Решение по делу № 2-1464/2018 ~ М-923/2018 от 12.03.2018

Дело № 2-1464/2018

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

10 мая 2018 года г.Хабаровск

Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего – судьи Черниковой Е.В.,

при секретаре Ковальчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратьева ФИО12 к Администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

Кондратьев С.В. обратился в суд с иском к Администрации г.Хабаровска о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, признании права собственности на земельный участок, мотивируя тем, что в 2013г. он приобрел у ФИО3 земельный участок № площадью 879 кв.м, кадастровый №, предназначенный для садоводства, за 200000 руб., о чем был составлен договор купли-продажи. В подтверждение передачи земельного участка в тот же день договор купли-продажи был подписан с двух сторон, и он (ФИО3) передал денежную сумму за покупку земли в полном объеме, о чем свидетельствует расписка продавца, которая была составлена в присутствии свидетелей, а именно казначея СНТ «Строитель», о чем свидетельствует ее личная подпись и печать СНТ «Строитель». Согласно п.4.2.9 Устава СНТ «Строитель», садоводческое товарищество имеет право предоставлять гражданам право вести садоводство в индивидуальном порядке с обязательным заключением товариществом договора с ними. Он считал, что, согласно вышеуказанному договору купли-продажи и засвидетельствованному факту оплаты по договору купли-продажи, ему на правах собственности принадлежит земельный участок № в СНТ «Строитель». После покупки земельного участка он был принят в члены СНТ «Строитель», ему была выдана членская книжка, по которой он с момента покупки земельного участка по сегодняшний день оплачивает членские взносы. В соответствии с п.1 ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, в том числе и недвижимое (земельный участок), может быть приобретено на основании договора купли-продажи, в соответствии с показаниями третьих лиц, являющихся свидетелями данного соглашения, требования которого он и ФИО3 частично выполнили, кроме оформления права собственности в соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент. Несвоевременное оформление права собственности на земельный участок не может служить основанием для отказа в признании права собственности на земельный участок с последующей его регистрацией в установленном законом порядке. В сделке были также соблюдены требования ст.224 ГК РФ по передаче недвижимого имущества. Аналогичная позиция изложена в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в котором указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. На протяжении всего времени с момента покупки земельного участка он им пользовался по прямому назначению – сажал картофель, другие овощи, фруктовые деревья, кустарники, нес бремя по его содержанию – уплачивал взносы в товарищество и полагал, что, поскольку фактически земля была ему передана, стоимость он оплатил, то он считается полноправным владельцем, в любое время может сходить в регистрационную палату и зарегистрировать право собственности. Несмотря на то, что сделка купли-продажи не проходила государственную регистрацию, и по данным Управления Росреестра по <адрес>, а также по данным КГБУ «<адрес>кадастр» сведения о зарегистрированных правах на земельный участок № площадью 879 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0040370:21, отсутствуют, он в силу гражданского законодательства является фактическим собственником дачного земельного участка. С 1996г. по сегодняшний день право собственности на данный земельный участок никогда ни за кем не было зарегистрировано. В соответствии с абз.3 п.38 вышеуказанного Постановления Пленума №, истец может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. На основании изложенного, ФИО4 просит суд признать его добросовестным приобретателем земельного участка № площадью 879 кв.м, кадастровый №, расположенного в СНТ «Строитель» по адресу: <адрес>, Малый аэропорт; признать договор купли-продажи земельного участка от 19.10.2013г., согласно которому ФИО3 передает в собственности земельный участок, предназначенный для садоводства, площадью 879 кв.м, расположенный в СНТ «Строитель» по адресу: <адрес>, Малый аэропорт, а он (ФИО3) принимает и оплачивает 200000 руб. за данный земельный участок, действительным; признать за ним (ФИО4) право собственности на указанный земельный участок.

В судебном заседании истец Кондратьев С.В. иск поддержал, суду пояснил, что в 2013г. он приобрел спорный земельный участок у ФИО3, которого считал его собственником. При покупке земельного участка документы на участок он у ФИО3 не смотрел, т.к. соседи этого участка сказали, что ФИО3 владеет участком с 2007г., и он думал, что участок за ним. Юридических тонкостей, что необходимо регистрировать все через регистрационную палату, он не знал. В СНТ его уверили, что хозяев у данного участка нет, и проблем не будет. На собрании его приняли в члены СНТ, он все требования выполнял. А когда пришло время делать межевание участка, ему отказали в регистрации и межевании, т.к. он не является его собственником. Он стал заниматься оформлением, пошел в МФЦ и узнал, что ФИО3 не оформлял в собственность этот участок, и что он уже умер. Родственников ФИО3 он не нашел. До настоящего времени он добросовестно пользуется и владеет земельным участком. Просит иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Рыкаловская О.В., действующая на основании доверенности, иск поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнила, что ФИО4 приобрел спорный земельный участок для личного пользования, исправно платит членские взносы, не нарушает устав СНТ. В данном случае имела место быть юридическая безграмотность истца. А когда истец решил зарегистрировать договор купли-продажи, то узнал, что продавец участка ФИО3 умер, в связи с чем обращение в Управление Росреестра по <адрес> стало невозможным. Согласно п.3 ст.218 ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на бесхозяйный участок. Истец единственный, кто претендует на спорный участок. Просит удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании представитель ответчика Гамаюнова Ю.С., действующая на основании доверенности, иск не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнила, что в 1993г. спорный земельный участок предоставлялся в собственность ФИО1. ФИО3 земельный участок не передавался, таким образом, сделка по продаже истцу данного земельного участка совершена лицом, не являющимся его собственником, в связи с чем сделка является ничтожной. Просит в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика СНТ «Строитель» не явился, о дате и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, возражения против иска не представил, с ходатайством об отложении судебного заседания в суд не обращался. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Свидетель ФИО9 суду показал, что с 1979г. он является членом СНТ «Строитель», в котором имеет в собственности земельный участок №. С 2005г. по 2017г. он был председателем СНТ «Строитель». Кто был собственником земельного участка №, он не знает, но лет 12-15 назад ФИО3 пришел и написал заявление на вступление в члены СНТ, сказал, земельный участок № – его родственницы, которая передала участок ему. ФИО3 приняли в члены СНТ, раньше было проще, тонкостей с регистрацией не было. Потом в его присутствии ФИО3 и истец заключили сделку купли-продажи этого участка, и он расписался в передаче истцом денежных средств. ФИО3 написал заявление о выходе из членов СНТ, а истец – о принятии. После покупки истцом у ФИО3 земельного участка никто на него права не предъявлял.

Свидетель ФИО2 суду показал, что с 1975г. он является членом СНТ «Строитель», имеет в собственности земельный участок №. Собственником земельного участка № был ФИО1, а также на даче работали его дочь с зятем. В 1993г. им выдавали свидетельства о праве собственности на землю, на земельный участок № свидетельство было выдано дочери ФИО1. После смерти ФИО1 на его даче продолжали работать дочь с мужем. После смерти мужа дочь ФИО1 на даче была одна, она выпивала, участок был заросший, а потом летом она умерла прямо на даче. Насколько ему известно, ее хоронили за счет государства, т.к. родственников у нее не было. Через некоторое время, уже в 1990-х годах на этой даче появились дед с бабкой и сыном, сказали, что они, якобы, дальние родственники этой умершей женщины, и стали владеть участком. Но после смерти сына дед с бабкой отказались от участка. Лет 10 назад на участке № появился ФИО3 Юра с женой Ритой. У них был участок в соседнем СНТ «Пенсионер», и каким-то образом они приобрели и участок №. После смерти жены ФИО3 один что-то делал на даче, потом собрался уезжать в Израиль и выставил участок на продажу. ФИО4 приезжал в гости к другу на дачу № и купил у ФИО3 участок № через СНТ, с тех пор уже более 3-х лет им пользуется.

