Решение по делу № 33а-8/2020 от 11.10.2019

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Корнюшенков Г.В. Дело № 33а-8/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2020 года г. Калининград

Судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Струковой А.А.,

судей Ткач Е.И., Быстровой М.А.,

при секретаре Сурниной А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-76/2019 по апелляционным жалобам ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис», администрации ГО «Город Калининград» на решение Калининградского областного суда от 19 сентября 2019 года, которым восстановлен ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гостиниц, на дату 01 января 2012 года в размере его рыночной стоимости – 628000 рублей.

Датой подачи ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 10 июня 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заслушав доклад судьи Ткач Е.И., объяснения представителя администрации ГО «Город Калининград» Колосовой Д.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, и возражавшей против доводов апелляционной жалобы общества, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис»

обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором данного земельного участка, в соответствии с договором аренды № 009784 от 31 декабря 2008 года, арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области, согласно которым кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5589676 рублей.

Поскольку результатами определения кадастровой стоимости земельного участка затронуты права и обязанности административного истца, просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной 628000 рублей в соответствии с отчетом оценщика от № № ФИО

Суд постановил изложенное выше решение.

Не согласившись с решением суда ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» подало апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об изменении решения суда, ссылаясь на нарушение судом статьи 178 КАС РФ, поскольку судом при принятии решения не был решен вопрос по распределению судебных расходов. Просит изменить решение суда и дополнить его указанием на распределение судебных расходов, путем взыскания с ответчиков в равных долях в пользу общества судебные расходы в размере 7000 рублей (госпошлина в размере 2000 рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 5000 рублей).

В апелляционной жалобе администрации ГО «Город Калининград» ставится вопрос об отмене решение суда с вынесением нового решение об отказе в удовлетворении иска ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис», поскольку решение суда вынесено на основании отчета об оценке и заключения эксперта, выполненных с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис», администрацией ГО «Город Калининград» поданы возражения на поступившие апелляционные жалобы.

Представитель ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» в судебное заседание не явился. От директора ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» Роменко А.В. поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок в связи с нахождением его в командировке в другом городе и до рассмотрения кассационной жалобы на определение от 13 ноября 2019 года.

В удовлетворении заявленного ходатайства, судебной коллегией отказано, в связи с отсутствием доказательств о нахождении заявителя в командировке и иных доказательств, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание.

Представитель заинтересованного лица администрации ГО «Город Калининград» Колосова Д.А. по доверенности, в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы и пояснила, что установленная судом первой инстанции кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, значительно занижена и не соотносится с действующими на тот период ценами на земельные участки. Не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, в размере 2548000 рублей.

Представители Правительства Калининградской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая

стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ч. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ч. 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ч. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 ЗК РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.18).

Судом установлено, что ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гостиниц на основании договора аренды № 009784 от 31 декабря 2008 года, соглашения от 13 мая 2013 года (срок действия договора до 24 ноября 2057 года).

Как следует из договора и соглашения арендная плата за земельный участок исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка в размере 12256029 рублей (утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 28 ноября 2008 № 769).

Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2012 года в размере 5589676 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19 сентября 2013 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Калининградской области обществу отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с пропуском срока, установленного для оспаривания кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по состоянию и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный <данные изъяты> (оценщик ФИО.) отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 01 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 628000 рублей.

Судом первой инстанции в связи с несогласием представителя администрации ГО «Город Калининград» отчета о рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2012 года, проведение которой было поручено эксперту ФИО

Согласно заключению эксперта № 419/2019 от 3 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 628000 рублей.

В основу решения суда судом первой инстанции было положено вышеуказанное заключение эксперта и установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 628000 рублей.

