Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2038/2019 ~ М-1890/2019 от 31.10.2019

Дело № 2-2038 /2019

УИД: 26RS0012-01-2019-003325-41

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «27» ноября 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шувалова С. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» об устранении препятствий государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Шувалов С.В. обратился в суд с иском к ООО «Еврострой 1» об устранении препятствий государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Между ним и ООО «Еврострой 1» был заключен Договор от 03 сентября 2014 года № 72 об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Ф.Энгельса, № 63 (2 очередь строительства).

В соответствии с п. 3.3 Договора об участии в долевом строительстве, ответчик обязан до конца 1 квартала 2016 года передать ему квартиру, состоящую из 1 (одной) комнаты, имеющею проектный номер 10, общей площадью 30,39 кв. м., без учетом балконов и лоджий, расположенную на 3 этаже, пяти этажного многоквартирного жилого дома. Однако, квартира не передана до настоящего момента.

Он полностью исполнил свои обязательства по договору, в т.ч. оплатил стоимость квартиры, в размере 800000 рублей.

Он неоднократно обращался к ответчику устно и письменно с просьбой явиться в МФЦ для регистрации указанного договора, являлся в офис компании, но ответчик до настоящего времени не ответил на его просьбы, что подтверждается письменным уведомлением.    

При обращении в регистрирующий орган застройщик обязан предоставить детальней проект покупаемой дольщиком квартиры или помещения, разрешение на возведение дома, оно не должно быть просроченным, полностью проектную декларацию на объект, договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства от банка, квитанцию об уплате государственной пошлины, иные документы, которые представлены в п. 2 ст. 5.1 Закона № 122-ФЗ.

Предусмотренные законом документы я предоставить за застройщика он не может, так как у него их нет и присутствие застройщика при регистрации договора обязательно.

Согласно п.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация договора долевого участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если одна сторона уклоняется от регистраций сделки, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о регистрации сделки.

Действиями (бездействиями) застройщика ООО «Еврострой 1» по уклонению от явки в регистрирующий орган для регистрации Договора долевого участия со мной, нарушают мои права, и я не могу зарегистрировать за собой возникшее право, в связи с чем, вынужден обратиться в суд за защитой своих интересов.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п. 3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.    

В соответствии со ст.29 Закона № 214 о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательно регистрации на основании приведенных положений закона.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены ФЗ № 214Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Учитывая вышеизложенное, внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве невозможен.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст. 15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены в п.2 ст. 14 Закона о регистрации.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст.15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствии заявления застройщика.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218 В силу п.1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В настоящее время препятствием в осуществлении регистрации является уклонение застройщика ООО «Еврострой-1» от государственной регистрации договора долевого участия.

На основании вышеизложенного, просит суд устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» в государственной регистрации Договора долевого участия от 03 сентября 2014 года № 72 об участии в долевом строительстве, заключенного между ООО «Еврострой 1» и ним, путем осуществления государственной регистрации указанного договора без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1».

Истец Шувалов С.В., его представитель Клейменова Г.В., представители ответчика ООО «Еврострой 1» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Ставропольскому краю, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представитель истца ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу требований ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что 03 сентября 2014 года между Шуваловым С.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» заключен договор № 72 об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Ставропольский край, г.Ессентуки.

Предметом договора является привлечение застройщиком денежных средств участника долевого строительства для совместной реализации проекта по строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: СК, г. Ессентуки, ул. Ф.Энгельса, № 63 (2 очередь строительства). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязался передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру с проектным номером 10, расположенную на третьем этаже пятиэтажного жилого дома второй очереди строительства, общей предварительной площадью без учета лоджий и балконов 30,39 кв.м., общей предварительной площадью с учетом лоджий и балконов – 34,88 кв.м.

В соответствии с условиями договора, сторонами определена стоимость объекта долевого строительства - 800 000 руб., срок передачи объекта – до конца 1 квартала 2016 года.

Договор об участии в долевом строительстве в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от совместной подачи заявления о государственной регистрации договора, Шувалов С.В. обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Аналогичная норма содержится в ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которой, договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Таким образом, на основании приведенных положений закона, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан. При этом, ст.18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 года. К таким застройщикам ст. 18 применяется в редакции от 01 июля 2017 года, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01 июля 2018 года № 186-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 1 Федерального Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ.

Как следует из содержания договора, разрешение на строительство выдано ответчику 29 апреля 2014 года, строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, имеющем назначение: для строительства многоэтажной жилой застройки.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ проведение государственной регистрации носит заявительный характер. Пунктом 3 части 3 указанной статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ может являться вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «Еврострой 1», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 7 ст. 15 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, отсутствие препятствий для ее регистрации и уклонение другой стороны от регистрации сделки.

По мнению суда, указанные обстоятельства Шуваловым С.В. доказаны.

Судом установлено, что договор об участии в долевом строительстве № 72 от 03 сентября 2014 года, заключенный между Шуваловым С.В. и ООО «Еврострой 1», соответствует требованиям закона и составлен в надлежащей форме. Условия договора истцом выполнены, стоимость объекта долевого строительства оплачена, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

Вместе с тем, из представленных в дело материалов следует, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, о чем свидетельствует письменное обращение Шувалова С.В. в адрес ООО «Еврострой 1» от 12 марта 2019 года с требованием об обеспечении явки представляя в МФЦ г. Ессентуки, для регистрации договора.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «Еврострой 1», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве. В данном случае, таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствие заявления застройщика.

Суд отмечает, что решение суда является лишь одним из оснований для осуществления регистрации прав на спорный объект недвижимости, при отсутствии иных оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, надлежащим способом защиты прав истца будет являться возложение на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанности по регистрации договора участия в долевом строительстве, при этом, с учетом характера спорных правоотношений, мотивов обращения истца в суд за защитой права, разрешение иска таким образом не будет выходить за рамки заявленных требований.

В условиях состязательности процесса ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования Шувалова С.В. являются обоснованными подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шувалова С. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» об устранении препятствий государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Устранить препятствия в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 72 от 03 сентября 2014 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» и Шуваловым С. В..

Возложить на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 72 от 03 сентября 2014 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Еврострой 1» и Шуваловым С. В., в отношении однокомнатной квартиры с проектным номером 10, общей предварительной площадью без учета лоджий и балконов 30,39 кв.м., общей предварительной площадью с учетом лоджий и балконов – 34,88 кв.м., расположенной на третьем этаже пятиэтажного жилого дома второй очереди строительства по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул.Ф.Энгельса, № 63 (2 очередь строительства), без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Еврострой 1».

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                           В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «02» декабря 2019 года.