Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-694/2014 (2-4080/2013;) от 28.11.2013

Дело № 2-694/2014

              РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2014 года                      п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего Ежелевой Е.А., при секретаре Кротовой Н.А., с участием представителя истца ФИО9, представителя ответчика ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

             УСТАНОВИЛ:

ФИО5 и ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, обратились в суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, заключенного 21 января 2011 года.

Требования мотивированы тем, что 21 января 2011 года между ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, с одной стороны и ФИО6 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, согласно которому они приобрели в общую долевую собственность жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> <адрес>, <адрес>. После заключения договора и вселения в квартиру истцы установили наличие существенных недостатков. Так, с наступлением весны существующая в квартире трещина на стене стала расходиться в разные стороны и стала сквозной, практически полностью разрушен фундамент дома, окно выпадает наружу, из-за сильной деформации дома перегнулись деревянные балки перекрытия. О данных недостатках на момент приобретения истцам известно не было, так как квартира приобреталась в зимнее время. Согласно заключению межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 14 июня 2011 года, подготовленному по результатам обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, строительные конструкции обследуемого дома с холодной пристройкой находятся в техническом состоянии, характеризующемся как неудовлетворительное. Существующие дефекты и деформации свидетельствуют о существенном снижении несущей способности. Обследуемый жилой дом является капитальным зданием. Для продолжения нормальной эксплуатации и восстановления несущей способности строительных конструкций требуется провести капитальный ремонт по усилению и (или) замене изношенных конструкций в жилом доме и холодной пристройке. На основании пунктов 33 и 34 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» проектный отдел Межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю считает проведение капитального ремонта по усилению и (или) замене изношенных конструкций технически трудновыполнимым и экономически нецелесообразным, а проживание в указанном жилом доме – невозможным.

По мнению истцов, договор подлежит расторжению в силу п. 1 ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ, п. 1 ст. 476 ГК РФ.

В ходе рассмотрения спора по существу истцы изменили заявленные требования, и просят признать договор купли-продажи жилого помещения от 21 января 2011 года недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 166 ГК РФ, ст. 178 ГК РФ, ссылаясь на то, что на момент заселения и отчуждения в квартире был сделан косметический ремонт – стены отштукатурены и побелены, трещины в стенах заделаны, подполье за летние месяцы просушено; ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах детей, а также ФИО5 были введены в заблуждение при заключении договора купли-продажи, поскольку достигнутый результат не соответствует той цели, которая имелась в виду. Так, целью заключения договора купли-продажи являлось прежде всего приобретение жилой квартиры пригодной для использования в соответствии с целями ее приобретения, а именно для проживания семьи. Как утверждают истцы, их заблуждение имеет существенное значение, так как заключенным договором купли-продажи нарушены их права и законные интересы, поскольку то, на что они рассчитывали, заключая договор купли-продажи, в действительности не получили (л.д. 165).

В судебном заседании представитель истцов ФИО9 исковые требования поддержала, в обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО10 в судебном заседании с иском не согласилась, ссылаясь на то, что истцы проживали в квартире, которую впоследствии купили, в течение пяти месяцев; часть тех недостатков, которые перечислены в исковом заявлении, они видели сразу, часть могли обнаружить во время проживания в квартире; в частности, у них была возможность осмотреть фундамент дома, ознакомиться с техническим паспортом, который прилагался к документам, сданным сторонами сделки на регистрацию; кроме того, истцам сообщалось о том, что дом старый; помимо этого, по делу проведена судебная строительная экспертиза, которая установила, что дальнейшая эксплуатация жилого дома истцов возможна.

Истцы, ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, что суд с учетом мнения представителей и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ нашел возможным.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как усматривается из правовой позиции истцов, требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным они обосновывают наличием скрытых недостатков, обнаруженных после передачи жилого помещения и тем, что они были введены ответчиком в заблуждение относительно качеств приобретаемой квартиры, которые значительно снижают возможность использования этой квартиры по назначению.

Статьей 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Из материалов дела следует, что 21 января 2011 года истцы по договору купли-продажи приобрели у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, общей площадью 28.4 кв.м., в том числе жилой 22.3 кв.м.м., с постройками и сооружениями за 600 000 рублей, и земельный участок под данной квартирой площадью 1 161, 3 кв.м. за 500 000 рублей с рассрочкой платежа до 02 августа 2012 года; пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что продающиеся земельный участок, квартира переданы продавцом покупателям в надлежащем качественном состоянии (как они есть) при подписании договора и договор приобретает силу акта приема-передачи (л.д. 5). Право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, зарегистрировано за истцами 02 февраля 2011 года по ? доле за каждым; этим же числом произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д. 6,7,8,9,10,11,12,13, 76-77).

Из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру видно, что на регистрацию в Росреестр серди прочих документов представлялась выписка из реестра объектов капитального строительства от 27 ноября 2007 года, в которой указан год ввода в эксплуатацию дома – 1966 го (л.д. 51).

Из технического паспорта жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, хранящегося в ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Емельяновский производственный участок, и составленного по состоянию на 25 апреля 2006 года, следует, что вышеуказанный дом вводился в эксплуатацию в 1966 году, капитальный ремонт не производился, состоит из трех квартир; квартиры имели внутреннюю отделку: штукатурку и побелку (л.д. 96-107).

Из технического паспорта от 07 июля 1993 года видно, что жилой дом по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, обследовался 24 октября 2007 года; в ходе обследования были установлены признаки износа конструктивных элементов, а именно деформация трещин фундамента, трещины шифера, трещины в оконных проемах, осадка пола; процент износа составлял 28.2 % (л.д. 108-113,114-119).

Из технического паспорта спорной квартиры по состоянию на 07 июня 2011 года видно, что фундамент под квартирой истцов имеет трещины, разрушения, отклонение от вертикали, стены и их наружная отделка имеют искривления, сквозные трещины, выпучивание; перегородки – перекос, трещины, выпучивание, гниль; перекрытия чердачные – прогибы, продольные трещины, гниль; крыша – потемнение, сколы, трещины; полы – стертость досок, просадку, гниль; проемы оконные – гниль, трещины, щели; проемы дверные – перекос, неплотный притвор; внутренняя отделка – трещины, коробление; печное отопление – трещины, отпадение штукатурки (л.д. 24-26).

Согласно заключению по результатам обследования технического состояния строительных конструкций спорной квартиры от 14 июня 2011 года строительные конструкции обследуемого дома с холодной пристройкой находятся в техническом состоянии, характеризующемся как неудовлетворительное; для продолжения нормальной эксплуатации и восстановления несущей способности строительных конструкций требуется провести капитальный ремонт по усилению и замене изношенных конструкций в доме и холодной пристройке, однако проведение капитального ремонта, по мнению проектного отдела Межрайонного отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» технически трудновыполнимо и экономически нецелесообразно, а проживание в доме невозможно (л.д. 15-23).

Из объяснений истцов, данных в судебном заседании 01 декабря 2011 года, следует, что до заключения оспариваемой сделки они проживали в вышеуказанной квартире с 1 сентября 2010 года, то есть неполных пять месяцев, видели несколько трещин внутри квартиры и снаружи дома, однако считали их незначительными; ощущали, что в квартире прохладно, однако думали, что причина в окнах, с техническим паспортом дома до его приобретения они не знакомились, так как ждали, что его предоставит ФИО6.

Из показаний свидетеля ФИО11, допрошенной в судебном заседании 01 декабря 2011 года, следует, что ФИО11 ранее проживала по соседству с истцами в <адрес> 5 сентября 2010 года; квартиру истцов Терентьева впервые посетила осенью 2010 года; на тот момент в комнатах стены были побелены; в подполье она видела воду; весной дом начал рушиться, везде стали появляться трещины (л.д. 175-180).

Из показаний свидетеля ФИО12 (матери ФИО4), допрошенной в судебном заседании 01 декабря 2011 года, следует, что в начале января 2011 года она переехала на постоянное место жительства к своей дочери ФИО14, проживающей в квартире по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>; сразу, как заселилась, ФИО16 увидела, что в квартире везде были трещины: над дверьми, над окном, в месте нахождения электросчетчика, около печки в углу; в квартире была сырость, пол был холодным; одно из окон было заложено кирпичом; ФИО17 указывала ФИО15 на то, что под окном имеется сквозная трещина, на что ФИО15 сказал, что весной заделает; весной, когда «пошла вода», дом стал рушиться, от него отсоединилась веранда (л.д. 175-180).

Таким образом, на основании вышеприведенных доказательств суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен 21 января 2011 года; до его заключения истцы проживали в спорной квартире в течение пяти месяцев, видели, что в стенах имеются трещины, в том числе сквозная в месте расположения окна, что в квартире холод, сырость, знали о том, что дом старый; до заключения договора купли- продажи квартира истцами осмотрена, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему ее потребительские качества, не предъявлено, подписав договор купли-продажи, в котором содержится условие о том, что договор приобретает силу акта приема-передачи, истцы подтвердили пригодность квартиры для проживания.

При таких обстоятельствах, ссылка истцов на скрытые недостатки приобретенного ими жилого помещения, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельна, поскольку, приобретая имущество, они также имели возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, ознакомиться с техническими паспортами, в которых имеется указание на наличие трещин в доме, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки; данные доводы опровергаются также договором, условия которого были подписаны истицами и с которыми они были согласны.

Не состоятельны также доводы истцов о том, что они были введены в заблуждение относительно качеств предмета сделки.

Как указывалось выше в соответствии с требованиями п. 1 ст. 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в пункте 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет, а также воля сторон.

Статья 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, истцам разъяснялась.

Однако истцы в процессе рассмотрения дела не представили суду доказательств тому, что, заключая спорный договор, они совершали такие действия под влиянием заблуждения относительно качества приобретаемого объекта.

То, что ответчик перед заселением истцов в свою квартиру побелила в ней стены, не свидетельствует о том, что таким образом она пыталась скрыть недостатки в виде трещин, гнили и т.д. и ввести истцов в заблуждение. У истцов было достаточно времени, чтобы обнаружить все имеющиеся в жилом помещении недостатки и отказаться от сделки по приобретению данного помещения.

Помимо этого, доводы истцов о невозможности проживать в вышеуказанном жилом доме и представленное ими заключение от 14 июня 2011 года, содержание которого приведено выше, опровергается заключением проведенной по делу судебной строительной экспертизы № ЗС-24-015-2014 от 15 мая 2014 года (том 2 л.д. 19-27).

Согласно данному заключению примененные при строительстве здания конструктивные решения, материалы соответствуют требованиям, предъявляемым к жилому помещению, установленным СНиП II-л.1-62…; помещение пригодно для проживания при условии устранения выявленных дефектов; при этом, согласно требованиям ВСН58-88(р) и ВСН 57-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» периодичность проведения ремонтов данных элементов здания составляет 4 года; с момента приобретения помещения в 2011 году до настоящего времени никаких ремонтов в здании не проведено, что и стало причиной снижения эксплуатационной способности помещения; возможность проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки в вышеуказанной квартире с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения, имеется, поскольку все выявленные дефекты являются ремонтопригодными вне зависимости от того, существовали они до момента приобретения жилого помещения в 2011 году или образовались в процессе эксплуатации после 2011 года и не требуют значительных финансовых затрат; категория дефектов не требует единовременного вложения денег в ремонт здания и допускает поэтапное устранение дефектов; для восстановления несущей способности и эксплуатационных характеристик здания необходимо выполнение следующих мероприятий:

- оштукатурить участки вымораживания кирпичной кладки на наружной надземной части фундамента, нанести гидроизоляционное покрытие по наружной поверхности фундамента;

- заделать безусадочным раствором посадочные трещины в несущих стенах;

- провести устройство ливневой отмостки по периметру здания;

- выполнить ремонт внутренней части помещения.

В соответствии с «Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003» категория технического состояния здания оценивается как ограниченно работоспособное состояние – категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, а также разработке мероприятий по устранению образовавшихся в процессе эксплуатации дефектов и повреждений; дальнейшую эксплуатацию жилого дома по своему назначению эксперт считает возможным.

Кроме того, актами обследования жилого помещения, составленными директором школы, в которой обучаются дети ФИО14 и ФИО15, представителями органа опеки и попечительства, установлено, что проживание в вышеуказанном доме возможно и что требуется ремонт (л.д. 12, 13).

Оснований не доверять выводам эксперта ФИО13 не имеется, поскольку последний аттестован в качестве специалиста по обследованию зданий и сооружений, технических устройств; предупрежден был об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ; в заключении приведено обоснование выводов, указан перечень используемой документации.

Что касается представленного ФИО9 постановления жилищной комиссии при сельсовете <адрес> <адрес> № ЖК от 07 июля 2014 года «о признании жилого дома непригодным», то суд относится к нему критически и не может принять в качестве достоверного доказательства невозможности проживания в жилом доме истцов, поскольку в нем не указано, на основании чего жилой дом признан непригодным.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные издержки состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из представленной суду доверенности на представителя ФИО10 видно, что ФИО6 за ее нотариальное удостоверение оплатила 1000 рублей.

Из договора, заключенного между ООО «Сибирь» и ФИО6, из чека-ордера видно, что ФИО6 за проведение экспертизы оплатила 12 000 рублей (л.д. 40).

Что касается расходов на представителя в размере 25 000 рублей, то определением Емельяновского районного суда от 01 ноября 2012 года данные расходы уже были взысканы, определение никем обжаловано не было и вступило в законную силу (л.д. 223).

Таким образом в пользу ФИО6 подлежат взысканию 13 000 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 21 января 2011 года, отказать.

Взыскать с ФИО5, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, 13 000 рублей в счет возмещения судебных расходов в равных долях, то есть по 6 500 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 10 октября 2014 года.

Председательствующий: