номером *** образован участок площадью 6803 кв. м, которому присвоен кадастровый номер ***. Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 14 декабря 2015 года № 4825 снято обременение в виде права постоянного (бессрочного) пользования в отношении образованного участка. Смыслов С.А., будучи собственником помещения площадью 118,9 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, обратился в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о приобретении участка в собственность в порядке, предусмотренном положениями ст. 39.20 ЗК РФ, которое было удовлетворено и 20 ноября 2015 года между ним и Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью заключен договор купли-продажи № 149 данного земельного участка. После государственной регистрации права в отношении указанного имущества по заявлению Смыслова С.А. земельный участок был преобразован путем раздела на девять участков. Принадлежавшее Смыслову С.А. помещение площадью 118,9 кв. м оказалось расположенным на земельном участке с кадастровым номером ***, которые он передал Горчакову В.М. на основании договора купли-продажи от 17 марта 2016 года. Стоимость имущества составила 800000 руб. При этом уже 07 сентября 2016 года Горчаков В.М. продал спорное имущество Кувшиновой О.Н. 28 июня 2017 года Смыслов С.А. заключил договор купли-продажи с Кувшиновым Ю.В., предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами ***. Считая, что при продаже Смыслову С.А. земельного участка с кадастровым номером *** комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области были нарушены положения ст. 39.20 ЗК РФ, прокурор ссылался на то, что площадь реализованного земельного участка явно несоразмерна площади расположенного на нем помещения. Кроме того, в соответствии с данной нормой права земельный участок может быть предоставлен собственнику здания, строения, сооружения, тогда как Смыслов С.А. таковым не являлся, поскольку ему принадлежало нежилое помещение площадью 118,9 кв. м, расположенное в здании площадью 146,1 кв. м. Прокурор, заявляя требования об истребовании у Кувшиновых земельных участков, указывал, что данные ответчики не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорного имущества, поскольку, проявив необходимую степень осмотрительности, они должны были проверить обстоятельства приобретения имущества продавцами по сделкам.

Кувшинова О.Н. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, с учетом уточнения просила суд признать недействительным постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5703 от 25 декабря 2017 года «Об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства» в редакции постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 892 от 15 марта 2018 года. В обоснование заявленных требований указала, что после приобретения ею в собственность нежилого помещения и земельного участка с кадастровым номером ***, ей было выдано разрешение на строительство жилого дома. Полагает, что у администрации Балаковского муниципального района отсутствовали правовые основания для его отмены. Кроме того, в постановлении отсутствует обоснование и ссылки на фактические обстоятельства, послужившие основанием для его вынесения.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 30 мая 2018 года постановлено:

- признать недействительным, заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А., договор купли-продажи № 149 от 20 ноября 2015 года земельного участка с кадастровым номером *** площадью 6803 кв. м, расположенного по адресу: ***;

- прекратить право собственности Смыслова С.А. на земельные участки с кадастровыми номерами ***, расположенные по адресу: ***;

- обязать Кувшинову О.Н. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***;

- прекратить право собственности Кувшиновой О.Н. на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***;

- обязать Кувшинова Ю.В. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельные участки с кадастровыми номерами ***, расположенные по адресу: ***;

- прекратить право собственности Кувшинова Ю.В. на земельные участки с кадастровыми номерами ***, расположенные по адресу: ***;

- исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми
номерами ***, расположенных по адресу: ***, земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***;

- исключить из ЕГРН запись о разделе земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***, и восстановить запись о наличии земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 6803 кв. м;

- признать право собственности Балаковского муниципального района на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, площадью 6803 кв. м;

- признать отсутствующим право собственности Кувшиновой О.Н. на нежилое помещение, расположенное по адресу: *** общей площадью 118,9 кв. м;

- обязать Кувшинову О.Н. в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести снос за свой счет постройки, расположенной по адресу: ***;

- в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Дополнительным решением Балаковского районного суда Саратовской области от 30 мая 2018 года постановлено:

- взыскать с комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области за счет казны Балаковского муниципального района в пользу Смыслова С.А. 890955 руб. в счет возврата уплаченных денежных средств по договору от 20 ноября 2015 года.

