Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-987/2017 ~ М-307/2017 от 06.02.2017

      Дело № 2-987/2017

З А О Ч Н О Е     Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Красноярск                                                                                24 мая 2017 года

Кировский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Вдовина И.Н.,

при секретаре Мартюшевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» к Комиссарова Е.Н. о расторжении договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

    УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» обратилось в суд с иском к Комиссаровой Е.Н. о расторжении договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора займа от 08.10.2012 года №, заемщику Комиссаровой Е.Н. займодавец Красноярский краевой фонд жилищного строительства предоставил заем в сумме 2 295 000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме 2 295 000 рублей зачислен на счет ответчика. По состоянию на 22.08.2012 года квартира была оценена в размере 2 904 000 рублей. Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, законным владельцем которой является истец. Начиная с ноября 2015 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им ответчиком не производились. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на 22 сентября 2016 года, составляет 2 499 818 рублей 49 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 2 183 048 рублей 40 копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом – 271 967 рублей 60 копеек; пени – 44 802 рубля 49 копеек. Начиная с 23.09.2016 года до вступления решения в законную силу, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,40% годовых. С учетом размера сумм просроченных платежей, а также срока просрочки, допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными и достаточными для расторжения договора. Истец просит расторгнуть договор займа от 08.10.2012 года №, взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности в размере 2 499 818 рублей 49 копеек, а также начиная с 23.09.2016 года и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащие выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,40% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 183 048 рублей 40 копеек, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 2 323 200 рублей, расходы по оплате госпошлины.

Представитель истца Смелян С.С. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Ответчик Комиссарова Е.Н. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, причину неявки суд не сообщила, об отложении рассмотрения дела не просила.

Представитель третьего лица Красноярского краевого фонда жилищного строительства в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке заочного производство, поскольку их неявка, в силу ст. 167 ГПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела.

Исследовав представленные материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, что установлено ст. 310 ГК РФ.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами.

В соответствии с п. 1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

Исходя из положений ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии с ч. 1 ст.810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с положениями ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

На основании п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

    В соответствии со ст. 50 вышеуказанного ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой суммы долга полностью или в части, а также невыполненным залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества на срок действия кредитного договора.

Согласно п. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пунктом 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора займа от 08.10.2012 года № заемщику Комиссаровой Е.Н. займодавец Красноярский краевой фонд жилищного строительства предоставил заем в размере 2 295 000 рублей 00 копеек под 13,40% годовых на срок по 30 сентября 2032 года для приобретения в собственность ответчика Комиссаровой Е.Н. квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

По условиям указанного договора права займодавца по договору подлежат удостоверению закладной (п.1.4). Займодавец имеет право уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной (п.4.4.4).

Согласно, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.03.2017 года, Комиссарова Е.Н. является собственником указанной выше квартиры, которая имеет обременения в виде ипотеки.

Права залогодержателя по договору займа удостоверены закладной, составленной залогодателем Комиссаровой Е.Н. и зарегистрированной Управлением Росреестра по Красноярскому краю 11.10.2012 года. Первоначальным залогодержателем в закладной указан Красноярский краевой фонд жилищного строительства.

Из дела видно, что согласно записи в указанной закладной произошла смена владельца закладной, которым с 13.11.2012 года является истец на основании договора купли-продажи закладных от 08.11.2012 года.

    Ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком Комиссаровой Е.Н. с ноября 2015 года производятся несвоевременно и не в полном объёме. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользованием им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных указанным договором займа и закладной, истцом, в соответствии с п.4.4.1 договора займа, 25.10.2016 года ответчику было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Суд находит, что ответчик, заключив указанный договор займа на условиях, предусмотренных п. 4.4.1 договора, тем самым взял на себя ответственность за нарушение обязательств по возврату займа. При этом принятые на себя обязательства ответчик нарушала неоднократно, допустив существенное нарушение условий договора, в связи с чем указанный выше договор займа необходимо расторгнуть.

Согласно расчета задолженности, представленного истцом, который ответчиком не оспорен, размер долга ответчика по указанному договору займа по состоянию на 22 сентября 2016 года, составляет 2 499 818 рублей 49 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 2 183 048 рублей 40 копеек; сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом – 271 967 рублей 60 копеек; пени – 44 802 рубля 49 копеек. Суд находит представленный истцом расчет верным, обоснованным, ответчиком вышеуказанный расчет не оспорен, последней не представлены доказательства отсутствия задолженности по указанному договору займа.

Ответчиком не представлены доказательства оплаты после 22.09.2016 года по указанному договору займа образовавшегося долга.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент вынесения решения суда у ответчика имеется задолженность, образовавшаяся по состоянию на 22.09.2016 года, по указанному договору займа в размере 2 499 818 рублей 49 копеек. Поскольку ответчиком сумма долга по указанному договору к настоящему времени не оплачена, то с последних в пользу истца подлежит взысканию задолженность в размере 2 499 818 рублей 49 копеек.

    Кроме того, в соответствии с условиями договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,40 % годовых до момента вступления в законную силу решения суда.

Удовлетворяя требование истца о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 13,40 % годовых начиная с 23.09.2016 года и по день вступления в законную силу настоящего судебного постановления, суд исходит из того, что, согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В силу ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, обеспеченного залогом. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

На основании пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 56 названного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Обеспечением исполнения обязательства заемщиков на основании п. 1.3.1 договора займа является ипотека указанной квартиры.

Согласно п. 4.4.2 договора займа займодавец вправе обратить взыскание на указанную квартиру в следующих случаях: «при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа, на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; …».

Поскольку ответчик не исполняет обязательств по возврату суммы займа, более трех раз в течение 12 месяцев допустил нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по возврату займа и начисленных на него процентов, а также допускал просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем на 30 календарных дней, истец вправе требовать обращения взыскания на указанную квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчику.

Представитель истца, не согласный на момент рассмотрения дела судом с размером залоговой стоимости спорной квартиры, просил назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости данной квартиры.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № года, рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 380 000 рублей. Стороны не представили возражений относительно правильности выводов эксперта и заключение последнего не оспорили.

Таким образом, между сторонами имеется спор в части начальной продажной цены имущества на публичных торгах, при этом начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (заключения эксперта). В связи с этим, суд считает, что определить начальную продажную цену спорного заложенного имущества необходимо на основании заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (заключении эксперта).

При определении начальной продажной цены спорной квартиры, суд принимает заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный экспертом-оценщиком ООО Центр независимых экспертиз «Профи» об определении рыночной стоимости данной квартиры, поскольку данный отчет составлен на основании определения суда, а также составлен на дату наиболее приближенную к дате рассмотрения спора и является наиболее достоверным в отношении стоимости указанного имущества. Таким образом, заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № не вызывает у суда каких-либо сомнений.

С учетом изложенного, и в соответствии с приведёнными выше требованиями закона, следует обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость названного объекта недвижимости в размере 1 904 000 рублей (2 380 000*80%) с целью удовлетворения требований истца.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 20699 рублей 09 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» к Комиссарова Е.Н. удовлетворить.

Расторгнуть договор займа от 08 октября 2012 года №, заключенный между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Комиссаровой Еленой Николаевной.

Взыскать с Комиссарова Е.Н. в пользу ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» сумму долга по договору займа от 08 октября 2012 года № № в размере 2 499 818 рублей 49 копеек, госпошлину в размере 20699 рублей 09 копеек, а всего 2 520 517 рублей 58 копеек.

    Начиная с 23 сентября 2016 года и по день вступления в законную силу настоящего решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,40 % годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга.

    Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м, кадастровый №, принадлежащую Комиссарова Е.Н..

    Определить способ реализации вышеуказанной квартиры в виде продажи с публичных торгов.

    Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1 904 000 (один миллион девятьсот четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Ответчик вправе подать судье, вынесшему заочное решение, заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему его копии.

Стороны вправе обжаловать решение в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                                                              И.Н. Вдовин