Решение по делу № 2-1455/2017 ~ М-1764/2017 от 30.06.2017

       РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                 К делу № 2-1455/ 2017

    11 августа 2017 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе

Председательствующего, судьи                       ДИДИК О. А.

при секретаре                                                    ВАСИЛЬЕВОЙ А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корчан В.А. к Татаринову Н.Е., Сорокину А.В и Татариновой Т.В. о расторжении договоров купли-продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества в собственность, признании договора дарения недействительным, а также по иску Татаринова Н.Е. к Авагяну Г.Г. и Корчан В.А. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

    Корчан В.А. обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к Татаринову Н.Е., Сорокину А.В и Татариновой Т.В. о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, возврате недвижимого имущества в собственность, и признании договора дарения недействительным.

    При этом в обоснование своих требований истец указал, что в октябре и ноябре 2016 года между ним, с одной стороны, и ответчиком Татариновым Н.Е., с другой стороны, были заключены два договора купли-продажи жилых помещений, расположенных в жилом доме <адрес> в Хостинском районе города Сочи, а также долей в земельном участке под домом.

    Как указывает истец, данные две сделки были совершены им по просьбе ответчика Сорокина А.В., которого он знает и общается в течение 30 лет. При этом Сорокин А.В., воспользовавшись его отношением к нему, злоупотребляя хорошими отношениями между ними, сообщил, что указанные две квартиры необходимы его знакомому по фамилии Татаринов Н.Е., которому срочно необходимо расплатиться за приобретенный им земельный участок. Истец указывает, что Сорокин А.В. сообщил ему, что оплата денежных средств будет произведена Татариновым Н.Е. после регистрации за ним права собственности на указанные квартиры.

    Однако, как указывает истец, до настоящего времени он не получил ни от Сорокина А.В., ни от Татаринова Н.Е. никаких денежных средств, в связи с чем и обратился в суд с настоящим требованием.

    В настоящее время, как указывает истец, Татаринов     Н.Е. подарил объекты недвижимости, приобретенные у него, по договору от 21 октября 2016 года, своей <данные изъяты> – Татариновой Т. Истец настаивает на признании данного договора недействительным в силу ничтожности.

    Татаринов Н.Е., в свою очередь, предъявил самостоятельный иск к ответчикам – Авагяну Г.Г. и Корчану В.А. о признании договора купли-продажи ничтожным. При этом Татаринов Н.Е., обратившись в суд с данным требованием, указывает на то, что 16 ноября 2016 года между ним и ответчиком Корчан В.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в указанном выше доме <адрес>. Однако, чуть позже, при его намерении регистрации данной сделки в регистрационном учреждении, ему стало известно, что Корчан В.А., спустя некоторое время после заключения названной сделки с ним, а именно в феврале 2017 года эту же квартиру продал иному гражданину, ответчику Авагяну Г.Г..

    Обратившись в суд с настоящим иском, Татаринов Н.Е. настаивает на признании данной сделки недействительной в силу ничтожности, аннулировании записи о возникновении у ответчика Авагяна Г.Г. права собственности на данную квартиру, зарегистрирован за ним право собственности на данный объект недвижимости.

    Определением суда указанные два гражданских дела соединены в одно производство и являются предметом настоящего судебного разбирательства.

    В судебном заседании представитель истца Корчан В.А. заявленные требования поддержал.

    Ответчик по данному иску Татаринов Н.Е., действуя лично и через своего представителя, а также ответчик Татаринова Т., действуя через представителя, иск Корчан В.А. не признали, указав, что все три сделки совершены в соответствии с действующим законодательством.

    Представитель ответчика Сорокина А.В. полагала, что требования истца Корчан В.А. подлежат удовлетворению, оставив разрешение спора по иску Татаринова Н.Е. на усмотрение суда.

    Представитель третьего лица - Пушкарева В.И.     просил суд об удовлетворении требований Корчан В.А., и отказе в удовлетворении требований Татаринова Н.Е.

    Ответчик Авагян Г.Г., и представитель третьего лица- регистрационной службы, будучи надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, не явившись, не ходатайствовали ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

     Суд, выслушав представителя истца, ответчика Татаринова Н.Е., его представителя, представителя Татариновой Т., представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства, находит исковые требования Корчан В.А. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, оснований к удовлетворению требований Татаринова Н.Е. не имеется.

    К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Истец Корчан В.А., обратившись в суд с настоящим требованием, в подтверждение его законности и обоснованности представил надлежащие доказательства, которые ответчиками не оспорены и не опровергнуты.

На л.д. 12 имеется договор купли-продажи, заключенный 21 октября 2016 года между Корчан В.А. и Татариновым Н.Е.. Второй спорный по настоящему делу договор купли-продажи, его надлежащая копия имеется на л.д. 10-11, данный договор заключен между указанными сторонами 16 ноября 2016 года.

Предметом двух указанных договоров купли-продажи являются соответственно 1\21 доля земельного участка и жилое помещение номер № и 1\21 доля земельного участка и жилое помещение номер №, в обоих случаях - жилого дома номер <адрес> в Хостинском районе города Сочи.

Таким образом, предметом настоящего судебного исследования являются два указанных договора купли-продажи.

    Корчан Н.Е. обратился в суд с требованием о расторжении указанных двух договоров.

    При этом, действительно, пункт 2 ст. 452 ГК РФ предусматривает, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Доводы представителя Татаринова Н.Е. о том, что истцом Корчан Н.Е. не соблюден обязательный внесудебный порядок разрешения данного спора, не могут быть приняты во внимание настоящим судом.

    Изложенная норма закона не предписывает обязательность предварительного, внесудебного разрешения спора - исключительно в письменной форме.

    Истец Корчан Н.Е. представил суду многочисленные доказательства о предъявлении Татаринову В.А. до обращения в суд претензий по указанным двум договорам, в том числе, об оплате приобретенных объектов недвижимости.

    На л.д. с 73 по 78 (том 2) имеются многочисленные письменные доказательства о попытке истца Корчан Н.Е. разрешить данный спор с Татариновым В.А., в том числе, и во внесудебном порядке.

    При этом, как следует из определения Хостинского районного суда города Сочи от 7 марта 2017 года Корчан В.А. еще в марте текущего года обращался в суд с требованием о признании одного из заключенных, указанных выше договоров, прошедшего государственную регистрацию недействительным, именно по основанию неоплаты приобретенных объектов недвижимости.

    Таким образом, суд пришел к выводу, что настоящий спор подлежит разрешению судом и предварительный, претензионный порядок разрешения спора истцом соблюден.

    Пункт 1 ст. 454 предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Поскольку в соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, то при разрешении настоящего спора суд обязан руководствоваться ст. 549 ГК РФ.

    В соответствии с пунктом 1 данной нормы закона, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130 ГК РФ).

    Пункт 1 ст. 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    Таким образом, исходя из содержания и толкования изложенных норм закона, бесспорно, следует, что Корчан В.А. должен передать в собственность Татаринова Н.Е. указанные в договорах доли земельного участка и жилые помещения в доме, расположенном на данном земельном участке.

    Татаринов Н.Е., в свою очередь, должен уплатить Корчану В.А. цену за указанные объекты недвижимости, приобретаемые им в свою собственность.

    При чем в соответствии с пунктом 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договоров данного вида.

    Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, передача объектов недвижимости покупателю и уплата им продавцу цены данных объектов недвижимости, то есть денежных средств, являются существенными условиями данного вида договоров.

    Истец, обратившись в суд с настоящим требованием, указывает на то, что фактически покупателем объектов недвижимости по двум данным договорам купли-продажи, ему не были уплачены денежные средства за них, а именно не оплачена цена товара.

    Из содержания договоров купли-продажи объектов недвижимости от 21 октября и 16 ноября 2016 года следует, что цена товара по каждому договору сторонами установлена в 2 миллиона 941 тыс. 600 рублей.

    В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества Татаринов Н.Е. должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение факта передачи продавцу денежной суммы по договору купли-продажи.

Принимая решение по делу в пользу истца Корчан Н.Е., суд исходит из того, что договоры купли-продажи от 21 октября 2016 г и от 16 ноября 2016 года в части оплаты покупателем имущества исполнены не были, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана.

Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не было представлено. Акт приема-передачи имущества не может являться надлежащим доказательством передачи денежных средств.

При этом не могут служить основанием к отказу в удовлетворении иска Корчан В.А. доводы Татаринова Н.Е. и его представителя о том, что в двух указанных выше договорах купли-продажи, в пунктах 2.4 имеется следующая запись, в договоре от 21 октября 2017 года -далее дословно: «Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора. Корчан В.А. от имени которого действует Пушкарев В.И., получил от Татаринова Н.Е. 2941600 рублей, Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют».

В договоре от 16 ноября 2016 года, дословно: «Расчет произведен полностью до подписания настоящего договора. Корчан В.А. получил от Татаринова Н.Е. 2941600 рублей, Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют».

Из дословного содержания изложенного текста не представляется возможным сделать вывод о том, что указанные денежные суммы, бесспорно, переданы покупателем – продавцу. Имеется лишь запись, что расчет произведен между ними до подписания договора.

То есть данное указание в тексте договора никаким образом не подтверждает сам факт передачи от одного лица – другому конкретной денежной суммы.

Ответчик Татаринов Н.Е. не представил доказательств в опровержение доводов истца, представителя третьего лица - Пушкарева В.И., о том, что фактически Татаринов Н.Е. денежных средств им не передавал.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Принимая решение о расторжении двух указанных выше, оспариваемых истцом, договоров купли-продажи, руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, суд пришел к выводу, что ответчик Татаринов Н.Е. фактически существенно изменил обстоятельства, из которых стороны исходили при их заключении.

Ответчик Татаринов Н.Е. фактически лишил продавца Корчан В.А. значительных денежных средств за проданные объекты недвижимости, то есть данное нарушение ответчиком условий договоров, лишило продавца – Корчан Н.Е., того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

    Таким образом, требования Корчан В.А. о расторжении двух указанных договоров купли-продажи объектов недвижимости, а также аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у Татаринова Н.Е. права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 21 октября 2016 года, подлежат удовлетворению в полном объеме.

    Подлежит удовлетворению и требование Корчан В.А. о признании недействительным договора дарения указанных объектов недвижимости в пользу Татариновой Т.

    Пункт 1 ст. 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

     В соответствии со тс. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного 21 апреля 2016 года, в результате которого Татаринов Н.Е. стал собственником названных в нем объектов недвижимости, и, в силу этого, он, не являясь собственником данных объектов недвижимости, и не вправе ими распоряжаться, в том числе и дарить.

    То есть суд пришел к выводу о том, что договор дарения, заключенный Татариновым Н.Е. в пользу Татариновой Т.В., относительно объектов недвижимости, собственником которых Татаринов Н.Е. стал на основании договора купли-продажи, заключенного 21 октября 2016 года между ним и Корчан В.А., должен быть признан недействительным, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении у Татариновой Т. права собственности на эти объекты недвижимости подлежит аннулированию (погашению).

    При этом в удовлетворении иска Татаринова Н.Е. к Авагяну Г.Г. и Корчан В.А. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимости, заключенного    4 февраля 2017 года между Корчан В.А. и Авагяном Г.Ж., следует отказать.

    Как следует из фактических обстоятельств, о чем в судебном заседании пояснил Татаринов Н.Е., заключив 16 ноября 2016 года договор купли-продажи в Корчан В.А. объектов недвижимости, расположенных в доме <адрес> в Хостинском районе города Сочи, удостоверив данный договор в нотариальной конторе, он обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода и возникновения права собственности на эти объекты недвижимости.

