Решение по делу № 33-5692/2019 от 22.03.2019

Судья Бояринова Е.В. дело № 33-5692\2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2019 г. г. Ростов на Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сеник Ж.Ю.,

Судей Пановой Л.А., Славгородской Е.Н.

при секретаре Иванкович В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к Пашенцеву Владимиру Николаевичу, 3-и лица: Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону, ООО УК «Нахичевань», об обязании приведения в соответствие самовольно возведенного объекта капитального строительства, по встречному иску Пашенцева Владимира Николаевича к Департаменту Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, 3-и лица: Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии, по апелляционной жалобе Пашенцева Владимира Николаевича на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,

установила:

Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону обратился в суд иском к Пашенцеву В.Н. об обязании приведения в соответствие самовольно возведенного объекта капитального строительства, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что в ходе проведенной проверки был выявлен факт самовольной реконструкции ответчиком принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем возведения пристройки к квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, собственником которой является ответчик. Указывая на то, что разрешение на реконструкцию данного объекта капитального строительства не выдавалось, истец просил суд признать многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН самовольно реконструированным в связи с возведением Пашенцевым В.Н. пристройки к квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в отсутствие разрешительной документации и с нарушением норм действующего законодательства; обязать Пашенцева В.Н. привести в соответствие самовольно реконструированный объект капитального строительства.

Пашенцев В.Н. обратился в суд со встречным иском к Департаменту Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии. В обоснование требований указал, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.12.2014 и акта приема-передачи от 01.05.2016 им с учетом пощади террасы, которая является вспомогательным помещением, приобретена в собственность АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Реконструкция квартиры проведена в пределах данной террасы, собственником которой он является, в целях улучшения жилищных условий истца. В подтверждение соответствия возведенного объекта требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил представлено заключение ЦСЭ «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2018.

Решением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 20 декабря 2018 года исковые требования Департамента Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону удовлетворены. Суд признал многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН самовольно реконструированным в связи с возведением Пашенцевым В.Н. пристройки к квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в отсутствие разрешительной документации и с нарушением норм действующего законодательства; суд обязал Пашенцева В.Н. привести в соответствие самовольно реконструированный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за счет собственных средств путем демонтажа объекта капитального строительства - пристройки к квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении встречного иска Пашинцева В.Н. к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии суд отказал.

Не согласившись с принятым решением, Пашенцев В.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении его исковых требований. Апеллянт повторно указывает на то, что право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН приобретено им по договору долевого участия в строительстве. Частью данной квартиры в соответствии с указанным договором является терраса, что отражено в техническом и кадастровом паспортах. В этой связи полагает выводы суда об изменении им целевого назначения части земельного участка на котором расположен дом и об уменьшении общего имущества собственников многоквартирного дома бездоказательным.

Также, Пашенцев В.Н. указывает на то, что собственником земельного участка под многоквартирным домом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно выписке ЕГРН является ФИО7, по обязательствам которого данный участок заложен в банке ВТБ (ПАО). Таким образом, полагает, что его действиями по реконструкции террасы права собственников многоквартирного дома не нарушены.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы полагает неправомерным участие в деле в качестве третьего лица ООО УК «Нахичевань», поскольку полномочия его представителя не были подтверждены согласием собственников многоквартирного дома.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителя администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону, ООО УК «Нахичевань», Управления Росреестра по Ростовской области, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Департамента Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по доверенности Ефимову Ю.В., представителя администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Чекмареву Е.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, Пашенцева В.Н. и его представителя по доверенности Панченко А.Д., просивших о его отмене, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы Пашенцева В.Н. ввиду следующего:

На основании ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

На основании ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается, что собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является Пашенцев В.Н. (л.д. 13-14)

Как следует из акта проверки Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону объекта капитального строительства – жилого многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 01.03.2018, с западной стороны вышеуказанного жилого дома, имеется капитальная пристройка к жилому помещению квартиры кв. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Разрешения на реконструкцию данного жилого помещения Департаментом не выдавалось.

Факт проведения реконструкции в виде возведения пристройки к АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Пашенцев В.Н. подтвердил. Представил заключение ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2018 согласно которого в исследуемой квартире произведены работы, изменившие параметры объекта капитального строительства, которые согласно ст. 1 ГрК РФ и "ВСН 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования" относятся к реконструкции.

Увеличение общей площади исследуемой квартиры на 0,4 кв.м. произошло в результате выполнения строительных работ в коридоре №1, санузле №3, кухне №5, жилой комнате №6, балконе №7 и террасе №8.

Проведенные работы в исследуемой квартире заключаются в заделке проема в ненесущей кирпичной перегородке, демонтаже части ненесущих кирпичных перегородок, установке радиатора отопления на балконе, использовании пеноблоков и кирпича для возведения наружных ненесущих стен на существовавшей бетонной площадке террасы №8 с установкой оконных блоков, устройстве крыши над террасой №7, с сохранением существующих вытяжных каналов в кухне и санузле, с увеличением отапливаемой площади квартиры, с устройством новой электрической разводки с установкой электрических розеток и выключателей.

Как следует из выводов эксперта, произведенные работы не оказывают негативного влияния на несущую способность, целостность и пространственную жесткость здания, чем не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Увеличение отапливаемой площади исследуемой реконструированной квартиры не оказывает негативного влияния на теплогидравлический режим всей системы дома.

Расположение исследуемого многоквартирного жилого дома литер «А» с реконструированной квартирой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН соответствуют разрешенному использованию земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирные жилые дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания.

Расположение многоквартирного жилого дома литер «А» с реконструированной квартирой в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1/6/23), соответствует условно разрешенным видам использования объектов капитального строительства и земельных участков, указанных в требованиях п.1 ст. 31 «Градостроительный регламент зоны жилой застройки первого типа (Ж-1)» «Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков» Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Разрешая спор, суд руководствуясь ст. 17 Конституции РФ, ст. ст. 12, 305 ГК РФ, ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исходил из того, что земельный участок под многоквартирным домом, находится в совместном владении и пользовании собственников помещений данного дома, однако, Пашенцев В.Н., возведя пристройку к своей квартире единолично распорядился частью общего имущества без согласия всех собственников. Кроме того, суд указал, что на проведение работ истец разрешение как собственников многоквартирного дома, так и истца не получал.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и подлежащим применению к данным правоотношениям правовым нормам.

Получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений предусмотрено ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом (подп. в); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. г).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Получение разрешение на реконструкцию жилого помещения у органа муниципальной власти предусмотрено ст. 51 ГрК РФ.

Из материалов дела следует, что за пределами квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Пашенцевым В.Н. на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН возведена пристройка к указанной квартире ( по проекту терасса), с увеличением площади квартиры и изменением основных технико-экономических показателей многоквартирного дома( уменьшение площади наружной стены), что квалифицируется как реконструкция жилого дома. Сведений о получении разрешения на проведение реконструкции и согласия собственников на использование части находящегося в общем пользовании земельного участка в материалы дела не представлено.

Апеллянт утверждает, что реконструкция произведена в границах террасы, которая включена в состав его квартиры и принадлежит ему на праве собственности. Однако, представленный в подтверждение этого договор долевого участия в строительстве от 15.12.2014 в котором указано о передаче участнику долевого строительства квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 57 кв.м. и лоджии площадью 5,30 кв.м. не свидетельствует о возникновении права собственности Пашенцева В.Н. на часть земельного участка, находящуюся перед его квартирой, а представленный технический план, в котором возведенный объект указан в качестве террасы содержит указание, что переоборудование квартиры произведено в отсутствии разрешительной документации.

В силу п. 3.27 "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", терраса: Огражденная открытая (без устройства остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроенно-пристроенная, не имеющая ограничения по глубине, может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа.

Таким образом, Пашенцевым В.Н.самовольно возведена пристройка на земельном участке находящемся в общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, с уменьшением площади наружной стены многоквартирного дома (общего имущества), в отсутствие на то разрешения как собственников многоквартирного дома, так и разрешения компетентного органа на реконструкцию АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

При этом, истцом по встречному иску заявлено требование о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, в результате чего произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта о том, что производимая им реконструкция жилого помещения не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, по мнению коллегии, основан на неверном толковании норм материального права.

В этой связи, и доводы Пашенцева В.Н. о том, что огороженный участок перед его квартирой является террасой находящейся в его собственности, подлежат отклонению как бездоказательные и противоречие обстоятельствам дела.

Ссылки на неправильность выводов суда об изменении апеллянтом целевого назначения земельного участка и об уменьшении общего имущества собственников многоквартирного дома, также подлежат отклонению как направленные на переоценку установленных судом обстоятельств в отсутствие к тому оснований.

В силу ч.1 п.4 ст. 36 ЗК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников помещений данного дома в силу закона и бесплатно. С учетом изложенного, доводы апеллянта о принадлежности части участка застройщику Левченко В.Н. правильных выводов суда не опровергает.

В этой связи, оснований согласиться с утверждениями Пашенцева В.Н., что прав собственников помещений многоквартирного дома возведя пристройку на данном земельном участке он не нарушил, у судебной коллегии не имеется.

Суждения апеллянта относительно полномочий представителя ООО УК «Нахичевань» опровергаются материалами гражданского дела.

Представленная в материалы дела доверенность представителя ООО УК «Нахичевань» заверена подписью и.о. директора управляющей организации в подтверждение чего проставлена подпись и печать. Данное оформление доверенности соответствует ст. 53 ГК РФ. Подтверждения же полномочий представителей управляющих компаний всеми собственниками многоквартирного дома действующее законодательство не предусматривает. При таких обстоятельствах данный довод является необоснованным и не может быть принят судебной коллегией в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы Пашенцева В.Н., поскольку данные доводы правильных выводов суда не опровергают.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Пашенцева Владимира Николаевича – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 8 апреля 2019 года.