Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3281/2018 ~ М-2486/2018 от 02.04.2018

Дело № 2-1-3281/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Фоломеевой Е.Ю.,

при секретаре Гундоричевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 01 июня 2018 года гражданское дело по иску Бутенковой Н. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» в лице конкурсного управляющего Долиной О. В., обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой», коммерческому банку «БФГ-Кредит» ООО в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об осуществлении государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

02 апреля 2018 года Бутенкова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Строй», КБ «БФГ-Кредит» ООО в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между истцом и ООО «Комфорт Строй» договора от 23 декабря 2014 года № 198 уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной <адрес> на 10 этаже, общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), по адресу: <адрес>, 6 этап строительства, указав в обоснование, что ООО «Комфорт Строй» в рамках данного договора передало ему права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязалось осуществить государственную регистрацию договора, однако уклонилось от выполнения данной обязанности. Поскольку обязательство по оплате названного выше объекта долевого строительства истцом исполнено, истец просит на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки.

Истица Бутенкова Н.А. на рассмотрение дела не явилась, будучи извещенной о месте и времени судебного заседания. Представитель истца по доверенности Бутенков С.Н. и его представитель по устному ходатайству Лисовский П.Я. в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» Деев А.В. иск не признал.

Ответчики ООО «Комфорт Строй» в лице конкурсного управляющего Долиной О.В., ООО «Новградстрой», извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Третье лицо Управление Росреестра по Калужской области в суд своего представителя не направило, о времени и месте слушания дела извещено.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела № 2-суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 05 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за № 12/9.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

Из договора также следует, что 12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

23 декабря 2014 года между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А. заключен договор № 198 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной <адрес> на 10 этаже, общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 1,32 кв.м, всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником, составляет 35,52 кв.м (проектная площадь) строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной по строительному адресу: <адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеназванного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истец был проинформирован, что передаваемые ему права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит» (п.4 договора).

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора.

Определением судебной коллегии Калужского областного суда от 04 сентября 2017 года установлено, что при рассмотрении Калужским районным судом Калужской области гражданского дела № 2-4836/1/2017 по иску Бутенковой Н.А. к тем же ответчикам о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между истцом и ООО «Комфорт Строй» договора от 01 сентября 2014 года № 196, от 01 сентября 2014 года № 197, от 23 декабря 2014 года № 198 уступки прав требований (цессии) в отношении соответственно квартир № 15, № 219, № 156 в <адрес>, истцом были предъявлены следующие доказательства исполнения обязательств по договорам уступки: квитанция к приходному кассовому ордеру № 512 от 23 декабря 2014 года с указанием основания платежа: договор уступки требований № 196 от 01 сентября 2014 года кв.№ 151 на сумму 300000 рублей и кассовый чек от 23 декабря 2014 года на ту же сумму; квитанция к приходному кассовому ордеру № 510 от 23 декабря 2014 года с указанием основания платежа договор уступки требований № 197 от 01 сентября 2014 года кВ.№219 на сумму 300000 рублей и кассовый чек от 23 декабря 2014 года на ту же сумму; квитанция к приходному кассовому ордеру № 42 от 20 февраля 2015 года с указанием основания платежа договор уступки требований № 198 от 23 декабря 2014 года кВ.№156 на сумму 1000000 рублей и кассовые чеки от 20 февраля 2015 года на 900000 рублей и 100000 рублей.

Таким образом, на момент рассмотрения судом дела оплата по договору уступки на 198 от 23 декабря 2014 года за квартиру № 156 произведена на сумму 1000000 рублей.

Дополнительное соглашение № 1 от 17 апреля 2017 года, заключенное между ООО «Комфорт Строй» и Бутенковой Н.А., согласно которому цена договора с 1500000 рублей снижена до 1172160 рублей, расторгнуто 12 марта 2018 года, о чем составлено письменное соглашение, представленное в материалы дела.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 26 марта 2018 года ООО «КомфортСтрой» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство на шесть месяцев до 26 сентября 2018 года.

Представителем истца суду предъявлено письмо от 28 мая 2018 года, подписанное главным бухгалтером и конкурсным управляющим ООО «Комфорт Строй», из которого следует, что согласно заявлению Бутенковой Н.А. от 12 марта 2018 года денежные средства, внесенные по приходным ордерам № 512 от 23 декабря 2014 года в сумме 300000 рублей, № 510 от 23 декабря 2014 года в сумме 300000 рублей, № 511 от 23 декабря 2014 года в сумме 300000 рублей и № 42 от 20 февраля 2015 года в сумме 1000000 рублей перераспределены, в связи с чем по состоянию на 28 мая 2018 года за Бутенковой Н.А. числится оплата по договору № 198 от 23 декабря 2014 года (квартира № 156) по приходному ордеру № 42 от 20 февраля 2015 года на сумму 1000000 рублей, по приходному ордеру № 510 от 23 декабря 2014 года на сумму 300000 рублей и частично по приходному ордеру № 511 от 23 декабря 2014 года в сумме 200000 рублей.

Факт перераспределения денежных средств подтверждается приходными ордерами, бухгалтерскими счетами.

ООО «Комфорт Строй» действия по снятию обременения в виде ипотеки на заложенные права не снял.

Установленные обстоятельства подтверждаются пояснениями представителя истца, пояснениями представителя ответчика, письменными материалами дела и сторонами не оспорены. Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, сторонами не представлено.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно статье 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с положениями части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона № 102-ФЗ).

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами по делу, что ООО «Комфорт Строй» за согласием на заключение договора уступки прав от 23 декабря 2014 года № 198 с Бутенковой Н.А. к КБ «БФГ-Кредит» ООО не обращалось.

Из пояснений представителя истца следует, что истец получила ключи от квартиры, осуществляет действия по содержанию квартиры в надлежащем состоянии, представив в подтверждение своих слов фотографии произведенного в квартире ремонта, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

Также судом установлено, что между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» был заключен кредитный договор № 7285 от 05 ноября 2013 года, исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом имущественных прав требования участника долевого строительства ООО «Комфорт Строй» по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года. 14 марта 2016 года между ООО «Комфорт Строй» и КБ «БФГ-Кредит» (ООО) заключено соглашение об отступном путем цессии, по условиям которого ООО «Комфорт Строй» уступило банку права требования на 58 квартир общей стоимостью 92685041 рубль 60 копеек, в связи с чем обязательства заемщика перед банком на эту сумму прекращены. Из текста соглашения об отступном от 14 марта 2016 года следует, что права требования в отношении квартиры № 156 банку не передавались. Как видно, КБ «БФГ-Кредит» и ООО «Комфорт-Строй» в отступное включались квартиры, в отношении которых ООО «Комфорт-Строй» не были подписаны договоры об уступке прав требования. Из содержания договора участия в долевом строительстве следует, что ООО «Комфорт Строй» заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве для целей последующей возмездной передачи прав на объекты долевого строительства другим лицам.

Как пояснил в судебном заседании представитель конкурсного управляющего КБ «БФГ-Кредит» (ООО), наличие залога на переданную истцу по договору уступки права требования прав банка как залогодержателя не нарушает, но при возможном обращении взыскания на заложенное имущество граждан может повлечь дополнительные расходы, также сам по себе факт отсутствия согласия залогодержателя на совершение цессии свидетельствует о недействительности такой сделки.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика.

Как следует из положений статьи 39 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке с нарушением правил пункта 1 статьи 37 Закона, залогодержатель вправе, в том числе, потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной. Следовательно, совершенная без согласия залогодержателя уступка права требования, является оспоримой сделкой.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Ответчиком – конкурсным управляющим КБ «БФГ-Кредит» ООО - исковые требования (в том числе встречные) о признании договора уступки права требования, заключенного с истцом, не заявлялись.

Доводы о тождественности ранее заявленного иска требованиям, предъявленным по настоящему делу, судом не принимаются, поскольку, по мнению суда, рассматриваемый спор предъявлен по иным основаниям.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, тот факт, что КБ «БФГ-Кредит» ООО, заключая ДД.ММ.ГГГГ соглашение об отступном, учитывало фактически произошедшую уступку прав, суд приходит к выводу о последующем одобрении цессии, о регистрации которой заявлено истцом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бутенковой Н. А. удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» и Бутенковой Н. А. договора уступки прав требований (цессии) № 198 от 23 декабря 2014 года по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении однокомнатной квартиры № 156 на 10 этаже, общей площадью 34,2 кв.м (проектная площадь), кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 1,32 кв.м, строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной по строительному адресу: <адрес> (№ по ГП).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Ю. Фоломеева

Мотивированное решение составлено 07 июня 2018 года.