Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-33/2014 (2-2736/2013;) от 07.08.2013

Дело № 2-33/2014г

Р Е Ш Е Н И Е

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

27 мая 2014г Кировский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Майоровой О.А.

с участием представителя заинтересованного лица (Гулидовой Л.Н.) – Лазарева Л.Г.,

представителя заинтересованного лица (ОРГ 1) – Власенко Е.В.,

при секретаре Бурдиной Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Пахотникова К.В. о признании незаконным решения ОРГ 1 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л

Пахотников К.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения ОРГ 1 (далее «ОРГ 1») об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства, указывая на то, что в рамках возбужденного в отношении Гулидовой Л.Н. исполнительного производства о взыскании с нее сумм задолженности, ОРГ 2, действующим от имени Российской Федерации в лице ОРГ 3, были организованы торги по реализации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего Гулидовой Л.Н. По результатам торгов с их победителем – Пахотниковым К.В. 20.01.2013г был заключен договор купли-продажи и дополнительное соглашение от 18.02.2013г, согласно которым Пахотников К.В. приобрел указанный объект в свою собственность. После обращения Пахотникова К.В. и ОРГ 2 25.01.2013г в ОРГ 1 с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства, регистрирующим органом 22.03.2013г было принято решение об отказе в такой регистрации по причине непредоставления документов, подтверждающих изменение арендатора в договоре аренды земельного участка от 12.11.2009г на Пахотникова К.В., а также соответствующего заявления сторон договора купли-продажи об их государственной регистрации. Учитывая, что законодательство связывает переход права аренды на земельный участок с переходом права собственности на строение, расположенное на нем, Пахотников К.В. полагает, что ОРГ 1 при предоставлении документов, подтверждающих переход права собственности на объект недвижимости, обязано было осуществить регистрацию изменения арендатора земельного участка, регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, а потому просит признать решение ОРГ 1 от 22.03.2013г об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> незаконным, обязать регистрирующий орган принять соответствующее решение о регистрации.

В судебное заседание заявитель Пахотников К.В., представитель заявителя – Хорошев И.А., заинтересованное лицо – Гулидова Л.Н., представители заинтересованных лиц – ОРГ 4, ОРГ 5, ОРГ 2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причине своей неявки в суд не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела от них не поступало. В силу ст. 257 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся заявителя и заинтересованных лиц.

Представитель заинтересованного лица (ОРГ 1, чьи действия обжалуются) – Власенко Е.В., действующая на основании доверенности, с требованиями Пахотникова К.В. не согласилась, пояснила, что оснований для государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства без документов, подтверждающих переход прав по договору аренды от 12.11.2009г к новому арендатору, не имелось в силу ст.25.5 Закона о регистрации.

Представитель заинтересованного лица Гулидовой Л.Н. – Лазарев Л.Г., действующий на основании доверенности, с требованиями заявителя не согласился, пояснил, что отказом ОРГ 1 от 22.03.2013г права Пахотникова К.В. никоим образом нарушены не были, поскольку решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 06.12.2013г торги от 14.01.2013г и договор купли-продажи от 20.01.2013г были признаны недействительными.

Суд, выслушав представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, находит заявленные требования не обоснованными, удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В силу ч.1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Как следует из положений ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в качестве одного из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 3 указанной статьи предусмотрено, что основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3, 25.4, 25.5 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.

Согласно ст. 25.5 Закона о регистрации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений – от 06.12.20011г), при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Указанные положения согласуются с одним из принципов земельного законодательства, указанных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации).

Исходя из п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как установлено в судебном заседании, в рамках возбужденного в отношении Гулидовой Л.Н. сводного исполнительного производства о взыскании с нее сумм задолженности в пользу Германа В.В. и ОРГ 6 организатором торгов - ОРГ 2, действующим от имени Российской Федерации в лице ОРГ 5, 14.01.2013г были проведены торги по реализации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Гулидовой Л.Н. на праве собственности.

