Решение по делу № 2-3188/2015 от 27.03.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2015 года г.Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Вербышевой Ю.А.,

при секретаре Богдановой М.А.,

с участием истцов Кильдяшовой К.Л., Кильдяшова М.А.,

представителя истцов Шаталова М.А.,

представителя ответчика Поздняковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оренбургского регионального общественного учреждения «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости» в интересах Кильдяшовой К.Л. , Кильдяшова М.А. к открытому акционерному обществу «Управление капитального строительства» о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Оренбургское региональное общественное учреждение «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости» обратилось в суд с исковым заявлением в защиту интересов Кильдяшовой К.Л., Кильдяшова М.А. указав, чтоООО «Группа компаний «Лист» и МУП «Управление капитального строительства» заключен договор долевого участия в строительстве N от 10.06.2011г.

Согласно условиям п.п. 1.3, 3.1, 4.1, 4.2 настоящего договора Застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее 31 декабря 2012 года своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) 12-этажный, 4-секционный 220-квартирный кирпичный жилой ..., 31/1 (по генплану) в 17 микрорайоне Северо-Восточного жилого района в г. Оренбурге, со встроенными помещениями на первом этаже, общей площадью - ... кв. м., и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 220 квартир общей проектной площадью ... кв. м. и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью ... кв. м. соответствующего жилого дома, а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере ... и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с Приложением N к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади 220 квартир общей проектной площадью ... кв. м. с учетом площадей летних помещений и 8 встроенных нежилых помещений, общей площадью ... кв. м. Таким образом, площадь объектов подлежащая передаче в соответствии с приложением 1 составляет ...

14 мая 2012 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Лист» и Истцом, заключен договор уступки прав (цессии). На основании договора уступки Кильдяшова К.Л., Кильдяшов М.А. приняли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части ..., проектной площадью ....м., с учетом площади летних помещений ...

Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика ... указана в Приложении N к договору участия в долевом строительстве: жилая площадь - .... м., общая площадь - .... м., площадь летних помещений (с коэф. 1,0) ...

В соответствии с и. 3.1 Договора N Кильдяшова К.Л., Кильдяшов М.А. (Цессионарий) в счет уступаемых прав и обязанностей оплачивает ООО «ГК «Лист» (Цеденту) денежные средства в размере ... рублей.

В вышеуказанных договорах вместо фактически существующей лоджии указано летнее помещение (веранда) и применен коэффициент 1. Истец считает условия такого пункта договора недействительным. Помещение называемое ответчиком «летнее помещение (веранда)» таковым не является, а является «лоджией». Следовательно, при расчете площади помещения должен быть применен коэффициент 0,5.

Квартира № 205, принадлежащая Кильдяшовой К.Л., Кильдяшову М.А. не имеет веранд, а имеет лоджию, поэтому общая площадь квартиры с учетом площади лоджии должна определяться с применением понижающего коэффициента для лоджий 0,5.

Просили суд взыскать с ОАО «Управление капитального строительства» в пользу Кильдяшовой К.Л., Кильдяшова М.А. за ненадлежащее исполнение условий договора денежную сумму в размере ... проценты за пользование чужими денежными средствами ..., неустойку за нарушение сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке с 06.07.2013г. по день вынесения решен6ия в размере ... рублей, компенсацию морального вреда ..., штраф. Взыскать с ОАО «Управление капитального строительства» в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости» штраф.

Истцы Кильдяшова К.Л., Кильдяшов М.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель истцов Шаталов М.А., действующий на основании Устава, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «Управление капитального строительства» Позднякова Н.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании против иска возражала, просила отказать.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что согласно договору уступки права требования N от 14.05.2012 года ООО «Группа компаний «Лист» после выполнения Кильдяшовой К.Л., Кильдяшовым М.А. обязательств, предусмотренных в п. 3.1 настоящего договора уступает, а истцы по делу принимают права и обязанности по договору долевого участия в строительстве N от 10.06.2011 г., заключенному между ООО «Группа компаний «Лист» и МУП «УКС» МО «Город Оренбург» в части однокомнатной ... входящей в состав многоквартирного ..., проектной площадью ... кв.м., проектной жилой площадью ... кв.м., с учетом площади летних помещений ... кв.м., расположенной на 9 этаже, в 4 –ом подъезде.

В соответствии с п.3.1. договора уступки права требования N от 14.05.2012 года в счет уступаемых прав и обязанностей Кильдяшова К.Л., Кильдяшов М.А. произвели ООО «Группа компаний «Лист» оплату денежных средств в размере ...

Оплата по договору уступки прав требования была произведена истцами в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 06.06.2012 года.

В соответствии с Уставом ОАО «Управление капитального строительства», утвержденного постановлением администрации ... от 04.09.2012 г. № 2187-п, ОАО «Управление капитального строительства» создано в соответствии с постановлением администрации ... от 04.09.2012 г. № ... результате преобразования Муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства» МО «Город Оренбург». ОАО «УКС» является правопреемником МУП «УКС» МО «Город Оренбург» (п.1.1 Устава).

29.12.2012 г. МУП «УКС» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно акту приема- передачи по договору участия в долевом строительстве жилья от 28.02.2013 г. заказчик передает, а участники принимают в собственность однокомнатную ... на 9 этаже, общей площадью квартиры ... кв.м., с учетом площади летних помещений (веранда), в том числе площадью ..., 1 кв.м., жилой площадью ....м. в введенном в эксплуатацию жилом доме по адресу: ....

Согласно свидетельству о праве собственности серия ... от 01.08.2013 г. Кильдяшовым М.А. и К.Л. принадлежит на праве собственности квартира, назначение: жилое, общей площадью ... кв.м., по адресу ....

Из материалов дела следует, что при подсчете площади квартиры, а соответственно, и расчете стоимости возводимого по договору объекта, застройщиком ОАО «УКС» учитывалась площадь веранды с применением коэффициента 1,0, тогда как фактически в данном доме, и в частности в спорной квартире, построена лоджия.

К лоджиям в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» применяется понижающий коэффициент 0,5.

На дату составления проектно-сметной документации, АПЗ (архитектурно-проектного задания) и подписания договора участия в долевом строительстве действовали СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003.

Здания жилые многоквартирные», согласно п.2.2 которых общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

В Приложении Б к Своду правил «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденному Приказом Министерства регионального развития РФ от 24.12.2010 года № 778) даны определения терминов, используемых в данном документе, среди которых термин «летние помещения» отсутствует. Под «верандой» понимается застекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по глубине; в многоквартирных жилых зданиях применяется в составе помещений блокированных жилых домов, или в составе помещений квартир, размещаемых на верхних этажах разновысоких зданий и имеющих выход на кровлю нижерасположенного этажа, на которой может устраиваться веранда, а «лоджия» представляет собой встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает, может быть остекленной.

Абзацем первым пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N предусмотрено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В письме Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 20 марта 2000г. №НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах» было сообщено, что «в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир».

В указанном письме также дано определение веранды - пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием.

Поскольку указанное в качестве летнего помещения ... помещение не соответствует определению веранды, изложенному в вышеприведенных правилах, и по техническим характеристикам (ограниченность по глубине требованиями естественной освещенности помещения, к которому она примыкает) подпадает под определение лоджии, суд приходит к выводу, что квартира ... не имеет веранды, а имеет лоджию, площадь которой должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.

Таким образом, к возврату подлежит ... в пользу каждого истца из расчета:

... кв.м. (площадь лоджии) х 0,5 (коэффициент) х ... рублей (стоимость 1 кв.м.) = ...

Расчет истца с учетом общей проектной и фактической площадью равной ... кв.м. суд находит неверным исходя из следующего.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 5.4 Договора долевого участия в строительстве N от 10.06.2011 г. цена договора подлежит изменению в следующем случае: «После проведения технической инвентаризации Объекта долевого строительства и уточнения их общей площади, если разница между общей проектной и общей фактической площадью составит более 4 (четыре) процентов, цена договора подлежит изменению путем увеличения или уменьшения цены договора на процент отклонения. При совершении участником договора уступки прав по договору третьему лицу, права переходят к третьему лицу с учетом положений настоящего пункта».

