Решение по делу № 2-206/2015 ~ М-1031/2014 от 15.12.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2015 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Шелапухи Ю.В.

при секретаре Студеникиной Е.С.

с участием представителя истца Шелухина М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Поповой Ольге Авенировне, Попову Игорю Анатольевичу, Яковлевой Алле Олеговне, Поповой Кристине Игоревне, Попову Никите Игоревичу, Попову Илье Игоревичу о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и о расторжении договора займа,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – ОАО «АИЖК») обратилось в Советский городской суд с исковым заявлением к Поповой О.А., Попову И.А., Яковлевой А.О., Поповой К.И., Попову Н.И., Попову И.И. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и о расторжении договора займа.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с условиями договора займа № от 25 марта 2008 года заёмщикам Поповой О.А. и Попову И.А. Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства» предоставила ипотечный заем в сумме 745 000 рублей на срок 252 месяца для приобретения жилого дома с мансардой, подвалом и земельным участком, состоящий из трех комнат, общей площадью 145,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Сумма займа была зачислена в день заключения договора на счет Поповой О.А. По состоянию на 14 марта 2008 года жилой дом и земельный участок были оценены в 2 110 000 рублей, что подтверждается заключением независимой оценочной компании ООО «Оценка-Экспертиза».

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной 25 марта 2008 года ответчиками, являющимися должниками и залогодателями, и выданной 04 апреля 2008 года первоначальному залогодержателю – Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства». Запись об ипотеке произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 апреля 2008 года.

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «АИЖК» на основании отметки в закладной, сделанной по п. 1 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предыдущим владельцем закладной.

Начиная с января 2014 года, ответчиками погашение задолженности по договору займа не производится, в связи с чем 23 января 2014 года им было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, которое не исполнено. Данные обстоятельства в силу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 и 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в соответствии с условиями п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 договора займа являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру путём продажи с публичных торгов.

Задолженность ответчиков по состоянию на 26 сентября 2014 года составила 689 761 рубль 68 копеек.

В ходе рассмотрения дела представителем истца исковые требования были уточнены с учетом задолженности, образовавшейся на 26 февраля 2015 года.

Ссылаясь на положения ст. 309, 310, 348-350, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 50-56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просит расторгнуть договор займа от 25 марта 2008 года №; взыскать с Поповой О.А. и Попадолженность по указанному договору по состоянию на 26 февраля 2015 года в сумме 712 400 рублей 71 копейки, в том числе: основной долг в размере 667 234 рубля 82 копейки, задолженность по процентам – 30 727 рублей 59 копеек, задолженность по пеням – 14 438 рублей 30 копеек, а также, начиная с 27 февраля 2015 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,25% годовых; обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в 1 688 000 рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 097 рублей 61 копейки.

В судебном заседании представитель истца ОАО «АИЖК» Шелухин М.А. поддержал исковые требования по основаниям и доводам, приведённым в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Полагал заявленную начальную продажную цену соответствующей рыночной стоимости реализуемого недвижимого имущества.

Ответчики Попова О.А., Попов И.А., Яковлева А.О., Попова К.И., Попов Н.И., Попов И.И. в судебное заседание не явились. О времени и месте разбирательства дела извещались судом надлежащим образом. Извещение о дне и месте судебного разбирательства ими не получено и возвращено в суд с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения. Сведений об отложении рассмотрения дела по уважительным причинам, а также возражения по существу иска ОАО «АИЖК» не представили.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков, поскольку факт неполучения судебной повестки в соответствии со ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расценивается как отказ в её получении. Следовательно, о времени и месте рассмотрения дела ответчики были извещены судом надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, изучив представленные доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК России) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 819 названного кодекса по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как следует из ст. 809 ГК России, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 810 того же кодекса заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Пунктом 2 ст. 811 ГК России установлено, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК России по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 393 названного кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в том числе в случае расторжения договора в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (ч. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что 25 марта 2008 года между Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» (займодавец) и Поповой О.А., Поповым И.А. (заёмщики) был заключен договор займа № (далее – договор займа).