    В ходе рассмотрения его заявления у государственного регистратора возникли сомнения в принадлежности продавцу Корчан В.А. отчуждаемой доли земельного участка.

    Как пояснил Татаринов Н.Е., после этого он забрал все документы, переданные государственному регистратору, для устранения указанного обстоятельства, а в марте 2017 года узнал, что Корчан В.А. продал данные объекты недвижимости Авагяну Г.Г..

    В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Помимо изложенного, пункт 2 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации сделок, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

    Как следует из материалов настоящего дела, сделка между Корчан В.А. и Татариновым Н.Е. от 16 ноября 2016 года не была зарегистрирована в учреждении по регистрации прав недвижимости. Более того, из фактических обстоятельств усматривается, что сам Татаринов Н.Е., забрав документы от регистратора, отказался от юридического оформления своих прав, то есть от юридического исполнения данной сделки. Иных доказательств суду не представлено.

Таким образом, на период времени, когда была заключена оспариваемая Татариновым Н.Е. сделка между Корчан В.А. и Авагян Г.Г., а именно на 4 февраля 2017 года, Корчан В.А. являлся надлежащим собственном    данных объектов недвижимости. Его права на данные объекты были надлежащим образом зарегистрированы, и он, воспользовавшись правами, предоставленными ст. 209 ГК РФ собственнику имущества, воспользовавшись своими правами. произвел отчуждение объектов недвижимости в пользу Авагян Г.Г..

При этом указанные объекты недвижимости, отчуждаемые в пользу Авагян Г.Г. не были под арестом, в их отношении не имелось каких-либо ограничительных или обременительных норм, и данные объекты недвижимости не были исключены из гражданского оборота.

    Таким образом, у суда не имеется оснований для признания сделки купли-продажи от 4 февраля 2107 года, заключенной между Корчан В.А.     и Авагян Г.Г., недействительной в силу ничтожности. При этом ссылки Татаринова Н.Е. и его представителя на пункт 2 ст. 168 ГК РФ являются юридически несостоятельными.

     На основании изложенного и руководствуясь ст. 168, 209, 223, 550, 450, 454 ГК РФ и ст.ст. 56,    194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Договор купли-продажи, заключенный 21 октября 2016 года между Корчан Владимиром Александровичем и Татариновым Николаем Евгеньевичем относительно 1\21 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.метров, имеющего кадастровый номер 23:49:0308002:3643, и размещенного на нем жилого помещения номер 25 и 26 в доме по улице Механизаторов, 4\1 в Хостинском районе города Сочи,

а также Договор купли-продажи, заключенный 16 ноября 2016 года между Корчан Владимиром Александровичем и Татариновым Николаем Евгеньевичем относительно 1\21 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.метров, имеющего кадастровый номер 23:49:0308002:3643, и размещенного на нем жилого помещения номер 38 и 39 в доме по улице Механизаторов, 4\1 в Хостинском районе города Сочи,-

    РАСТОРГНУТЬ.

    Признать недействительным договор дарения, заключенный 23 декабря 2016 года Татариновым Н.Е. в пользу Татариновой Т.В., относительно объектов недвижимости, а именно 1\21 доли в праве общей собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.метров, имеющего кадастровый номер №, и размещенного на нем жилого помещения номер № и № в доме <адрес> в Хостинском районе города Сочи, аннулировав в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении у нее права собственности на данные объекты недвижимости.

    ОБЯЗАТЬ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у Татаринов Н.Е. права собственности на указанные в вышеизложенных договорах купли-продажи объекты недвижимости, восстановив запись о праве собственности на данные объекты недвижимости у Корчана В.А..

    В УДОВЛЕТВОРЕНИИ иска Татаринову Н.Е. к Авагяну Г.Г. и Корчан В.А. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки, -

    ОТКАЗАТЬ.

    Корчан В.А. в удовлетворении иска к Сорокину А.В- отказать.

     Решение в течение месяца может быть обжаловано в краевой суд.

    Председательствующий                                                                          Дидик О.А.

    Решение изготовлено в совещательной комнате.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу