Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2025/2019 ~ М-1926/2019 от 05.08.2019

                                                                                                           Дело № 2- 2025/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

             03 сентября 2019 года                                                    г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области, в лице председательствующего судьи Власовой Е.А., при секретаре Боровковой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кантемировой В. А. к Шиц И. С. о признании договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Кантемирова В.А. обратилась с вышеуказанным иском к Шиц И.С., указав в обоснование своих требований следующее. 02.08.2016 она от своей знакомой ФИО1 узнала, что Шиц И.С. зарабатывает тем, что дает деньги в долг с условием обеспечения займа недвижимым имуществом с переоформлением данной недвижимости на нее по договору купли-продажи. Она созвонилась с Шиц И.С. и сказала, что ей нужен заем 400 000 руб. на бизнес, Шиц И.С. согласилась дать заем при условии, что она переведет на нее земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение путем подписания договора купли-продажи. После возврата денег Шиц И.С. переводит участок по договору купли-продажи на нее (истца). Требований на возврат денежных средств Шиц И.С. не предъявила, у нее находится ее долговая расписка. Деньги в размере 400 000 руб. она получила от нее в присутствии сына Кантемирова А.О. 04.08.2016, а 05.08.2016 перевела на нее по договору купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и расположенную на нем баню. Кроме этого ее сын в октябре 2016 года взял у Шиц И.С. заем 850 000 руб. на таких же условиях, переведя при этом на нее нежилое помещение и 1/3 земельного участка по <адрес> <адрес>. До настоящего времени она (истец) пользуется земельным участком и несет расходы по его содержанию.

Ее воля при заключении договора купли-продажи земельного участка и бани была направлена не на отчуждение земельного участка, а на обеспечение залога по договору займа от 04.08.2016 на сумму 400 000 руб. По договору купли-продажи земельного участка и бани она денежных средств от Шиц И.С. не получала. Рыночная стоимость бани и земельного участка намного выше, чем указано в договоре. При должной осмотрительности и добросовестности покупатель не купит у продавца земельный участок без прохода к нему.

Истец на основании п.2 ст.170 ГК РФ просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 05.08.2016, применить последствия недействительности сделки по основаниям ее притворности, исключить запись о регистрации права собственности Шиц И.С. из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, взыскать с Кантемировой В.А. в пользу Шиц И.С. денежные средства в размере 400 000 руб., полученные ею по договору займа от 04.08.2016.

Истец Кантемирова В.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что взяла у Шиц И.С. под залог недвижимого имущества – земельного участка и бани, расположенных по <адрес>, в заем денежные средства 04.08.2016. Шиц И.С. участок не видела, не осматривала. Денежные средства ей были переданы, о чем она (истец) написала расписку. Прохода к участку нет, к нему нужно проходить либо через всех соседей, либо через принадлежащее ей (истцу) недвижимое имущество. Есть проход через земельный участок по <адрес>, но Шиц И.С. принадлежит 1/3 доли этого участка, порядок пользования участком не определен. В настоящее время спорный земельный участок стоит гораздо больше, чем 400 000 руб. Считает, что при подаче иска ею не пропущен срок исковой давности, поскольку он составляет 3 года.

Ответчик Шиц И.С. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения на иск, дополнительно пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку он составляет 1 год. От знакомой ей стало известно о продаже земельного участка и расположенной на нем бани. Поскольку у нее были свободные деньги, а также ее устраивала цена, она решила приобрести земельный участок и расположенную на нем баню у Кантемировой В.А. Перед покупкой участок она осмотрела, с истцом договорились, что в последующем купит нежилое помещение и часть земельного участка по <адрес>, так как истец с сыном делали из своего дома гостиницу «Александрия». В машине она передала Кантемировой В.А. деньги за земельный участок и баню и с договором они пошли в МФЦ сдавать документы на регистрацию. К земельному участку по <адрес> есть проход через заднюю дверь в доме. Долговая расписка не составлялась, так как ею приобреталось недвижимое имущество по договору купли-продажи, за которое расчет был произведен. Она вместе с Кантемировым планировала зарабатывать, приобрела в доме по <адрес> подвальное помещение, в котором расположена сауна, а Кантемиров оборудовал гостиницу. В настоящее время истец с сыном препятствуют ее доступу как на земельный участок по <адрес> так и на земельный участок по <адрес>. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Банк ВТБ (ПАО), АО «Российский Сельскохозяйственный банк», Кантемиров А.О.

Третье лицо Кантемиров А.О. в судебном заседании полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению. Дополнительно пояснил, что ему с его матерью Кантемировой В.А. нужны были деньги на бизнес. Мать позвонила ФИО1 03.08.2016, которая сообщила, что у нее есть подруга, которая дает деньги под залог под обеспечение через договор купли-продажи. Кантемирова В.А. позвонила Шиц И.С. и договорилась с ней о встрече. На следующий день встретились с Шиц И.С., в машине они написали расписку в которой указали, что берут 400 000 руб. на полгода под залог земельного участка и бани, в тот же день она отдала им 400 000 руб. Через полгода в октябре он также брал у Шиц И.С. деньги для бизнеса 850 000 руб. под залог нежилого помещения и 1/3 земельного участка. Воля Кантемировой была направлена взять деньги в займ под расписку, а не на продажу земельного участка и бани.

Представитель АО «Российский Сельскохозяйственный банк» Лопатько О.Е. в судебном заседании пояснила, что в настоящий момент АО «Российский Сельскохозяйственный банк» является собственником квартиры, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>. На тот момент, когда Шиц И.С. приобретала земельный участок и баню, расположенные по <адрес>, квартира первого этажа дома по <адрес> принадлежала ФИО2. Считает, что из текста договора купли-продажи недвижимого имущества усматривается, что расчет произведен между сторонами полностью, стороны осознавали суть договора, отсутствовали обстоятельства, вынуждающие заключить сделку на крайне не выгодных условиях для сторон. Полагала, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который составляет один год при оспаривании действительности сделки по основаниям не передачи денежных средств.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, представитель ПАО Банк ВТБ, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

           Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

     Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что 05 августа 2016 года между Кантемировой В.А. и Шиц И.С. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Кантемирова В.А. продала, а Шиц И.С. купила в собственность земельный участок с кадастровым №*, общей площадью 514 кв.м. по адресу: <адрес> и баню, назначение: нежилое, общей площадью 43,6 кв.м. по вышеуказанному адресу. Сторонами земельный участок и строение оценены в 400 000 руб. Продажная цена, указанная в договоре, является истинной, другие документы, в которых говорится об иной продажной цене указанного земельного участка и строения, признаются сторонами недействительными (пункт 4 договора). В соответствии с п.5 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. Покупатель до подписания настоящего договора ознакомился с качественным и техническим состоянием отчуждаемого имущества и претензий к нему не имеет (п.6). Пунктом 11 договора предусмотрено, что стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях (л.д.41-42).

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2016, заявляя о его притворности.

В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума следует, что для признания недействительными притворных сделок, необходимо установление действительной воли участников сделки, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при ее совершении.

Вместе с тем, заявляя о ничтожности договора купли-продажи и применении последствий недействительности указанной сделки, истец не представила суду соответствующих доказательств.

Как следует из существа правоотношений, складывающихся по поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи недвижимого имущества (правовая цель).

Доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи заключен не в надлежащей форме, право собственности на земельный участок и нежилое помещение не зарегистрированы в установленном законом порядке, денежные средства продавцом не получены, стороны сделки действовали при ее заключении и в последующем недобросовестно суду не представлено.

Напротив, из договора купли-продажи от 05.08.2016 следует, что расчет между сторонами сделки произведен полностью.

Из копии дела правоустанавливающих документов на нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, следует, что с заявлением о переходе права собственности обратились Кантемирова В.А. и Шиц И.С. 05.08.2016.

Государственная регистрация перехода права собственности вышеуказанных объектов недвижимого имущества от Кантемировой В.А. к Шиц И.С. произведена 16.08.2016 и в настоящее время проданное имущество зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2019 (л.д.62-65).

Таким образом, сторонами оспариваемого договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на земельный участок и нежилое помещение, договор сторонами исполнен, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили.

Ответчик Шиц И.С. является плательщиком земельного налога и нежилого здания, расположенных по адресу: <адрес>, обязанность по оплате земельного налога ею исполнена, что подтверждается сообщением МИФНС России по Ульяновской области от 21.08.2019 (л.д.96-97).

Истец Кантемирова В.А., а также третье лицо Кантемиров А.О. в судебном заседании заявили, что проход к земельному участку по <адрес> отсутствует, а потому Шиц И.С. при должной осмотрительности и добросовестности не могла приобрести земельный участок без прохода к нему.

Ответчик Шиц И.С. в судебном заседании пояснила, что приобретая земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение (баню) по <адрес> планировала в последующем выкупить у Кантемирова А.О. подвал в доме по <адрес>, в котором находится сауна и земельный участок.

Ее доводы подтверждаются имеющимися в деле документами, поскольку Шиц И.С. с 27.10.2016 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2019, собственником 2/3 доли данного земельного участка является Кантемиров А.О. (л.д.31-35). Также Шиц И.С. принадлежит подвал пом. №* <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.93-94).

Как пояснили лица, участвующие в деле, проход на земельный участок <адрес> осуществляется через нежилое помещение и земельный участок по <адрес>, сособственником которого в том числе является Шиц И.С.

Доводы истца о том, что рыночная стоимость земельного участка и бани выше, чем указано в договоре купли-продажи, правового значения не имеют, поскольку к предмету доказывания притворности оспариваемой сделки, которая по мнению истца прикрывает договор займа, не относятся, а по иным основаниям договор купли-продажи истцом не оспаривается.

Доводы истца Кантемировой В.А. о заключении с Шиц И.С. договора займа с обеспечением в судебном заседании не нашли своего подтверждения, договор займа (расписка) истцом суду не была представлена, ответчик Шиц И.С. отрицала в судебном заседание наличие данного документа, указывая, что ее воля была направлена на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества.

В свою очередь заключению сторонами договора залога спорного имущества ничего не препятствовало. При этом каких-либо доказательств того, что данный договор носил обеспечительный характер, обеспечивал возврат какого-либо займа и ответчик имел намерение переоформить спорное имущество на истца при возврате последним суммы долга, не имеется. Истец ссылается лишь на устные договоренности с ответчиком, который данное обстоятельство отрицает.

Таким образом, допустимыми и относимыми доказательствами наличие договора займа, его взаимосвязи с договором купли-продажи спорного имущества не подтверждено, а соответственно не доказано то обстоятельство, что оспариваемый договор направлен на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В деле отсутствуют доказательства того, что намерения сторон при заключении договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем указано в оспариваемом договоре, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной.

Оспариваемый истцом договор соответствует требованиям главы 30 Гражданского кодекса РФ, содержит все существенные условия договора купли-продажи, в установленном порядке зарегистрирован и исполнен сторонами.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признании договора купли-продажи в соответствии с частью 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным не имеется, как и для применения последствий недействительности сделки, предусмотренных указанной нормой закона.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным отказано, оснований для применения последствий недействительности сделки не имеется, а следовательно не имеется оснований для взыскания с Кантемировой В.А. в пользу Шиц И.С. денежных средств в размере 400 000 руб.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст.195,196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ч.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Учитывая дату заключения договора купли-продажи (05.08.2016), дату поступления искового заявления в суд – 05.08.2019, суд считает, что срок исковой давности не пропущен.

          Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                   РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кантемировой В. А. к Шиц И. С. о признании договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 09 сентября 2019 года.

Председательствующий судья                                                                           Е.А. Власова