Указанный пункт договора фактически закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 4% и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

Каких-либо запретов на установление соглашением сторон договора долевого участия в строительстве максимально допустимого отклонения фактической и проектной площади объекта долевого строительства, при котором стороны не производят между собой перерасчет, действующее законодательство, вопреки доводам истца, не содержит.

Условие п. 5.4 договора участия в долевом строительстве, предусматривающее отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от проектной площади менее чем на 4%, приведенным положениям указанного выше Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не противоречит.

Не противоречит оно и положениям ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 4%, дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу.

Отклонение фактической площади от проектной на 0,4 кв.м. (50,2 – 49,8) не является нарушением прав истца, как потребителя, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, непригодность квартиры для проживания, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, как следует из положений п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В данном случае, объект финансирования был построен, передан истцу, при заключении договора стороны установили в п. 5.4 возможность изменения цены договора лишь в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства от проектной величины более чем на 4%, данная возможность также предусматривается законом, установленное по данному спору отклонение в 0,4 кв.м не превышает допустимую величину отклонений согласованную сторонами в договоре.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления искаили на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.04.2015 г. по день вынесения решения суда в размере ..., исходя из размера ставки рефинансирования, установленной Указаниями Центрального Банка России № 2873-У от 13.09.2012 г. в размере 8,25% годовых.

Суд с расчетом истца не соглашается и производит свой расчет, согласно которому сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.06.2012 г. по 28.04.2015 г. (1072 дня) составила ... рублей в пользу каждого истца:

... рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу каждого истца.

Требования истца о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков удовлетворения требований потребителя о возврате денежных средств в размере 1% цены товара за период с 02.04.2015 г. по 28.04.2015 г. в размере ... рублей, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Нормы ст. 22 и 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» регулируют правоотношения, возникающие в связи с продажей товара с недостатками либо товара ненадлежащего качества.

Вместе с тем, обращаясь в суд с данным иском, истцы ссылаются на нарушение их прав в связи с предоставлением недостоверной информации.

Предоставление недостоверной информации нельзя отнести к недостатку квартиры. Суд считает, что неправильное применение коэффициента при подсчете общей площади квартиры не может быть расценено как недостаток квартиры.

Учитывая изложенное, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда и понесенных потребителями убытков.

Поскольку судом установлена вина ответчика в нарушении прав потребителя - истца, учитывая положения закона, характер нравственных страданий истца, учитывая, что истец вынужден терять свое время, неоднократно обращаться к ответчику, собирать необходимые доказательства, обращаться в суд за защитой своих прав и интересов, суд приходит к выводу, что требования истца о компенсации морального вреда обоснованы и подлежат удовлетворению в размере ...

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку суд удовлетворил исковые требования на ... рубля, штраф составляет сумму в размере ... рублей, из которых ... рублей подлежат взысканию в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости». В пользу истцов Кильдяшовой К.Л., Кильдяшовым М.А. подлежит взысканию штраф с ответчика в размере по ... каждому.

Согласно п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ госпошлина, от которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика, в связи с чем с ОАО «Управление капитального строительства» в доход бюджета муниципального образования «город Оренбург» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме ...

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Оренбургского регионального общественного учреждения «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости» в интересах Кильдяшовой К.Л. , Кильдяшова М.А. к открытому акционерному обществу «Управление капитального строительства» о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве - удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» в пользу Кильдяшовой К.Л. денежные средства за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 50 ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей, компенсацию морального вреда в размере ... рублей, штраф ...

Взыскать с открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» в пользу Кильдяшова М.А. денежные средства за ненадлежащее исполнение условий договора в размере 50 ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... рублей, компенсацию морального вреда в размере ... рублей, штраф ...

В удовлетворении остальной части исковых требований Кильдяшовой К.Л. , Кильдяшова М.А. - отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» в пользу Оренбургского регионального общественного учреждения «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости» штраф ...

Взыскать с открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» в доход бюджета муниципального образования «город Оренбург» государственную пошлину в размере ...

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись Вербышева Ю.А.

В окончательной форме решение принято 05.05.2015 года.

Судья: подпись Вербышева Ю.А.

Копия верна.

Судья:

Секретарь: