Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-999/2019 ~ М-678/2019 от 09.04.2019

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 июня 2019 года    в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештиевой Р.А. с участием представителя истца Аманатова Ш.Б. - Кукушкиной С.Н. и представителя ответчика комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска - Сажневой Т.Н., представителя третьего лица администрации гор. Кисловодска - Кононенко Е.Н. рассмотрел дело №.

по иску Аманатова Шихали Бийсалитдиновича к комитету имущественных отношений администрации гор. Кисловодска о признании незаконными решений об отказе в предоставлении земельного участка и о возложении обязанности рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка по существу

у с т а н о в и л:

на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Аманатов Шихали Бийсалитдинович - собственник нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., этажность 1, кадастровый номер №, расположенного в <адрес>. Право собственности истца зарегистрировано органом Росреестра - регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с №, расположенный по <адрес>, на котором находится купленное им нежилое здание, по договору № заключённому ДД.ММ.ГГГГ. уполномоченным органом - комитетом имущественных отношений администрации гор. Кисловодска с прежним собственником объекта недвижимости (продавцом) Задорожко Екатериной Дмитриевной находился в аренде у последней на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. для использования под производственные помещения. Однако, в связи с продажей Задорожко Е.Д. нежилого здания Аманатову Ш.Б. она и комитет имущественных отношений ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением № вышеуказанный договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ – расторгли.

Истец обратился в комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска с заявлением о заключении с ним договора аренды на этот земельный участок с кадастровым номером №, площадью - <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> По его заявлению комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска принял решение № от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе в предоставлении просимого земельного участка на основании п.6 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ и указал, что согласно публичной кадастровой карте земельный участок расположен в 1 округе санитарной охраны гор. Кисловодска. Округа санитарной охраны устанавливаются для климатических лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Кисловодск - курорт федерального значения. Получив это решение и руководствуясь им Аманатов с целью установления возможного вида разрешенного использования и назначения земельного участка под своими нежилыми помещениями, обратился в управление архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска и ДД.ММ.ГГГГ. получил выписку № из «Правил землепользования и застройки городского округа - города-курорта Кисловодска», утв. решением Думы г-к. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ №. В выписке указано, что согласно зонированию городских территорий, определенному «Правилами землепользования и застройки городского округа-города курорта Кисловодска», земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> находится в зоне Ж-2 смешанной мало- и среднеэтажной жилой застройки с деловыми функциями. Аманатов Ш.Б. ДД.ММ.ГГГГ. вновь обратился в комитет имущественных отношений с заявлением о заключении договора аренды этого же земельного участка, но с целевым назначением согласно п. 9.2 Правил землепользования и застройки - под курортную деятельность. По этому заявлению комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска ДД.ММ.ГГГГ. принял решение № также об отказе Аманатову Ш.Б. в предоставлении земельного участка по тем же основаниям, что и в решении № от ДД.ММ.ГГГГ.

    С решениями комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска Аманатов не согласился и оспорил их в порядке административного судопроизводства. Своим определением от ДД.ММ.ГГГГ. суд производство по административному делу прекратил и перешёл к рассмотрению требований Аманатова Ш.Б. в порядке гражданского судопроизводства со стадии принятия искового заявления, которое им было подано, а затем уточнено в порядке ст. 39 ГПК РФ.

    В судебном разбирательстве представитель истца Кукушкина С.Н. уточнённые исковые требования поддержала и пояснила, что согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте. Данная статья (27 ч.1) содержит общую норму, согласно которой оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. В соответствии с п.4 этой же статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки определенных видов, категорий земель или занятые определенными объектами. Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, по которым возможен отказ в предоставлении в собственность (аренду) граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: изъятие земельных участков из оборота, установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков, резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Запрета на аренду таких участков нет. Испрашиваемый истцом земельный участок имеет категорию - земли населенных пунктов, а ограниченные в обороте земельные участки, как определено названными нормами права, должны иметь категорию – земли особо охраняемых территорий и объектов. Согласно сведений публичной кадастровой карты Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> имеет категорию - земли населенных пунктов и целевое назначение - под производственные помещения. Такие же сведения о земельном участке содержатся в договоре аренды этого земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. с предыдущим собственником нежилого помещения Задорожко Е.Д. И в п.3 заключенного Аманатовым и Задорожко договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. отражено, что покупаемое им нежилое здание расположено на земельном участке из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственные помещения площадью <данные изъяты> кв.м, под кадастровым №, находящимся у продавца на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается регистрационной записью номер № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ч.1 ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований возражений. Доказательств регистрации ответчиком в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости категории спорного земельного участка в составе земель, ограниченных в обороте в материалы дела не представлено. Земельный участок прошел государственный кадастровый учет, его границы определены и в силу статьи 6 ЗК РФ, он может быть объектом земельных отношений, в том числе быть предоставленным по договору аренды. Согласно ч.2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся начужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участкомна тех же условиях и в том же объем, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное положение содержится в п.3 ст. 552 ГК РФ. Согласно ч.36 ст. 34 ФЗ-171, собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В предоставлении земельного участка может быть отказано, если испрашиваемый вид использования земельного участка не относится к основному разрешенному виду использования для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок. В материалы дела истцом предоставлена выписка № от ДД.ММ.ГГГГ. из «Правил землепользования и застройки городского округа-города курорта Кисловодска», утв. решением Думы города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ.) в которой указано, что согласно зонированию городских территорий, определенному «Правилами землепользования и застройки городского округа-города курорта Кисловодска», земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> находится в зоне Ж-2 смешанной малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки с деловыми функциями. Согласно сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», земельный участок расположен в 1 горно-санитарном округе г. Кисловодска. Согласно этого документа территориального планирования, истец просил предоставить ему под нежилое здание, земельный участок № относящийся к категории земель населенных пунктов с целевым использованием под курортную деятельность (код 9.2 - основной вид разрешенного использования). Законные основания для отказа в предоставлении такого земельного участка в аренду истцу ответчиком не представлены и в оспариваемых решениях не указаны.

