Решение от 02.12.2016 по делу № 02-5241/2016 от 26.10.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2016 года                                                             город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе судьи Федотова Д.И., при секретаре Рожкове М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело             № 2-5241/2016 по иску ЗАО «Проект-Град» к Старостину В.В. о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Проект-Град» обратилось в суд с иском к Старостину Владимиру Васильевичу о расторжении договора аренды земли без права выкупа от 30 июня 1996 года, обязании Старостина Владимира Васильевича возвратить земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строительно-складской базы, общая площадь: *** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, Закрытому акционерному обществу «Проект-Град» в течение 10 календарных дней с момента вступления решения по делу в законную силу, взыскании со Старостина Владимира Васильевича задолженности по арендной плате 1*** рублей 35 копеек, взыскании со Старостина Владимира Васильевича пени за просрочку внесения арендной платы в размере *** рублей 94 копейки.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что между *** заключен Договор на аренду земли без права выкупа, зарегистрированный ***, по условиям которого земельный участок площадью ** га, расположенный по адресу: ***, передан в аренду сроком на ** лет. В настоящее время собственником данного земельного участка является ЗАО «Проект-Град», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 21.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на бланке ***об уступке прав и обязанностей арендатора по договору *** передало права и обязанности по Договору от 30.07.1996г. Кострикину В.В. Соглашением от **. об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды права и обязанности по Договору от 30.07.1996г. переданы Кострикиным В.В.  Старостину В.В. Соглашение от ***. об уступке прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Таким образом, арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, является Старостин В.В. Истец просит досрочно расторгнуть Договор от 30.07.2016 на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неоднократным неисполнением Арендатором (Старостиным В.В.) обязанности по уплате арендной платы с ноября 2014 года по момент обращения в суд с настоящим иском, задолженность по арендной плате на момент обращения с иском составила ** руб., пени за просрочку внесения арендной платы – *** коп., которую истец также просит взыскать. 

В судебное заседание *** явился представитель истца, исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что размер арендной платы Договором был установлен в размере *** руб. в месяц и на протяжении более ((( лет не пересматривался. Поскольку с 2010 года по 2016 год кадастровая стоимость земельного участка, а соответственно, и земельный налог, увеличились более чем в ((( раз, в результате чего налоговые обязательства Арендодателя по земельному налогу за данный земельный участок более чем в *** раз выше стоимости годовой арендной платы. Независимым профессиональным оценщиком- ООО «ЭнПиВи Консалтинг», по заданию ЗАО «Проект-Град» определена стоимость годовой арендной платы за арендуемый Старостиным В.В. участок, которая составляет *** руб. в год и *** руб. в месяц без НДС соответственно. Уведомление об изменении размера арендной платы в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено арендатору – Старостину В.В. письмом *** по двум известным адресам и получено им, что подтверждается вернувшимся почтовым уведомлением и письмом Старостина В.В., поступившим в адрес ЗАО «Проект-Град***. Задолженность по арендной плате с ноября 2014 по июнь 2016 включительно составила *** руб., задолженность по пени *** руб. Старостиным В.В. частично погашена образовавшаяся задолженность по арендной плате в размере *** руб. и задолженность по пени в размере *** руб. Остальная сумма задолженности по арендной плате в размере *** руб. и пени в размере *** руб. на момент рассмотрения дела не погашена.

Ответчик – Старостин В.В. в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В суд через канцелярию суда поступило ходатайство от Старостина В.В. об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явится в судебное заседание. В соответствии с п. 6 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине. Ответчиком же не указаны причины неявки в судебное заседание и не обоснована уважительность неявки, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела. Совещаясь на месте суд определил в удовлетворении ходатайства Старостина В.В. об отложении рассмотрения дела отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, исследовав все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд установил.

Между ***» и ООО «Монтажинжстрой» заключен Договор на аренду земли без права выкупа. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Московской областной регистрационной палатой 02.02.2001г. № регистрации ***. Согласно условиям заключенного Договора Арендодатель – АОЗТ Племзавод «Коммунарка» передает, а Арендатор – ООО «Монтажинжстрой» принимает в арендное пользование без права выкупа землю по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Коммунарка, согласно прилагаемой схеме площадью 0*** га сроком на 49 лет. Арендная плата перечисляется ежемесячно путем перечисления на расчетный счет арендодателя равными долями до 15 числа текущего месяца. Согласно п. 3.1 Договора Арендодатель обязуется не прерывать арендных отношений согласно сроков, указанных в договоре за исключением ряда случаев, в том числе неоднократного невнесения или задержки платежей за землю.