По результатам торгов с их победителем – Пахотниковым К.В. 20.01.2013г был заключен договор купли-продажи, согласно которому (п.1.1) организатор торгов (ОРГ 2) передает в собственность покупателю (Пахотникову К.В.), а покупатель обязуется принять и оплатить объект незавершенного строительства (жилой дом) общей площадью 296.3 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <адрес>

25.01.2013г Пахотников К.В. и представитель ОРГ 2 обратились в ОРГ 1 с заявлениями и регистрации перехода права и права собственности на указанный объект незавершенного строительства, в дальнейшем представили дополнительное соглашение от 18.02.2013г, согласно которому п.1.1 договора купли-продажи от 20.01.2013г следует читать в следующей редакции: «Организатор торгов, действующий от имени и по поручению Продавца, передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: Объект незавершенного строительства (жилой дом) общей площадью 296.3 кв.м., этажность 3, расположенный по адресу: <адрес> Имущество расположено на земельном участке по адресу: <адрес> кадастровый номер №».

Уведомлением ОРГ 1 от 25.02.2013г государственная регистрация перехода права и права собственности на объект была приостановлена до 22.03.2013г, поскольку в ЕГРП содержались записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 1942 от 12.11.2009г, дополнения к договору аренды № 4533 от 24.08.2012г в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> соглашения же об изменении арендатора по договору аренды земельного участка от 12.11.2009г, а также соответствующие заявления сторон о государственной регистрации соглашения представлены не были.

В установленный ОРГ 1 срок (т.е. до 22.03.2013г) документы, необходимые для государственной регистрации перехода права и права собственности на заявленный объект недвижимого имущества представлены не были, противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок устранены не были, в связи с чем 22.03.2013г ОРГ 1 было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства по <адрес>.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований Пахотникова К.В., суд руководствуется тем, что действующее законодательство исходит из единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества при смене собственника недвижимости, в связи с чем Законом о регистрации предусмотрены специальные основания для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение и иное недвижимое имущество, выражающееся, в частности, в одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в случае, если земельный участок принадлежал предыдущему собственнику на праве аренды. Учитывая, что Пахотниковым К.В. в ОРГ 1 не были предоставлены документы, подтверждающие переход к нему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного 12.11.2009г между ОРГ 7 и Гулидовой Л.Н., либо доказательства невозможности представления такого соглашения, оснований для регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства у регистрирующего органа не имелось, а потому отказ в регистрации от 22.03.2013г не может быть признан незаконным. Указанные выводы суда подтверждены также решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 06.12.2013г, апелляционным определением Красноярского краевого суда от 14.04.2014г, согласно которым торги от 14.01.2013г, а также договор купли-продажи спорного объекта незавершенного строительства от 20.01.2013г, заключенный с Пахотниковым К.В., были признаны недействительными, в том числе и по причине отсутствия данных в договоре купли-продажи, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке и передаче прав на этот земельный участок покупателю.

Таким образом, отказ ОРГ 1 от 22.03.2013г в государственной регистрации перехода права и права собственности является законным, обоснованным, оснований для удовлетворения требований Пахотникова К.В. не имеется.

В силу ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Принимая во внимание, что основания, по которым были приняты меры к обеспечению иска, отпали, суд считает необходимым снять запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Гулидовой Л.Н., наложенный определением Кировского районного суда г. Красноярска от 01.04.2013г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 257-258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении требований Пахотникова К.В. о признании незаконным решения ОРГ 1 от 22.03.2013г об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства отказать.

Отменить меры по обеспечению заявления Пахотникова К.В. о признании незаконным решения ОРГ 1 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершённого строительства: снять запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего на праве собственности Гулидовой Л.Н., наложенный определением Кировского районного суда г. Красноярска от 01.04.2013г.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Красноярска в течение 1 месяца со дня изготовления полного текста решения (16 час 00 мин 03.06.2014г).

Председательствующий             Майорова О.А.