Перечень запрещающих действий в границах водоохранных зон содержится в ч.15 ст.65 Водного кодекса РФ. Согласно ч.16. ст. 65 Водного кодекса РФ, в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Объект собственности истца - существующее нежилое здание имеет централизованные систему водоотведения (канализации) и централизованные ливневые системы водоотведения. В отношении доводов ответчика, о наличии самовольно выполненного объекта площадью - <данные изъяты> кв.м, хозяйственного назначения суду следует участь, что согласно ч.17 п.3 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется. Довод, о том, что ранее находящийся на участке объект капитального строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м. разрушен и на момент подачи искового заявления здания не существовал является несостоятельным. Существующий объект не сносился, а был подвергнут после покупки капитальному ремонту. Согласно ч.17 п. 4.1 ст. 51 ГрК РФ в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства разрешение на это не требуется. Кроме того, в оспариваемых решениях комитета имущественных отношений, таких доводов не содержится и его представитель неосновательно выходит за пределы этих решений. Комитет имущественных отношений уполномоченный органом местного самоуправления выступать стороной в отношениях по вопросам землепользования своими незаконными решениями без тщательного и законного рассмотрения заявления истца Аманатова создал ему препятствия к осуществлению гражданских прав по заключению договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости. Просит исковые требования удовлетворить, признать решения ответчика об отказе истцу в предоставлении земельного участка незаконными и обязать его рассмотреть заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства.

Представитель ответчика - комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска - Сажнева Т.Н., удовлетворению иска возражала, полагая оспариваемые решения законными, поскольку на испрашиваемом истцом земельном участке самовольно выполнен объект капитального строительства площадью - <данные изъяты> кв.м. хозяйственного назначения, а ранее находящийся объект капитального строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м. разрушен и на момент подачи искового заявления здания, приобретенного Аманатовым по договору купли-продажи, уже не существовало.

Представитель третьего лица администрации гор. Кисловодска - Кононенко Е.Н. просила в иске отказать по указанным ответчиком основаниям и в связи с тем, что спорный участок частично входит в водоохранную зону р. Берёзовки.

Суд, выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Истец обращался в комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлениями о предоставлении ему в аренду сформированного земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сначала с целевым назначением под производственные помещения, - установленный вид разрешенного использования зарегистрирован в управлении Росреестра, затем, ДД.ММ.ГГГГ.. - под курортную деятельность в соответствии с соответствующим градостроительным зонированием согласно «Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска», утв. решением Думы города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ.).

Оспариваемыми и абсолютно идентичными по своему содержанию решениями № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик Аманатову в предоставлении в аренду просимого земельного участка из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м. с № расположенного по адресу: <адрес> с целевым назначением сначала под производственные помещения отказал, ссылаясь на ч.6 ст. 39.16 ЗК РФ и сообщая, что земельный участок находится в I округе санитарной охраны гор. Кисловодска и имеет ограничения в пользовании.

Из содержания обоих решений ответчика следует, что комитет при отказе Аманатову в заключении договора аренды не принимал во внимание и не дал правовой оценки тому факту, что истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является титульным собственником нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м., № (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.) и это здание располагается на испрашиваемом земельном участке по адресу: <адрес> а также тому факту, что спорный участок, сформированный и поставленный законным порядком на кадастровый учёт, находился в гражданском обороте и был предметом договора его аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчика с предыдущим собственником здания, что подтверждается записью регистрации договора аренды в ЕРГН за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем один из важнейших принципов права, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, - принцип единства судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Закон рассматривает и земельный участок, и здание в качестве самостоятельных недвижимых вещей, и потому принципиальным является соединение в одних руках прав на обе недвижимые вещи. Разделение юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено, законом не допускается (ст.ст. 271, 552 ГК РФ, ст. 1 ч.1 п.5 и ст. 35 ЗК РФ) и поэтому частью 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Почему эти императивные законоположения не приняты ответчиком во внимание при рассмотрении заявлений Аманатова из оспариваемых решений комитета имущественных отношений не видно.

Пленум ВАС РФ в п.14 Постановления N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ответчик, отказывая истцу в оформлении арендных отношений, оставил без внимания, что перемена лиц в арендном обязательстве происходит в силу закона, а не по его усмотрению. При таких обстоятельствах следует признать, что заявление истца Аманатова по существу и в соответствии с законом ответчиком не рассмотрено.

Ответчик в оспариваемых решениях и на суде не дал убедительных объяснений почему при тех же обстоятельствах: нахождение участка в 1 округе санитарной охраны гор. Кисловодска и частично в водоохранной зоне этот участок предоставлялся в аренду Задорожко Е.Д. под производственные помещения и не предоставляется в аренду новому собственнику нежилого здания Аманатову Ш.Б. под курортную деятельность. Различное обращение уполномоченного органа с лицами, находящимися в сопоставимом положении носящее произвольный необоснованный характер и влекущее неблагоприятные последствия для одного из них, противоречит положениям ст. 19 Конституции РФ и является дискриминацией.

    Единственная правовая норма, положенная ответчиком в обоснование своих решений № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе Аманатову в предоставлении земельного участка в аренду - ч.6 ст. 39.16 ЗК РФ применена неправильно.

Согласно этой норме уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок, является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

В рассматриваемом случае законодательного запрета на предоставление в аренду земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в ДД.ММ.ГГГГ не установлено. Выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. о земельном участке не содержит никаких запретов на предоставление на правах аренды. Сам по себе факт нахождения участка в 1 округе санитарной охраны таким запретом не является; не запрещена аренда земельных участков в первом округе санитарной охраны и действующими Правилами землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска. Имеются ограничения прав пользования, вытекающие из ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ по видам деятельности, запрещённой в этом округе, но сведений о том, что курортная деятельность, для которой Аманатов просит предоставить земельный участок, нарушает или будет нарушать эти ограничения, в деле отсутствуют и ответчик в оспариваемых решениях на это не указывает.

В материалы дела не представлено доказательств о том, что испрашиваемый земельный участок является изъятым, или ограниченным в обороте. Суд признаёт, что требования истца в данном деле доказаны: решения по его обращениям по поводу предоставления земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости рассмотрены поверхностно и необъективно без учёта действующего законодательства, этими решениями он лишён возможности пользоваться объективно необходимым ему земельным участком под собственным нежилым зданием. Эти требования подлежат удовлетворению.

Оспариваемые решения комитета имущественных отношений № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. не содержат таких оснований и обстоятельств к отказу в предоставлении Аманатову земельного участка в аренду как вхождение в его площадь водоохранной зоны и наличие на участке самовольного объекта капитального строительства площадью - <данные изъяты> кв.м. вместо снесённого объекта капитального строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м. Эти доводы ответчика и третьего лица отношения к оспариваемым правовым актам (решениям) не имеют, поскольку комитет имущественных отношений исходил из иных обстоятельств и основывался в решениях исключительно на положениях ч.6 ст. 39.16 ЗК РФ.

    Рассмотрев дело в соответствии со ст.ст. 12,56,195,196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании в условиях состязательного процесса, в котором каждая сторона доказывала те обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих требований и возражений, суд исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 211 ГПК РФ,

р е ш и л:

исковые требования Аманатова Ш.Б. к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска - у д о в л е т в о р и т ь.

    П р и з н а т ь незаконным решение комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе Аманатову Шихали Бийсалитдиновичу в предоставлении в аренду под нежилое здание земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>

    П р и з н а т ь незаконным решение комитета имущественных отношений администрации гор. Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе Аманатову Шихали Бийсалитдиновичу в предоставлении в аренду под нежилое здание земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. с разрешенным видом использования - под курортную деятельность, расположенного в <адрес>

    О б я з а т ь ответчика - комитет имущественных отношений администрации гор. Кисловодска - рассмотреть по существу и в соответствии с законом заявление Аманатова Шихали Бийсалитдиновича, поданное ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под курортную деятельностьплощадью <данные изъяты> кв.м. с №, расположенного по адресу: <адрес>.

    Решение в окончательной форме изготовлено 22 июня 2019г. и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца с этой даты.

          П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

        судья Кисловодского городского суда

В.М. Супрунов