В соответствии с Соглашением от 02.06.2009 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, Арендатор – ООО «Монтажинжстрой», передал Новому арендатору – Кострикину В.В., права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка без права выкупа от 30.07.1996. Соглашением описаны свойства земельного участка, а именно: собственник – ЗАО «Масштаб-Сервис» (правопреемник АОЗТ Племзавод «Коммунарка», земельный участок расположен по адресу: Московская область, Ленинский район, Сосенский с.о., *** общая площадь – *** кв.м., кадастровый номер *** (предыдущий кадастровый ***). По акту приема-передачи участка от 02.06.2009 состоялась фактическая передача земельного участка. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 16.07.2009, номер регистрации *** Арендодатель – ЗАО «Масштаб-Сервис» в установленном порядке уведомлен о состоявшейся уступке прав и обязанностей по Договору от 30.07.1996, что подтверждается письмом вх. № ***  от 07.08.2009.

 Соглашением об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 19.01.2012 все права и обязанности по Договору на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г. переданы ***, Соглашение от 19.01.2012г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

При таких обстоятельствах, суд проходит к выводу, что Арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** является Старостин ***, то есть иск заявлен к надлежащему ответчику. В связи с изменением границ субъектов Российской Федерации – города федерального значения Москвы и Московской области, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ***, земельный участок с кадастровым номером ***.м. расположен по адресу: *** Как установлено судом и представленными в материалы дела доказательствами, исследованными в судебном заседании собственником предмета аренды – земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м. расположеного по адресу: *** в настоящее время является ЗАО "Проект-Град", что подтверждается  выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ***, согласно которой существующие ограничения (обременения) права: аренда, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «22» августа 2012 сделана запись регистрации *** что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданном 21.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на бланке ***

Пунктом 1.6. Договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996 срок по договору установлен на 49 лет - с 01 августа 1996 года и прекращается с согласия обеих сторон. Согласно пункту 1.3. Договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996 Арендная плата перечисляется ежемесячно путем перечисления на расчетный счет Арендодателя равными долями до 15 числа текущего месяца. Размер арендной платы был установлен при заключении Договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996, с учетом девальвации рубля составлял *** руб. с НДС, и на протяжении более18 лет не пересматривался.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 4.4 Договора от 30.07.2016 Арендодатель оставляет за собой право, в случае изменения тарифов на аренду земли и коммунальные услуги, пересчитывать арендную плату с обязательным уведомлением Арендатора и беспрепятственной оплатой последним.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрены какие-либо тарифы на аренду земельных участков, находящихся в частной собственности. В то же время истцом представлены доказательства изменения в сторону увеличения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** за период с 2010 года по 2016 год более чем в *** раз. Так, согласно кадастровой выписке от 18.01.2010 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по состоянию на *** составляла *** руб. Согласно выписке о земельном участке от 30.04.2010 земельный участок стал относиться к землям населенных пунктов, его кадастровая стоимость составила *** руб. Согласно кадастровой выписке от 25.12.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет  *** руб. Согласно кадастровой справке  от 31.01.2014 кадастровая стоимость поименованного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет *** руб. Согласно кадастровым справкам от 23.01.2015 и от 03.02.2016 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 и на 01.01.2016 *** руб. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** с 2010 года по 2016 год увеличилась в ***

Поскольку в соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения, а в силу ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а также в связи с отнесением земельного участка к землям населенных пунктов, налоговые обязательства ЗАО «Проект-Град» также возросли многократно за период с 2010 по 2016 год.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, пункту 3 статье 2 Закона города Москвы от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге" ставка земельного налога в отношении прочих земельных участков (не указанных в пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 2 Закона) устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка. Таким образом, сумма земельного налога составляет ***

По Договору аренды от 30.07.1996 размер арендной платы не менялся с 1996 года.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

При таких обстоятельствах внесение арендной платы в ценах 1996 года по Договору от 30.07.1996 со сроком действия 49 лет, устраняет из гражданско-правовой сделки принцип возмездности и эквивалентности сделки, установленный ст. ст. 423, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает баланс имущественных интересов сторон, что недопустимо в соответствии с основными началами гражданского законодательства.

