Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-236/2016 (2-4846/2015;) ~ М-3795/2015 от 05.08.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2016 г. г. Красноярск

Ленинский районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Снежинской Е.С.

при секретаре судебного заседания Коноваловой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хамидулловой И.Р. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось с иском к Хамидулловой И.Р., в котором просит расторгнуть договор об ипотеки № от датаг.; взыскать с ответчика задолженность в размере 2 604 133 руб. 53 коп, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,88 % годовых на сумму остатка основного долга начиная с датаг. по день вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры размере 1 200 800 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 220 руб. 37 коп.

Требования мотивированы тем, что датаг. ОАО «Дом вашей мечты» предоставило Хамидулловой И.Р. ипотечный жилищный займ в размере 1 350 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 32,0 кв.м., расположенной по адресу <адрес>. датаг. между АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Хамидулловой И.Р. заключен договор стабилизационного займа. датаг. между Хамидулловой И.Р. и АО«Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключено соглашение о новации, во исполнение данного соглашения заключен договор об ипотеки. По состоянию на датаг. квартира была оценена в размере 1 501 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика №-И от датаг. и указана в Закладной. Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Хамидулловой И.Р. и залогодержателем датаг. и выданной первоначальному залогодержателю датаг. Законным владельцем Закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 статьи 48 от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Начиная с дата. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производились. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке», условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на датаг. составляет 2 604 133 руб. 53 коп., из которой: остаток неисполненных обязательств по кредиту – 1 843 771 руб. 12 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 710 362 руб. 41 коп., а также начисленные пени в сумме 254 786 руб. 14 коп., размер которых снижен истцом до 50 000 руб.

Кроме того, начиная с датаг. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 11,88 % годовых. Согласно отчету оценщика от датаг. № рыночная стоимость квартиры составляет 1 501 000 руб. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1 200 800 руб.

Истец АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражал против вынесения по делу заочного решения.

Ответчик Хамидуллова И.Р. в судебном заседании признала исковые требования частично, суду пояснила, что действительно оформляла ипотеку. Не платит по кредиту с 2014г., в связи с тяжелым материальным положением в семье. Кроме того указала, что долгое время у нее были проблемы со здоровьем, она находилась на лечении, не работала, поэтому не было возможности платить.

Представитель ответчика Екимов А.В. (действующий на основании ордера № от датаг., удостоверение №) в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объёме. Представил суду письменные возражения, в которых указал, что поскольку о начале депозитарного учета Хамидуллова И.Р. залогодержателем не уведомлялась, исковые требования истца без предоставления оригинала закладной не основаны на законе. Кроме того в силу ч.2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» обязательства, которые должны были быть исполнены до датаг., считаются исполненными.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Хамидуллов Д.В. в зал суда не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства по делу, о причинах неявки суд не уведомил, возражений в суд не представил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела, датаг. между ОАО «Дом вашей мечты» и Хамидулловой И.Р. был заключен договор займа №. В соответствии с условиями договора ответчику был предоставлен займ в размере 1 350 000 руб. на срок 180 месяцев с уплатой 13,5% годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с обеспечением кредитных обязательств в виде ипотеки приобретаемой квартиры в силу закона, права по которой кредитор вправе передать другому лицу, а также передать саму закладную.

Согласно п.п. 5.2, 5.3 Кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита, начисленных за пользование кредитом процентов, заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора.

датаг. денежная сумма в размере 1 350 000 руб. была перечислена на расчетный счет заемщика Хамидулловой И.Р., что подтверждается платежным поручением № от датаг.

датаг. между Хамидулловой И.Р. и АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключен договор стабилизационного займа №.

датаг. между Хамидулловой И.Р. и АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» заключено соглашение о новации №-СН заемных обязательств из договора заимствования № –договор № от датаг., сторонами которого являлись Хамидуллова Р.И. и АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и договора заимствования № № от датаг., сторонами которого являлись Хамидуллова И.Р. и АО «Дом вашей мечты».

В соответствии с соглашением о новации обязательства по указанным договорам заимствования прекращаются в связи с их заменой другим новым заемным обязательством, предусматривающим иной способ исполнения (пункт 2.1.1).

Согласно пп. 2.2.1 и 2.2.2 соглашения Хамидуллова И.Р. приняла на себя обязательство вернуть кредитору 1 959 027 руб. 92 коп. и уплатить проценты, установленные соглашением. Срок возврата займа установлен по датаг. включительно.

Согласно п. 2.2.3.1.1 соглашения в период с даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по датаг., процентная ставка устанавливается в размере 5,50% годовых. В период с датаг. до полного исполнения обязательств заемщика процентная ставка установлена в размере 11,18% годовых.

В силу п. 1.1.2.3 соглашения обеспечением исполнения обязательств по договору заимствования № является ипотека объекта недвижимости.

Пунктом 2.2.4.1. обеспечением исполнения обязательств заемщика по возврату займа является ипотека объекта недвижимости на основании договора об ипотеке № от датаг.

Права залогодержателя по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной датаг., выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> залогодержателю АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» датаг.

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой в закладной о ее владельце и справкой о наличии закладной на счете ДЕПО.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (пункт 3 статьи 13 указанного Закона).

