Решение по делу № 3а-372/2018 ~ М-133/2018 от 09.08.2018

дело №3а-372/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2018 года      г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Федчун Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гультяева Олега Константиновича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

Гультяев О.К. обратился с указанным заявлением в Амурский областной суд, в обоснование, указав, что он является собственником нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.

Постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 № 536, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена в размере 5 773 483,72 руб.

Между тем, в соответствии с отчетом независимого оценщика Фио №43/2018 от 24.07.2017 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 359 000 руб.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

На основании изложенного, административный истец просит суд пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, и установить с 01.01.2016 кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 359 000 руб.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области – Шагаева Э.Н. в письменном отзыве просила суд принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом. Просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Позиция представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области отражена в письменном отзыве, согласно которой представленный отчёт независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости. Рассмотрение данного спора оставляет на усмотрение суда. Представитель просил суд рассмотреть дело в отсутствие ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области.

И.о. министра имущественных отношений Амурской области – Гунько Л.М. в письменном отзыве на иск указала, что представленный в материалы дела отчет не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации», не может быть признан надлежащим доказательством по делу. Просила в удовлетворении иска отказать, рассмотреть заявление в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Амурской области.

В судебном заседании представитель административного истца Гультяева О.К. – Васильева А.Ю. поддержала заявленные требования.

Административный истец Гультяев О.К., представитель Правительства Амурской области, представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, администрации г. Зея, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились; представители Управления Росреестра по Амурской, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, министерства имущественных отношений Амурской области просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что Гультяев О.К. является собственником нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.08.2018 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года составляет 5 773 483,72 руб., которая внесена на основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 № 536.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, Гультяев О.К. просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости и установить её в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016.

Поскольку Гультяев О.К. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на размер налога на имущество физических лиц, который рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает его права и обязанности, суд полагает, что он вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Фио №43/2018 от 24.07.2018, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета независимого оценщика Фио №43/2018 от 24.07.2018 следует, что рыночная стоимость нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 359 000 руб.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа данных технического паспорта на здание магазина от 20.06.2011, кадастрового паспорта здания от 20.06.2013; нормативно-справочной и статистической информации о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, а также анализа рынка недвижимости в Амурской области. Специалистом использованы затратный и сравнительный подходы для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Даны четкие разъяснения о причинах неприменения доходного подхода.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт №43/2018 от 24.07.2018 выполнен оценщиком Фио., состоящей в саморегулирующей организации союза оценщиков «Экспертный совет»; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №17810В4000048 от 09.11.2017), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости от 24 июля 2018 года №43/2018, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено.

Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 24 июля 2018 года №43/2018 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 N 536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования Гультяева О.К. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, и установлении с 01.01.2016 кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 1 359 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (магазин), площадью 172,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, и установить с 01 января 2016 года кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 395 000 (один миллион триста пятьдесят девять тысяч) рублей.

Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 09 августа 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Амурского областного суда А.П. Бушманов