Смыслов С.А. не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить. В обоснование доводов жалобы указал на отсутствие оснований для обращения прокурора с данными требованиями. По мнению автора жалобы, признание договора купли-продажи ничтожным не приведет к восстановлению права муниципального образования на земельный участок с учетом зарегистрированного права ответчика на помещение. Также указывает на принадлежность ему объекта недвижимости площадью 118,9 кв. м, которое представляло собой обособленное помещение с отдельным входом. Полагает, что спорный земельный участок был сформирован для возможности эксплуатации указанной части здания, в связи с чем доводы истца о невозможности приобретения земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, считает необоснованными. Кроме того, по мнению автора жалобы, Кувшиновы являются добросовестными приобретателями земельных участков. Оснований для удовлетворения исковых требований, по мнению автора жалобы, у суда первой инстанции не имелось.

Кувшинов Ю.В., Кувшинова О.Н. также не согласились с решением суда, подали апелляционную жалобу, в которой просили решение суда в части предъявленных и удовлетворенных к ним требований отменить, принять по делу новое решение, которым прокурору в удовлетворении исковых требований отказать, встречные требования удовлетворить. Авторы жалобы полагают, что положения ст. 167 ГК РФ подлежат применению только в части возврата Смысловым С.А. земельных участков с кадастровыми номерами ***. Указывают, что их действия по приобретению спорных земельных участков имели добросовестный характер. Они не знали и не могли знать о наличии в здании, часть которого приобрела Кувшинова О.Н. в собственность, нежилого помещения площадью
30,8 кв. м. Также выражают несогласие с заключением эксперта, исходя из которого рыночная стоимость имущества определена не на даты заключения договоров от
17 сентября 2016 года и от 28 июня 2017 года, а именно, по состоянию на 07 сентября
2016 года, и на 08 июня 2017 года. Учитывая, что для Кувшиновой О.Н. нежилое помещение не представляло интереса, полагают, что определенная сторонами договора стоимость земельного участка является рыночной. Кроме того, указывают, что судом не исследовались обстоятельства того, что Кувшинова О.Н. на приобретенном земельном участке начала строительство жилого дома. Требования о признании постройки самовольной не были заявлены, как и о признании на нее права муниципальной собственности, в связи с чем полагают, что требование о сносе постройки не подлежало удовлетворению.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области не согласилась с дополнительным решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила его отменить. Автор жалобы полагает, что поскольку Смыслов С.А. в результате продажи спорного имущества получил денежные средства, применение правил реституции в виде возврата комитетом Смыслову С.А. денежных средств в полном объеме является необоснованным, преждевременным и приведет к неосновательному обогащению последнего. Кроме того, требования о возврате полученных в результате оспоренной сделки комитетом от Смыслова С.А. денежных средств в размере 890955 руб. предметом иска прокурора не являлись.

В возражениях на апелляционные жалобы Смыслова С.А. и Кувшиновых комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовкой области просят решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

По доводам апелляционных жалоб прокурором города Балаково также поданы возражения, в которых он просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Саратовского областного суда от 30 августа 2018 года решение Балаковского районного суда Саратовской области от 03 апреля 2018 года, дополнительное решение суда от 30 мая 2018 года оставлены без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 30 августа 2018 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На заседание судебной коллегии ответчики Смыслов С.А., Кувшинова О.Н., Кувшинов Ю.В., третье лицо Горчаков В.М., представитель третьего лица Управления Росреестра по Саратовской области не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения суда в связи с нарушением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 марта 2009 года главой администрации Балаковского муниципального района Саратовской области принято постановление о передаче муниципального имущества в оперативное управление муниципального общеобразовательного учреждения «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково, на основании которого 16 марта
2009 года между комитетом по управлению имуществом администрации Балаковского муниципального района и муниципальным общеобразовательным учреждением «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково заключен договор о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления (т. 2, л.д. 1).

В соответствии с актом приема-передачи от 16 марта 2009 года муниципальным общеобразовательным учреждением «Основная общеобразовательная школа № 10» принято муниципальное имущество, в том числе здание школы и гаража кирпичного площадью 142 кв. м, расположенные по адресу: ***.

В 2011 году в целях установления границ и площади земельного участка, на котором расположены указанные здания, проведено межевание земельного участка площадью 15803 кв. м с присвоением кадастрового номера ***.

03 октября 2013 года администрацией Балаковского муниципального района принято постановление, на основании которого прекращено право оперативного управления муниципального общеобразовательного учреждения «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково в отношении нежилого здания (гаража) общей площадью 142 кв. м, расположенного по адресу: ***.

Право собственности на помещение площадью 118,9 кв. м за Балаковским муниципальным районом Саратовской области зарегистрировано 22 августа
2014 года.

03 июля 2015 года комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области принято решение об объявлении открытого аукциона по продаже нежилого помещения площадью 118,9 кв. м.

Победителем аукциона признан Смыслов С.А., с которым 04 сентября
2015 года Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района заключен договор
купли-продажи нежилого помещения площадью 118,9 кв. м по адресу: ***. Право собственности Смыслова С.А. зарегистрировано 22 октября 2015 года (т. 1, л.д. 51). Нежилое помещение площадью 118,9 кв. м на момент его продажи находилось на земельном участке с кадастровым номером ***, закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за муниципальным общеобразовательным учреждением «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково.

В соответствии с постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 08 октября 2015 года из земельного участка с кадастровым номером *** путем раздела образован земельный участок площадью 6803 кв. м, которому присвоен кадастровый номер ***. Земельный участок с кадастровым номером *** остался в измененных границах (т. 1, л.д. 40).

18 ноября 2015 года Смыслов С.А. обратился с заявлением к главе администрации Балаковского муниципального района о продаже ему земельного участка с кадастровым номером *** площадью 6803 кв. м, на котором расположено нежилое помещение площадью 118,9 кв. м, собственником которого он является.

20 ноября 2015 года между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района и Смысловым С.А. на основании положений ст. ст. 39.3, 39.4 ЗК РФ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью 6803 кв. м за 890955 руб. (т. 1, л.д. 14-18).

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером *** администрацией Балаковского муниципального района 14 декабря 2015 года принято постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования муниципального общеобразовательного учреждения «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 6803 кв. м.

21 декабря 2015 года за Смысловым С.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 6803 кв. м (т. 1, л.д. 17-18).

После регистрации права собственности на указанный объект недвижимости Смыслов С.А. в 2016 году преобразовал принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером *** путем раздела на девять земельных участков с кадастровыми номерами: *** площадью 1060 кв. м, *** площадью 984 кв. м, *** площадью 708 кв. м, *** площадью 739 кв. м, *** площадью 814 кв. м, *** площадью 727 кв. м, *** площадью 777 кв. м, *** площадью 379 кв. м, *** площадью 615 кв. м (т. 1, л.д. 139-217).

При этом приобретенное Смысловым С.А. нежилое помещение площадью 118,9 кв. м стало располагаться на земельном участке с кадастровым номером ***.

17 марта 2016 года Кооп О.В., действуя от имени и по поручению Смыслова С.А., заключила с Горчаковым В.М. договор купли-продажи нежилого помещения площадью 118,9 кв. м и земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1060 кв. м, расположенных по адресу: *** (т. 2, л.д. 16-19).

28 июня 2017 года Грязнов С.А., действуя от имени и по поручению Смыслова С.А., заключил с Кувшиновым Ю.В. договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** площадью 777 кв. м и *** площадью 379 кв. м. Государственная регистрация прав Кувшинова Ю.В. на данные земельные участки произведена 16 ноября 2017 года
(т. 2, л.д. 23-25).

07 сентября 2016 года между Горчаковым В.М. и Кувшиновой О.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1060 кв. м и расположенного на нем нежилого помещения площадью 118,9 кв. м. Цена недвижимого имущества определена сторонами - 800000 руб., из них 100000 руб. - стоимость земельного участка, 700000 руб. - стоимость нежилого помещения. Государственная регистрация перехода права собственности Кувшиновой О.Н. произведена 22 сентября 2016 года (т. 2, л.д. 20 - 22).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района от
04 апреля 2017 года земельному участку с кадастровым номером *** площадью 1060 кв. м присвоен новый адрес: *** (т. 3, л.д. 62).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района от
24 августа 2017 года утвержден градостроительный план земельного участка, принадлежащего Кувшиновой О.Н. на праве собственности, с кадастровым номером *** (т. 2, л.д. 37).

28 сентября 2017 года администрацией Балаковского муниципального района Кувшиновой О.Н. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу:
*** (т. 2, л.д. 26-27).

Кувшинова О.Н. снесла здание кирпичного гаража, в котором находилось принадлежащее ей нежилое помещение площадью 118,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ***.

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 25 декабря 2017 года № 5703 отменено разрешение на строительство от 28 сентября 2017 года (т. 2, л.д. 150).

Разрешая настоящий спор и признавая договор купли-продажи от 20 ноября 2015 года земельного участка с кадастровым номером 64:40:020327:11 площадью 6803 кв. м ничтожной сделкой, заключенной в нарушение требований действующего законодательства, суд первой инстанции исходил из того, что площадь земельного участка, приобретенного Смысловым С.А., несоразмерна площади расположенного на нем помещения, то есть не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, суд указал, что Смыслов С.А., разделив приобретенный им земельный участок на девять земельных участков и осуществив их отчуждение, подтвердил своими действиями отсутствие у него необходимости в использовании всего земельного участка.

Признавая Кувшинову О.Н. недобросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1060 кв. м по договору от 07 сентября 2016 года, суд исходил из того, что цена земельного участка, указанная в договоре (100000 руб.), явно несоразмерна рыночной стоимости предмета сделки, которая на сентябрь 2016 года составляла 986523 руб. Данное обстоятельство, по мнению суда, должно было вызвать сомнения в правомерности действий продавца земельного участка Горчакова В.М., поскольку земельный участок расположен в районе коттеджной застройки в черте г. Балаково.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Кувшиновой О.Н. о признании недействительным постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 25 декабря 2017 года, суд исходил из того, что при обращении в администрацию Балаковского района Саратовской области за разрешением на строительство Кувшинова О.Н. не указала о наличии на земельном участке строений, в том числе и не принадлежащей ей части помещения площадью 30,8 кв. м, что и послужило основанием для отмены постановления об утверждении градостроительного плана и разрешения на строительство. При этом суд указал, что часть помещения гаража площадью 30,8 кв. м не была проинвентаризирована при составлении технического паспорта государственным унитарным предприятием «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» 13 декабря 2013 года. Однако из ситуационного плана, являющегося составной частью технического плана, следует, что приобретенное ответчиком Кувшиновой О.Н. помещение площадью 118,9 кв. м является только частью здания.

Судебная коллегия с выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; до 01 января 2017 года - абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
29 апреля 2010 Года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35 постановления Пленума № 10/22).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума № 10/22, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39 постановления Пленума № 10/22).

По смыслу данных законоположений и их разъяснений, суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом если владение утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, имущество считается выбывшим из владения лица по его воле, пока не будет доказано иное; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером *** выбыл из муниципальной собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 20 ноября 2015 года № 149, заключенного между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А., что свидетельствует о наличии волеизъявления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на отчуждение спорного земельного участка.

Доказательств иного истцом суду не представлено и при рассмотрении дела не установлено.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что Кувшинову О.Н. нельзя признать добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Кувшиновы приобрели земельные участки и нежилое помещение по возмездным сделкам у лиц, право собственности которых было зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорные земельные участки и находящийся на одном из них объект недвижимости неоднократно проходили процедуру государственной регистрации смены собственника, земельному участку с объектом недвижимости администрацией Балаковского муниципального района присваивался новый адрес, по данному участку утверждался градостроительный план и выдавалось разрешение на строительство, содержание которых не предусматривало сохранение гаража.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Кувшинова О.Н. перед заключением договора купли-продажи земельного участка проявила необходимые заботливость и осмотрительность с тем, чтобы убедиться в законности заключаемой сделки и наличии у продавца прав на распоряжение отчуждаемым недвижимым имуществом.

Суд также не учел, что сама по себе недействительность сделки не является основанием для истребования имущества из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 302 ГК РФ, поскольку не всегда свидетельствует об отсутствии воли собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Кроме того, вывод суда о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 20 ноября 2015 года № 149 по мотиву отсутствия у Смыслова С.А. права собственности на все здание материалами дела не подтверждается.

Каких-либо объективных доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером *** нежилого помещения площадью 30,8 кв. м в материалах дела не содержится. Ни в одном публичном реестре прав нет сведений об этом помещении, его правообладателе и характеристиках объекта, данное помещение на кадастровом учете не состояло, инвентаризация объекта недвижимости не проводилась.

При этом судом не приняты во внимание содержащиеся в техническом паспорте от 13 декабря 2013 года сведения о том, что площадь 146,1 кв. м - это площадь нежилого помещения площадью 118,9 кв. м, но с учетом перегородок
(т. 2, л.д. 72), что соответствует площади гаража, приобретенного Смысловым С.А., а впоследствии Кувшиновой О.Н., в то время как информация о других объектах отсутствует.

Обстоятельств, вследствие которых при заключении договоров купли-продажи земельных участков и нежилого помещения Кувшиновы должны были усомниться в праве продавца на отчуждение данного имущества, судом не установлено. Указание в договоре купли-продажи стоимости предмета договора ниже его рыночной стоимости само по себе основанием для вывода о недобросовестности приобретателя имущества не является.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 3 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1).

В связи с этим вывод суда о том, что Кувшиновы не могут быть признаны добросовестными приобретателями, не основан на нормах права и обстоятельствах дела.

Истцом не представлено доказательств того, что имелись какие-либо иные очевидные обстоятельства, свидетельствующие о том, что при совершении сделки Кувшинова О.Н. должна была усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка.

Кроме того, возлагая на Кувшинову О.Н. обязанность по сносу постройки, расположенной по адресу: ***, суд не учел то обстоятельство, что требований о признании возводимого объекта самовольной постройкой истцом заявлено не было.

Согласно положениям ст. 167 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемой сделки, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Той же нормой определены общие последствия недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признавая договор купли-продажи земельного участка недействительным, и применяя двустороннюю реституцию, суд не учел, что истцу не может быть возвращено то недвижимое имущество, которое принадлежало Балаковскому муниципальному району Саратовской области на праве собственности.

Как следует из материалов дела, Балаковскому муниципальному району Саратовской области на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ***, на котором располагалось нежилое здание гаража, общей площадью 142 кв. м, которое было снесено после отчуждения земельного участка.

В настоящий момент на земельном участке с кадастровым номером ***, образованном путем раздела ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером ***, Кувшиновой О.Н. возведено незавершенное строительством капитальное здание – жилой дом (фундамент и первый этаж).

Учитывая, что в силу действующего гражданского и земельного законодательства отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, не допускается, в настоящее время спорный земельный участок с возведенной на нем постройкой, по существу, является другим объектом недвижимости, который не может быть передан истцу при применении последствий недействительности сделки.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований заместителя прокурора города Балаково Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, об исключении сведений из государственного реестра недвижимости, о признании права собственности не имеется, решение и дополнительное решение суда подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении названных требований.

Поскольку доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером *** нежилого помещения площадью 30,8 кв. м истцом не представлено, следовательно, оснований для отмены постановления об утверждении градостроительного плана и разрешения на строительство у администрации Балаковского муниципального района не имелось, поэтому встречные исковые требования Кувшиновой О.Н. о признании недействительным постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 03 апреля
2018 года, дополнительное решение Балаковского районного суда Саратовской области от 30 мая 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора города Балаково Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц и Балаковского муниципального района и муниципального образования города Балаково Саратовской области к Смыслову С.А., комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Кувшинову Ю.В., Кувшиновой О.Н. о признании недействительным договора
купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, об исключении сведений из государственного реестра недвижимости, о признании права собственности отказать.

Признать недействительным постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5703 от 25 декабря 2017 года
«Об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства» в редакции постановления Балаковского муниципального района Саратовской области от 15 марта 2018 года.

Председательствующий

Судьи