В соответствии с условиями указанного договора займодавец предоставляет заёмщикам целевой заём в размере 745 000 рублей для приобретения двухэтажного кирпичного жилого дома с мансардой, подвалом и земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 793 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, стоимостью 2 100 000 рублей. Заём предоставляется на 252 месяца, считая от даты фактического предоставления займа, путем зачисления всей суммы займа на счет №, открытый на имя Поповой О.А. в ОАО АКБ «Стройвестбанк». На заём начисляются проценты в размере 11,25% годовых (п. 1.1, 1.3, 2.1, 3.1 договора займа).

Заёмщики обязались возвратить займодавцу полученный заём и уплатить проценты за пользование в порядке, установленном заключенным договором (п. 1.2, 3.1, 3.2 договора займа).

В соответствии с п. 3.3 договора займа заёмщики погашают заём и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 7 734 рубля 81 копейку.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК России исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами, предусмотренными названным кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 ГК России предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК России).

Пунктом 2 статьи 334 ГК России определено, что залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Согласно этого пункта и п. 3 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Исходя из п. 3 ст. 334 ГК России, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нём обязательств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

По условиям п. 5.2, 5.3 договора займа при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по нему процентов заёмщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Обеспечение исполнения обязательств заёмщиков по заключенному договору является ипотека силу закона жилого дома и земельного участка (п. 1.4. договора займа).

В п. 4.4 договора займа стороны согласовали право займодавца на предъявление требования досрочного возврата суммы займа, уплаты причитающихся процентов за пользование займом и суммы пеней при просрочке заёмщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней и при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

Предоставление Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» целевого кредита заёмщикам Поповой О.А. и Попову И.А. в сумме 745 000 рублей, получение денежных средств заемщиком подтверждается платежным поручением № от 25 марта 2008 года.

Используя заёмные средства, Попова О.А., Попов И.А. по договору купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) от 25 марта 2008 года приобрели в собственность за 2 100 000 рублей жилой дом, общей площадью 145,1 кв.м, жилой площадью 41,1 кв.м, и земельный участок, общей площадью 793 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

Указанные объекты недвижимости приобретены и оформлены в общую долевую собственность Поповой О.А., Поповым И.А., Яковлевой А.О., Поповой К.И., Поповым Н.И., Поповым И.И. по 1/6 доли каждому.

Ответчики зарегистрированы в этом жилом помещении с 21 мая 2008 года.

В силу п. 1, 2 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения установлены ст. 64.1 названного закона в отношении земельных участков.

К залогу жилого дома и земельного участка, возникающему на основании п. 1 ст. 77 и п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 названного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 настоящего закона.

По договору об ипотеке, исходя из п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК России, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из ст. 13 Закона об ипотеке, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено названным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Исходя из ст. 48 Закона об ипотеке, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Лицо, передающее право на закладную, делает на ней отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом об ипотеке, которая должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке, либо лицом, действующим по доверенности.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Как следует из закладной, приобретенные ответчиками жилой дом и земельный участок, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано 04 апреля 2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, переданы в залог Некоммерческой организации «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области», что подтверждается закладной, составленной ответчиками и выданной 04 апреля 2008 года первоначальному залогодержателю. Записи об ипотеке жилого дома с земельным участком были внесены Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 апреля 2008 года за №

Стоимость объектов недвижимости определена на основании заключения независимого оценщика ООО «Оценка-Экспертиза» в размере 2 110 000 рублей, что подтверждается выпиской из отчета об оценке № от 14 марта 2008 года, представленной в судебное заседание представителем истца.

На основании договора купли-продажи закладных от 24 июля 2007 года № Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» были переданы права на указанную закладную ОАО «АИЖК». О новом владельце закладной в ней имеется соответствующая отметка. Остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу в ней определён на 10 июля 2008 года в размере 742 612 рублей 04 копеек.

Таким образом, законным владельцем закладной, а также займодавцем и залогодержателем, к которому перешли права на получение исполнения от Поповой О.А. и Попова И.А. по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, на данный момент является ОАО «АИЖК».

Объём и размер обязательств ответчиков, последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств перед займодавцем, объём и размер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, содержащиеся в закладной, аналогичны отражённым в условиях договора займа.

Исходя из п. 7.1, 7.2 закладной, п. 4.4.3 договора займа, при просрочке заёмщиком ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении им сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, неудовлетворения должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение тридцати дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании, займодавец и залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Суд считает установленным, что Попова О.А. и Попов И.А. нарушили перед займодавцем и залогодержателем свои обязательства по договору займа, не произведя ежемесячные платежи по заключенному договору в сроки и в размере, им предусмотренные, многократно с 01 марта 2009 года допуская нарушение сроков исполнения денежных обязательств по возврату предоставленного займа и уплате процентов за пользование им. Последний платёж по исполнению обязательств по договору ответчики произвели 05 декабря 2014 года, не возвратив сумму займа и предусмотренные договором проценты за пользование им. Эти обстоятельства подтверждаются представленными истцом сведениями. Факт нарушения своих обязательств ответчики не оспорили. Доказательства надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору по возврату займа и уплате процентов за пользование им ответчики не представили.

Учитывая, что заёмщики нарушили свои обязательства по своевременному возврату полученного займа и уплате начисленных процентов за пользование денежными средствами, предусмотренные условиями договора займа, у них в силу условий договора возникла обязанность по уплате неустойки в виде пени.

Ответчикам Поповой О.А. и Попову И.А. истцом было направлено письменное требование от 23 января 2014 года за исх. № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору займа, а именно в течение 15 дней, считая с даты получения ими требования, уплатить основной долг в размере 675 494 рублей 39 копеек, процентов и пени. Заёмщики были предупреждены, что в случае невыполнения данного требования в установленный в нём срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество – жилой дом. Требование владельца закладной было оставлено Поповой О.А. и Поповым И.А. без удовлетворения.

Указанные обстоятельства в силу закона и условий договора займа являются основанием для удовлетворения требований истца о досрочном возврате всей суммы займа вместе с причитающимися процентами и взыскании пени, предусмотренной договором, и основанием для расторжения договора займа.

Проверяя сумму задолженности заёмщиков перед истцом, суд исходит из условий договора займа.

Кредитная задолженность Поповой О.А. и Попова И.А. перед истцом по договору займа от 25 марта 2008 года согласно расчету произведенному судом, который соответствует расчету задолженности по основному долгу, процентам за пользование денежными средствами, пени, представленному истцом, составляет на 26 февраля 2015 года 712 400 рублей 71 копейку, в том числе задолженность по основному долгу – 667 234 рубля 82 копейки; проценты за пользование займом – 39 727 рублей 59 копеек; начисленные пени – 14 438 рублей 30 копеек.

С учетом длительности ненадлежащего исполнения обязательств по договору займа суд приходит к выводу, что Поповой О.А. и Поповым И.А. допущены существенные нарушения условий договора. Поскольку соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто, то договор займа № от 25 марта 2008 года подлежит расторжению судом, а ответчики обязаны выплатить задолженность по указанному договору в размере 712 400 рублей 71 копейку, в том числе задолженность по основному долгу – 667 234 рубля 82 копейки; проценты за пользование займом – 39 727 рублей 59 копеек; начисленные пени – 14 438 рублей 30 копеек.

В соответствии с ч. 2 ст. 809 ГК России при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ч. 3 ст. 810 названного кодекса, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В силу абз. 2 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты (предусмотренные ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации) начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений ст. 316 ГК России о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Пунктом 3.1 договора займа установлено, что за пользование займом заёмщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11,25% годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований ОАО «АИЖК» к заёмщикам в части взыскания с них процентов за пользование займом по ставке 11,25% годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу в размере 667 234 рублей 82 копеек с учетом его фактического погашения за период с 27 февраля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу.

Ввиду ненадлежащего исполнения Поповой О.А. и Поповым И.А. обязательств по договору займа по возврату долга в установленные договором сроки, обеспеченных залогом – ипотекой жилого дома и земельного участка, истец просит суд обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Статьёй 51 Закона об ипотеке определено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 названного закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Отсутствуют основания для признания допущенного ответчиком нарушения обеспеченного залогом обязательства крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Сумма неисполненного ответчиками обязательства (712 400 рублей 71 копейка) составляет 33,8% от размера стоимости заложенного имущества, на момент заключения договора (2 110 000 рублей). Период просрочки исполнения обязательства ответчиками по возврату кредита исчисляется с 31 мая 2009 года. Кроме того, из материалов дела установлено, что ответчики систематически, то есть более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения истца в суд, нарушали сроки внесения периодических платежей по условиям кредитного договора, с 05 декабря 2014 года возврат долга по договору займа ответчики не производят.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК России обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 названного кодекса).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке. В частности, по смыслу пп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 688 000 рублей, что составляет 80% рыночной стоимости имущества, определенного в отчете оценщика по состоянию на 14 марта 2008 года.

Как следует из ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Указанное положение нашло свое отражение и в ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года), судам необходимо учитывать промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке до момента обращения взыскания на заложенное имущество.

Отчетом, представленным истцом, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, на котором он расположен, определяется по состоянию на 14 марта 2008 года, то есть дату, на которую в свете изложенного выше итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки. В связи с этим указанная стоимость в размере 1 688 000 рублей не может быть квалифицирована как начальная продажная цена заложенного имущества, определенная на основании отчета оценщика в смысле ст. 54 Закона об ипотеке.

Несмотря на разъяснения судом положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства действительной, рыночной стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения дела истцом не представлены.

Учитывая изложенное, принимая во внимание длительный промежуток времени с момента заключения договора, на основании которого возникла ипотека в силу закона (2008 год) до момента обращения взыскания на заложенное имущество (2015 год), отсутствие соглашения сторон о начальной продажной цене имущества на публичных торгах, а также отсутствие доказательств иной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о невозможности установления начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере, предложенным истцом.

Иное впоследствии может привести к нарушению прав должников в ходе осуществления исполнительного производства.

В связи с невозможностью установления начальной продажной цены заложенного имущества суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд присуждает ответчикам возместить истцу судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 7 048 рублей 81 копейке расходов по уплате государственной пошлины с каждого. Кроме того, в соответствии со ст. 103 названного кодекса в связи с увеличением истцом заявленных требований с ответчиков подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере 439 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать с Поповой Ольги Авенировны и Попова Игоря Анатольевича в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № от 25 марта 2008 года по состоянию на 26 февраля 2015 года в сумме 712 400 рублей 71 копейки, в том числе: основной долг в размере 667 234 рубля 82 копейки, задолженность по процентам – 30 727 рублей 59 копеек, задолженность по пеням – 14 438 рублей 30 копеек.

Взыскать с Поповой Ольги Авенировны и Попова Игоря Анатольевича в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом по ставке 11,25% годовых, начисляемых на остаток суммы займа в размере 667 234 рублей 82 копеек с учетом его фактического погашения за период с 27 февраля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу.

Расторгнуть договор займа № от 25 марта 2008 года, заключённый между открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Поповой Ольгой Авенировной, Поповым Игорем Анатольевичем.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Поповой Ольги Авенировны и Попова Игоря Анатольевича в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по 7 048 рублей 81 копейке расходов по уплате государственной пошлины с каждого.

Взыскать с Поповой Ольги Авенировны и Попова Игоря Анатольевича государственную пошлину в доход местного бюджета по 439 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Советский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Ю.В. Шелапуха

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2015 года.

Судья Ю.В. Шелапуха