Таким образом, хотя Договор аренды от 30.07.1996 формально является возмездным, установленный им размер арендной платы не соответствует реальной стоимости имущества и является для арендодателя убыточным. Размер арендной платы, не превышающий стоимости содержания имущества, фактически делает Договор аренды от 30.07.1996 безвозмездным, что не соответствует ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 423, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечен для арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной реальной арендной платы.

По заказу Арендодателя – ЗАО «Проект-Град», независимым оценщиком -  ООО «ЭнПиВи Консалтинг» на основании Договора № 0248/16 от 26.02.2016 осуществлена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения строительно-складской базы, общая площадь *** кв.м., адрес (местонахождение): ***. По итогам оценки представлен Отчет ***, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование поименованным выше земельным участком составляет *** руб. без учета НДС.

Данный отчет не оспорен, не признан недействительным в установленном порядке, иной отчет и расчет стоимости арендной платы за земельный участок ответчиком не предоставлен, в связи с чем суд признает представленный Отчет *** надлежащим доказательством.

На основании полученного Отчета Арендодатель 05.04.2016 направил Арендатору по адресу арендуемого имущества, а также по адресу, указанному Арендатором в Соглашении от 19.01.2012 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, Уведомление об изменении с 15.04.2016 размера арендной платы по Договору на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996, который составил ***  рублей без учета НДС в год. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы с 15.04.2016 составил ***

С учетом положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.4 Договора от 30.07.1996 суд приходит к выводу об обоснованности и правомерности одностороннего увеличения арендной платы по Договору от 30.07.1996 года.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с подпунктом в) пункта 3.1. Договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г. арендодатель обязуется не прерывать арендных отношений согласно сроков, указанных в договоре, за исключением случаев неоднократного невнесения или задержки платежей за землю. 

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено и подтверждается собранными по делу доказательствами, что с момента перехода прав и обязанностей по Договору от 30.07.1996 и до настоящего времени Арендатор систематически нарушает условия договора в части оплаты, установленные Договором, в результате чего у Арендатора образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с ноября 2014 по июнь 2016 в размере ***

Расчет истца судом проверен и признан обоснованным. Данный расчет ответчиком не опровергнут, контррасчет не представлен.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные положения содержит п. 3.1 Договора от 30.07.1996.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Во исполнение требований ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением Арендатором обязательств по оплате арендной платы Арендодателем в адрес Арендатора направлена претензия (Исх. №52 от 16.06.2016) с требованием оплатить арендную плату по Договору за период с ноября 2014 по  июнь 2016 в размере *** Арендатором частично погашена задолженность по арендной плате в размере *** руб., а также по оплате пени в размере ***

Таким образом, задолженность по арендной плате на момент рассмотрения дела в полном объеме не погашена и составляет ***

Таким образом, до настоящего момента обязательства Арендатора по погашению задолженности по оплате арендной платы, пени за период с ноября 2014 по июнь 2016 по Договору на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г., не исполнено. В связи с чем,  08.07.2016 Арендодателем Арендатору направлено предложение о расторжении договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г. (Исх. №66 от 08.07.2016), согласно которому Арендатору предложено в течение 10 календарных дней с момента получения данного предложения расторгнуть договор на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г. путем подписания Соглашения о расторжении договора на аренду земли без права выкупа от 30.07.1996г.

Предложение о расторжении Договора на аренду земли без права выкупа от 30*** направлено Арендатору 11.07.2016 и получено последним 19.07.2016, что подтверждается Описью вложений и квитанцией отделения связи № 00566 от 11.07.2016 и Отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ***

В установленный срок Арендодатель не получил от Арендатора ответ на предложение расторгнуть договор в связи с чем вынужден направить требование о расторжении договора в суд в порядке статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении Договора на аренду земли без права выкупа от 30 июля 1996 года на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку требование ЗАО «Проект-Град» о расторжении Договора от 30.07.1996 удовлетворено, на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обязании ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером *** истцу в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При обращении с настоящим иском ЗАО «Проект-Град» уплачена государственная пошлина в размере *** руб., которая по правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ***

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ *** ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: *** ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ***  ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░-░░░░» ***, ***  - ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ 30.07.1996░. ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ 2014 ░░ ░░░░ 2016, ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ***

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ *** ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░-░░░░» (*** ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ***  ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                                                                ░.░. ░░░░░░░