В силу пункта 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с пп. «а» п. 4.4.1 соглашения кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа и накопленной задолженности, начисленных процентов и суммы неустойки, а также иных обязательств, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по соглашению более чем на 30 календарных дней; а также при допущении просрочек исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (подпункт «в» пункта 4.4.1).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ одним из оснований для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной.

В силу ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, датаг. Хамидулловой И.Р. вручено требование о расторжении соглашения и полном погашении задолженности от датаг. Однако ответчиком требования о погашении задолженности не исполнены.

В соответствии с п. 4.4.2. договора в случае просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 дней, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно статье 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное, по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (пункт 2 указанной статьи).

Как следует из расчета задолженности по договору займа, в связи с неоднократным нарушением сроков и порядка внесения платежей по основному долгу и процентам по договору об ипотеки, по состоянию на датаг. у Хамидулловой И.Р. перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сформировалась задолженность в размере 2 604 133 руб. 53 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1 843 771 руб. 12 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 710 362 руб. 41 коп., и начисленные пени – 50 000 руб., которые снижены истцом в индивидуальном порядке, что подтверждается предоставленным расчетом взыскиваемой суммы.

Суд принимает расчет задолженности, представленный истцом, который является правильным, в нем учтены все фактически поступившие платежи, правильно применена ст. 319 ГК РФ. Кроме того, стороной ответчика расчет задолженности не оспорен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании не только суммы основного долга по кредитному договору, но и процентов за пользование кредитом, являются законными и обоснованными.

Доводы представителя ответчика Екимова о том, что размера долга, определенный по состоянию на датаг., на основании ч. 3 ст. 48 Закона об ипотеке, является исполненным, не обоснованны, основаны на неправильном толковании норм материального закона.

Вместе с тем, суд не может согласиться с размером подлежащей взысканию пени.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Учитывая, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых последствий в результате ненадлежащего исполнения Хамидулловой И.Р. обязательств по внесению платежей, принимая во внимание тяжелое материальное положение ответчика, исходя из компенсационного характера неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства, не являющейся средством обогащения истца за счет должника, суд находит подлежащей уплате размер пени за несвоевременное погашение суммы задолженности в размере 50 000 руб., несоразмерной последствиям нарушения обязательства по погашению кредита, размеру обязательства физического лица по возврату суммы основного долга и процентов, периоду просрочки их исполнения, в связи с чем находит требования истца о взыскании пени за несвоевременное погашение суммы задолженности, подлежащими удовлетворению частично в сумме 18 000 руб.

Кроме того, АО ««Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» просит расторгнуть договор об ипотеки № от датаг., заключенный с Хамидулловой И.Р.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

датаг. истцом было направлено в адрес ответчика требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате пени, расторжении договора, что подтверждается копией отслеживания почтовых отправлений.

Учитывая, что начиная с дата. ответчик Хамидуллова И.Р. не вносит платежи по погашению кредита в полном объеме, принимая во внимание период неисполнении обязательств по договору об ипотеки со стороны ответчика, суд признает допущенные ею нарушения условий договора существенными, в связи, с чем считает требования банка о расторжении договора об ипотеки № от датаг., заключенного с Хамидулловой И.Р. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части презюмировано положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности требований истца об обращении взыскания на заложенное в обеспечение выполнения обязательства жилое помещение ответчика, так как погашение суммы долга в случае неисполнения должником обязательства за счет заложенного имущества является одним из условий кредитного договора, признанного ответчиком путем его подписания.

В связи с чем, суд считает указанное требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также, учитывая требования действующего законодательства, суд считает необходимым удовлетворить требования истца, определив способ реализации квартиры в виде продажи таковой с публичных торгов.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету об оценке №, составленного по состоянию на датаг. рыночная стоимость объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 501 000 руб.

Таким образом, суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес> размере 1 200 800 руб. (1 501 000 * 80 %).

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 13/14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита, следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ проценты за пользование заемными денежными средствами выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

На основании п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, то есть к дате фактического удовлетворения.

В силу пункта 1 этой же статьи ипотека обеспечивает, в том числе, уплату залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом, судебных расходов и иных издержек, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем для сумм, исчисляемых в процентном отношении, сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Таким образом, требования истца об определении при обращении взыскания на заложенное имущество подлежащих выплате процентов за пользование кредитом в период с датаг. по день вступления решения суда в законную силу, не противоречат требованиям действующего законодательства и подлежат удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина размере 33 220 руб. 67 коп., исчисленную исходя из цены иска и двух требований материального характера неподлежащих оценке, по платёжному поручению № от датаг., которая и подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Хамидулловой И.Р. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор об ипотеки № от датаг, заключенный между АО ««Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Хамидулловой И.Р..

Взыскать с Хамидулловой И.Р. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа №-№ от датаг., договору стабилизационного займа №-№ от датаг. и соглашению о новации № от датаг. - остаток неисполненных обязательств по кредиту – 1 843 771 руб. 12 коп., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – 710 362 руб. 41 коп., а также начисленные пени в сумме 18 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 220 руб. 67 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 32,0 кв.м., определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 200 800 руб.

Определить, начиная с датаг. по день вступления решения в законную силу, подлежащим уплате проценты за пользование кредитом в размере 11,88% годовых на сумму остатка по основному долгу в размере 1 843 771 руб. 12 коп.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                          Е.С. Снежинская