Свидетель ФИО10 суду показал, что в 2012г. он купил дачу в СНТ «Строитель», участок №А. На участке № напротив его участка были соседи – дед Юра и бабуля, после смерти которой дед участок забросил. Потом пошли разговоры, что дед Юра продает свой участок. Он предложил своему другу ФИО4 купить этот участок. ФИО4 и дед Юра пошли к председателю СНТ, заключили договор купли-продажи, один написал заявление о выходе из СНТ, второй – о принятии в члены СНТ. И истец купил участок, облагородил его.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности. Право частной собственности охраняется законом.

Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя бы и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности… Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

На основании ч.1 ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданами или юридическим лицам.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Постановлением главы администрации <адрес> от 16.07.1993г. № в собственность гражданам садоводческого товарищества «Строитель» для ведения садоводства предоставлен земельный участок площадью 11,53 г в <адрес>, в том числе: земельный участок площадью 8,1 кв.м – ФИО1, проживающей в <адрес>, ул.К-Гора, <адрес>, земельный участок площадью 8,4 кв.м – ФИО2.

Сведения о выдаче членам СНТ «Строитель» свидетельства о праве собственности на землю на основании вышеуказанного постановления в Администрации <адрес> отсутствуют, однако в судебном заседании свидетель ФИО2 подтвердил выдачу и получение указанных свидетельств в 1993г. членами СНТ «Строитель», в том числе им и ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2018г., сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040370:21, внесенный в государственный кадастр недвижимости 06.04.2004г., местоположением: г.Хабаровск, Железнодорожный район, с/т «Строитель», уч.№ разрешенное использование: для ведения садоводства, площадью 879 кв.м, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный земельный участок отсутствуют также в хранящемся в КГБУ «Хабкрайкадастр» Реестре регистрации прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Хабаровского края и зарегистрированные до 15.05.1998г.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО1 в установленном законом порядке право собственности на земельный участок № в СНТ «Строитель» не зарегистрировала. После ее смерти в 1990-х годах (установить точную дату суду не представляется возможным в связи с отсутствием сведений о дате ее рождения) и до настоящего времени наследники свои права на спорный земельный участок к СНТ «Строитель» не заявляли.

Согласно Уставу СНТ «Строитель», членами садоводческого некоммерческого товарищества могут быть граждане РФ, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах товарищества (п.3.1). Членами товарищества могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками (п.3.2).

Как следует из заявления ФИО3, проживающего по адресу: <адрес>, поданного на имя председателя СНТ «Строитель», он просит принять его в члены СНТ «Строитель» с 06.08.2007г. и предоставить земельный участок № в пользование.

Согласно протоколу общего собрания СНТ «Строитель» от 06.08.2007г., решением общего собрания ФИО3 на основании поступившего от него заявления принят в члены СНТ «Строитель» с предоставлением ему земельного участка №.

Согласно протоколу общего собрания членов СНТ «Строитель» от 10.07.2013г., по результатам рассмотрения поступившего от ФИО4 заявления о предоставлении участка № для личного пользования решением общего собрания истцу ФИО4 предоставлен земельный участок №.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.1 ст.549 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

19ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3, как Продавцом, и истцом ФИО4, как Покупателем, заключен договор купли-продажи земельного участка в СНТ «Строитель» в письменной форме, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок №, расположенный в СНТ «Строитель», кадастровый номер земельного участка 27:23:0040370, площадь – 879 кв.м. Стоимость земельного участка составляет 200000 руб.

Согласно расписке ФИО3 от 19.10.2013г., он продал дачу в СТ «Строитель», участок №, в придачу отдает мотоплуг, насос, за 200000 руб.

Решением общего собрания СНТ «Строитель» от 19.10.2013г. на основании заявления ФИО3 от 19.10.2013г. об исключении из членов СНТ «Строитель» он исключен из членов данного товарищества.

В силу положений ст.ст.9, 10 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу ст.209 ГК РФ право на отчуждение имущества в собственность других лиц принадлежит только собственнику данного имущества.

Судом установлено, что ФИО3 право на земельный участок № в СНТ «Строитель» не имел, однако, в нарушение требований п.3.1 Устава СНТ «Строитель», 06.08.2007г. был принят в члены товарищества, при этом ему был выделен спорный земельный участок только для личного пользования. Таким образом, ФИО3 не имел права на распоряжение спорным земельным участком, в том числе на его продажу.

Ссылка представителя истца ФИО7 в обоснование иска на п.4.2.9 Устава СНТ «Строитель» является необоснованной, поскольку положения данного пункта не подлежат применению к возникшему спору, т.к. данным пунктом предоставлено право вести садоводство в индивидуальном порядке гражданам, имеющим земельные участки на территории товарищества на законном основании. Принятие истца в члены СНТ «Строитель», выдача ему членской книжки, уплата истцом членских и целевых взносов не может свидетельствовать о законности пользования и владения им спорным земельным участком.

Доводы представителя истца ФИО7 о том, что истец является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, суд признает необоснованными, поскольку в судебном заседании установлено, что, заключая 19.10.2013г. с ФИО3 договор купли-продажи, истец знал, что у ФИО3 документы на земельный участок отсутствуют.

До настоящего времени право собственности на земельный участок № в СНТ «Строитель» ни за кем не зарегистрировано, на учет в Управлении Росреестра по <адрес> как бесхозяйное имущество земельный участок не поставлен.

Доводы представителя истца Рыкаловской О.В. в обоснование иска на уклонение ФИО3 от регистрации договора купли-продажи суд признает необоснованными.

В соответствии с ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако, в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 19.10.2013г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> именно в связи с отсутствием у продавца ФИО3 правоустанавливающих документов на него, оформление которых в настоящее время невозможно в связи с тем, что продавец ФИО3 умер 27.01.2015г.

Ссылку истца на его юридическую неграмотность суд признает надуманной и во внимание не принимает, поскольку порядок продажи и покупки недвижимого имущества подробно освещается в средствах массовой информации, в сети Интернет и в иных общедоступных информационно-правовых ресурсах.

На основании изложенного, исковые требования Кондратьева С.В. о признании его добросовестным приобретателем земельного участка № в СНТ «Строитель» удовлетворению не подлежат как незаконные и необоснованные.

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Поскольку судом установлено, что на момент заключения с истцом Кондратьевым С.В. договора купли-продажи земельного участка № в СНТ «Строитель» продавец ФИО3 не являлся собственником данного земельного участка, в связи с чем он не имел законного права заключать с истцом данный договор. Следовательно, совершенная истцом с ФИО3 сделка купли-продажи спорного земельного участка является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона.

В связи с чем исковые требования Кондратьева С.В. о признании договора купли-продажи земельного участка в СНТ «Строитель» от 19.10.2013г., заключенного между ним и ФИО3, действительным удовлетворению не подлежат как незаконные и необоснованные. В связи с чем не подлежат удовлетворению вытекающие из данного требование исковые требования о признании за истцом права собственности на спорный земельный участок.

Доводы представителя Рыкаловской О.В. о том, что после смерти продавца ФИО3 и до настоящего времени никто из наследников права на спорный земельный участок не заявляет, требования к истцу об истребовании земельного участка не предъявляют, суд во внимание не принимает, поскольку, в силу положений ст.1112 ГК РФ, спорный земельный участок не входил в состав наследства после смерти ФИО3, поскольку ему не принадлежал.

На основании вышеизложенного, исковые требования Кондратьева С.В. не подлежат удовлетворению в полном объеме как незаконные и необоснованные.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Кондратьева ФИО13 к Администрации г.Хабаровска о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка действительным, признании права собственности на земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме

В окончательной форме решение принято 15.05.2018г.

Судья Е.В.Черникова