В целях проверки законности решения суда первой инстанции по апелляционной жалобе администрации ГО «Город Калининград», в которой изложены мотивированные возражения в части достоверности отчета, представленного административным истцом и заключения эксперта, и по ходатайству подателя жалобы, судом апелляционной инстанции на основании определения от 13 ноября 2019 года была проведена повторная судебная оценочная экспертиза, поскольку экспертом ФИО некорректно были выбраны объекты-аналоги (с иным видом разрешенного использования, не применены корректировки), не соответствием эксперта квалификационным требованиям закона.

Согласно заключению эксперта ФИО № 10/12-2019 от 12 декабря 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 2548000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия, пришла к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Как следует из содержания заключения эксперта ФИО определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года проводилось с применением сравнительного подхода.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом ФИО был исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится разрешенное и фактическое использование оцениваемого земельного участка, что в полном объеме соответствует ФСО № 7.

Для анализа и последующего расчета оцениваемого объекта недвижимости экспертом были отобраны сопоставимые земельные участки. Единица стоимости (1 кв.м) всех аналогов находится в доступном диапазоне, установленном в результате анализа рынка. Подобранные экспертом объекты-аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений, что соответствует пункту 10 ФСО № 4. Отобранные экспертом объекты-аналоги – земельные участки, находящиеся в собственности, не противоречат приведенной норме.

В силу ФСО № 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым относятся местоположение, физические характеристики, условия их продажи, иные характеристики (элементы) влияющие на стоимость.

В заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, выбранному подходу, приведенные в главе 3 «Расчетная часть».

Так, экспертом произведены корректировки на условия продажи (торг), на площадь земельного участка.

Корректировка условия рынка (время продажи) экспертом не применялась, поскольку, как указано в заключении, данная корректировка учитывает изменение рыночных условий, происходящие с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, является инфляция, изменение в предложении и спросе. Однако дата предложения о продаже всех объектов-аналогов, отобранных экспертом (31 декабря 2011 г. и 21 апреля 2011 г.), сопоставима с датой оценки спорного земельного участка (01 января 2012 г.)

Корректировка на местоположение, экспертом не вводилась, так как объекты-аналоги имеют характеристики местоположения, аналогичные исследуемому объекту.

Корректировка на вид разрешенного использования и инженерные коммуникации не применялась, поскольку все аналоги, как и объект исследования, представляют собой земельные участки из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использование которых допускает размещение зданий коммерческого (гостиничных, административно-хозяйственных) назначения внутри категории. Все аналоги, как и объект исследования, обладают равной степенью доступности обеспеченности инженерными коммуникациями.

Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом мотивирован и соответствует требованиям пункта 4 ФСО № 4.

Судебная коллегия находит, что оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям закона и не вызывает сомнений в его достоверности.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт ФИО обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № № от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о повышении квалификации № № от ДД.ММ.ГГГГ, по направлению «Оценочная деятельность»; удостоверение о повышении квалификации № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Эксперт ФИО является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», ее гражданская ответственность застрахована <данные изъяты>

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Не соглашаясь с вышеизложенным заключением эксперта административным истцом в суд апелляционной инстанции было представлено письменное ходатайство о проведение повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка со ссылкой на несоответствие данного заключения требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО.

В удовлетворении ходатайства судебной коллегией отказано, о чем вынесено определение.

Оценив вышеуказанное заключение эксперта № 10/12-2019 от 12 декабря 2019 года на соответствие его требованиям закона, судебная коллегия не усматривает оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает подлежащим изменению решение суда первой инстанции в части размера установленной стоимости.

Апелляционная жалоба ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» об изменении решения суда и взыскании с ответчиков в равных долях в пользу общества судебных расходов в размере 7000 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку вопрос о возмещение судебных расходов рассматривается судом первой инстанции. Административный истец не лишен права на взыскание судебных расходов в порядке статьи 114.1 КАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининградского областного суда от 19 сентября 2019 года изменить в части размера установленной кадастровой стоимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения гостиниц по состоянию на 01 января 2012 года в размере 2548000 рублей, в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Инвестиционно-строительная компания «Балтюрсервис» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи