Решение по делу № 2-1379/2021 ~ М-1318/2021 от 15.09.2021

Дело № 2-1379/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года                        г.Лобня Московской обл.

    Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Кузнецовой Т.В.

при секретаре: Можаевой А.М.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобачевского А.А. к Романенко Е.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом

Установил:

Кобачевский А.А. обратился в суд с иском к Романенко Е.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование требований указав, что 00.00.0000 между истцом и Романенко Е.Б. в лице представителя Романенко А.В., действующего на основании доверенности, был заключен договор купли-продажи дома, в соответствии с которым истец приобрел у ответчицы жилой дом с кадастровым №, общей площадью ......., жилой площадью ... расположенный на земельном участке площадью .... по адресу: .................

00.00.0000 указанный договор купли-продажи был предоставлен через МКУ МФЦ г.Лобня в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности.

Уведомлением Росреестра по МО от 00.00.0000 государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и регистрация права собственности истца на указанный объект были приостановлены, в связи с отсутсвием передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости.

Указал, что начиная с 00.00.0000 представитель продавца – Романенко А.В. неоднократно затягивал подписание передаточного акта, мотивируя это трудностями в оформлении земельного участка под домом.

00.00.0000 между представителем продавца – Романенко А.В. и истцом было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от 00.00.0000 , в котором был уточнен предмет договора и включен земельный участок с кадастровым № (ранее присвоенный учетный номер – кадастровый номер № площадью ... кв.м.

Также 00.00.0000 между сторонами был подписан передаточный акт к договору купли-продажи.

Указал, что истец исполнил свои обязательства по договору, уплатив цену имущества в сумме ...., о чем указано в договоре.

Ответчик от государственной регистации перехода права собственности на жилой дом уклоняется.

00.00.0000 истец обратился за государственной регистрации перехода права собственности. 00.00.0000 государственная регистрация была приостановлена, в связи с непредоставлением подлинника доверенности представителя продавца. В связи с чем 00.00.0000 истец подал заявление о прекращении государственной регистрации.

Поскольку договор купли-продажи исполнен сторонами сделки, при этом продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, просит суд зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, расположенный ................ от Романенко Е.Б. к Кобачевскому А.А.

В судебном заседании истец Кобачевский А.А. исковые требования поддержал. Пояснил, что на момент подписания передаточного акта от 00.00.0000 он жилой дом не осматривал и в дом не входил. Осмотр дома производил ранее. Представитель продавца передал ему ключи.    Свободный доступ в жилой дом у него отсутсвует, поскольку переданный ключи не подходят.

Представитель истца – Болзин С.Н. (по доверенности) в судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что договор купли-продажи от 00.00.0000 в части продажи жилого дома исполнен сторонами, истец в полном объеме оплатил цену договора, между сторонами подписан передаточный акт от 00.00.0000 , однако ответчик от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом уклоняется. Пояснил, что ответчица не является собственником земельного участка под домом, однако данное обстоятельство не препятствует государственной регистрации перехода права на жилой дом. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Романенко Е.Б. – Романенко А.В., действующий на основании доверенности, также являющийся третьим лицом, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что договор купли-продажи от 00.00.0000 сторонами сделки не исполнен, поскольку жилой дом истцу не передавался. При этом Кобачевский А.А. не в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены договора. 00.00.0000 был подписан передаточный акт, однако ключи от дома, а также жилой дом истцу не передавался. Пояснил, что по договору купли-подажи от 00.00.0000 спорный жилой дом продан и передан Бегларяну Г.А., который с момента подписания договора проживает и пользуется спорным жилым домом. Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом от продавца к покупателю Бегларяну Г.А. приостановлена, поскольку земельный участок под домом в собственность Романенко Е.Б. не оформлен. Также пояснил, что по договору купли-продажи, заключенному с истцом, не была согласована цена земельного участка под домом. Стоимость земельного участка в общую цену договора не входила. Пояснил, что он готов возвратить истцу уплаченные по договору денежгые средства после пдписания соглашения о расторжении договора. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Романенко А.В. – Жусубалиев А. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, пояснив, что договор купли-продажи от 00.00.0000 сторонами сделки не исполнен. Кобачевский А.А. не в полном объеме произвел оплату по договору, жилой дом истцу не передавался. Кроме того 00.00.0000 жилой дом продан Бегларяну Г.А. и передан ему по акту приема-передачи. С 00.00.0000 жилой дом находится в пользовании Бегларян Г.А.

Третье лицо Бегларян Г.А. и его представители Гурьева А.М. и Гора А.А. (по доверенности) в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснив, что по договору купли-продажи от 00.00.0000 спорный жилой дом продан Бегларяну Г.А.    Спорный жилой дом 00.00.0000 передан Бегларяну Г.А., с указанного времени Белгарян Г.А. проживает в спорном доме, делает в нем ремонт.

Представители третьих лиц Администрации г.о. Лобня Московской области и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав доводы явившихся лиц, исследоавав материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующзим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3).

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 00.00.0000 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

          Из материалов дела следует, что Романенко Е.Б. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ................, площадью ... кв.м. с кадастровым №. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 00.00.0000 (л.д. 177-179 т.1)

00.00.0000 между Романенко Е.Б. (продавец) в лице представителя Романенко А.В., действующего на основании доверенности от 00.00.0000 , и Кобачевским А.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома. В соответствии с п.1 договора Продавец продал, а Покупатель купил в собственность жилой дом, с кадастровым №, общей площадью ...., жилой площадью .... расположенный на земельном участке, согласно техническому паспорту жилого дома, выданного Лобненским филиалом ГУП МО МОБТИ, инвентарный № 00.00.0000 , площадью ...., расположенного по адресу: .................

В пункте 3 договора указано, что жилой дом продается за ...., которые уплачены при подписании настоящего договора. Продажная цена указанного жилого дома является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного жилого дома, признаются недействительными.

Согласно п. 5 договора передача жилого дома, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, производится по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, с обязательным вручением ключей от входной двери жилого дома.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что Покупатель приобретает право собственности/владения, пользования, распоряжения на указанный жилой дом с момента подписания договора (л.д. 10-12 т.1).

Согласно соглашению о задатке от 00.00.0000 Романенко А.В. получил от Кобачевского А.А. задаток в размере ... в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу ................ (л.д. 173 т.1)

Согласно соглашению о задатке от 00.00.0000 Романенко А.В. получил от Кобачевского А.А. денежные средства в размере ... долларов США по курсу ЦБ - ... в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: ................. В соглашении указано, что оставшуюся сумму в размере .... покупатель выплачивает после регистрации прав на объект недвижимости (л.д. 174 т.1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Московской области от 00.00.0000 государственная регистрация перехода права собственности на основании указанного договора купли-продажи была приостановлена, поскольку п.8 договора составлен с нарушением ст. 1 Закона о регистрации и ст. 223 ГК РФ. Также на сшивке договора отсутствуют надлежащие подписи сторон, что в дальнейшем, в случае раскрепления страниц, может сделать невозможным их отнесение с текстом самого договора. Кроме того не представлен передаточный акт (л.д.21-22 т.1).

00.00.0000 представителем Романенко Е.Б. – Романенко А.В., действующим на основании доверенности, и Кобачевским А.А. было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 , в соответствии с которым пункт 1 договора изложен в следующей редакции: «Покупатель купил в собственность здание – жилой дом (кадастровый № инвентарный №, площадь ...., количество этажей-один, кадастровая стоимость ...., общая площадь ... кв.м., согласно технического паспорта жилого дома, выданного Лобненским филиалом ГУП МО МОБТИ от 00.00.0000 , расположенного по адресу: ................);

земельный участок (кадастровый №, ране присвоенный государственный учетный номер кадастровый №, площадь ... кв.м., кадастровая стоимость ...., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: установленного ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ................)».

Также сторонами пункт 5 договора изложен в следующей редакции – «Передача жилого дома, земельного участка в соответствии со ст. 556 ГК РФ, производится по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью данного договора, с обязательным вручением Продавцом Покупателю ключей от входной двери жилого дома не позднее десяти дней с даты подписания договора купли-продажи жилого дома» (л.д. 23 т.1).

00.00.0000 представителем Романенко Е.Б. – Романенко А.В., действующим на основании доверенности, и Кобачевским А.А. подписан передаточный акт к договору купли-продажи жилого дома от 00.00.0000 в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял вышеуказанных жилой дом и земельный участок (л.д. 24 т.1).

00.00.0000 истец обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 31 т.1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по МО от 00.00.0000 государственная регистрация была приостановлена поскольку у продавца отсутствует право на земельный участок с кадастровым №, а также не представлен подлинник доверенности от 00.00.0000 (л.д. 32-33 т.1).

00.00.0000 государственная регистрация прекращена в соответствии с ч.6 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании заявления Кобачевского А.А. о прекращении государственной регистрации и возврате документов без их проведения от 00.00.0000 (л.д. 34, 35 т.1).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 00.00.0000 с требованием об осуществлении действий по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом (л.д. 26-29 т.1).

В своем ответе от 00.00.0000 на претензию истца, Романенко Е.Б. указала о расторжении договора купли-продажи, в связи с тем, что Кобачевским А.А. ненадлежащим образом исполнены обязательства по оплате цены договора, задолженность составляет .... Также указала, что договор фактически не исполнен сторонами сделки, собственником земельного участка она не является. Полагала договор недействительным. Просила сообщить реквизиты для возврата денежных средств (л.д. 30 т.1).

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между Романенко Е.Б. (продавец) в лице представителя Романенко А.В., действующего на основании доверенности, и Белгаряном Г.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Романенко Е.Б. продала, а Белгарян Г.А. купил жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: ................. В соответствии с п.3 договора указанный жилой дом продается на .... ( л.д. 212-213 т.1). На договоре имеется расписка Романенко А.В. о получении от Белгаряна Г.А. 00.00.0000 денежных средств в размере ..... (л.д. 212-213 т.1).

Согласно соглашению об авансе от 00.00.0000 , заключенному между Романенко А.В., действующего от Романенко Е.Б. по доверенности и Бегларяном Г.А., Романенко А.В. получил от Бегларяна Г.А. денежные средства в размере ....., которые входят в стоимость объектов: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ................ (л.д.221-226 т.1)

00.00.0000 представителем продавца Романенко Е.Б. – Романенко А.В., действующим на основании доверенности, и покупателем Бегларяном Г.А. подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи от 00.00.0000 , в соответствии с которым спорные жилой дом и земельный участок переданы покупателю Бегларяну Г.А. (л.д. 214 т.1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по МО от 00.00.0000 государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 00.00.0000 приостановлена, поскольку право собственности продавца на земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано, правоустанавливающие документы на земельный участок не представлены. Также в договоре не содержится надлежащее описание недвижимого имущества (л.д. 242-243 т.1).

Судом установлено, что Романенко Е.Б. собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: ................ не является, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок (л.д. 175-176 т.1). Правообладателем земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения является ФИО на основании свидетельства от 00.00.0000 (л.д. 12 т.2). Решением от 00.00.0000 Администрация г.о. Лобня Московской области отказала Романенко Е.Б. в предоставлении государственной услуги о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, поскольку земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владению третьему лицу (л.д. 180 т.1).

Поскольку Романенко Е.Б. не является собственником земельного участка с кадастровым №, указанный земельный участок не мог быть включен в предмет договора купли-продажи от 00.00.0000

Также суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 00.00.0000 сторонами сделки в полном объеме не исполнен, поскольку судом установлено, что жилой дом фактически истцу не передан.

Суд учитывает, что истец Кобачевский А.А. в судебном заседании не оспаривал, что 00.00.0000 при подписании передаточного акта он в жилой дом не заходил и его осмотр не производил. Свободный доступ в жилой дом у него отсутствуют. Переданные ему ключи не походят, свободный доступ в жилой дом у него отсутствует.

Представитель ответчика в судебном заседании факт передачи истцу ключей от входной двери жилого дома, а также передачу жилого дома оспаривал. Пояснив, что жилой дом истцу не передавался, договор купли-продажи от 00.00.0000 сторонами сделки не исполнен.

В передаточном акте от 00.00.0000 также отсутствует указание на передачу истцу ключей от входной двери спорного жилого дома (л.д. 24 т.1).

Кроме того, судом установлено, что в отношении спорного жилого дома 00.00.0000 заключен договор купли-продажи с Белгаряном Г.А. Из показаний представителя ответчика и третьего лица Белагаряна Г.А. следует, что 00.00.0000 спорный жилой дом во исполнение договора купли-продажи от 00.00.0000 передан Белагаряну Г.А., который с 00.00.0000 проживает в спорном жилом доме.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следовательно иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления    Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 00.00.0000 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Вместе с тем,    доказательств получения Кобачевским А.А. во владения спорного жилого дома и передачи ему ключей от входной двери жилого дома с момента заключения договора купли-продажи, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования    Кобачевского А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                                    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кобачевскому А.А. к Романенко Е.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

    Мотивированное решение изготовлено 00.00.0000

Судья                                        Т.В. Кузнецова