Решение по делу № 3а-252/2019 от 31.05.2019

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Оренбург                                 (дата)

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,

при секретаре Лобановой А.В.,

с участием представителя административного истца Фролова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, администрации города Оренбурга об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Вертикаль» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 148 896,80 рублей, определенная по состоянию на 20 июля 2016 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 2 395 000 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение арендной платы и выкупной цены земельного участка.

Административный истец с учётом уточнений просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Фролов А.А., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной с учётом заключения эксперта № от (дата).

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации г. Оренбурга, заинтересованного лица Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года № 3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав МО г. Оренбург, по состоянию на 1 января 2016 года. Постановлением также утверждены удельные показатели для расчёта кадастровой стоимости земельных участков на территории МО г. Оренбург.

Из материалов дела следует, что ООО «Вертикаль» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21 мая 2019 года.

20 сентября 2018 года между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО «Вертикаль» заключен договор аренды №.

Согласно пункту 2.1 указанного договора арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21 мая 2019 года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 20 июля 2016 года определена в размере 7 148 896,80 рублей. При расчёте кадастровой стоимости спорного земельного участка были применены удельные показатели, утверждённые постановлением администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года № 3698-п.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для расчёта арендной платы в соответствии с нормами, установленными земельным и гражданским законодательством в Российской Федерации.

Пунктом 2HYPERLINK consultantplus://offline/ref=2684303009419B77B6C06F7671237185E9832BDF09B40EEEE8D144FF9993F27C22EC2FC7D827D4E7c55EI статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет № от (дата) об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный экспертом *** которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июля 2016 года определена в размере 2 395 000 рублей.

ООО «Вертикаль», с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 10 апреля 2019 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Протокола заседания Комиссии от 25 апреля 2019 года № отказано в удовлетворении заявления.

Основанием для отказа, как указано в протоколе заседания Комиссии, стало то, что оформление и содержание отчета об оценке № 039-56-19ю от 4 апреля 2019 года не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Для устранения возникших сомнений в правильности отчета, учитывая тот факт, что определенная отчетом рыночная стоимость земельного участка более чем в 2,5 раз ниже его кадастровой стоимости, а также, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка является одним из юридически значимых для данного дела, определением Оренбургского областного суда от 24 июня 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту *** Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с заключением эксперта № от (дата) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июля 2016 года составляет 2 382 984 рублей.

Доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в экспертном заключении, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в г. Оренбурге и Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение арендной платы.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Поскольку ООО «Вертикаль» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 10 апреля 2019 года, датой подачи заявления следует считать 10 апреля 2019 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Доводы Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области о необоснованности их привлечения к участию в рассмотрении дела и о переводе Филиала в состав заинтересованных лиц являются ошибочными.

В силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесены в том числе государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав (пункт 4); выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем (пункт 6).

Предусмотренные частью 3 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 - 4 части 3 статьи 3 Закона, на основании решений федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 Закона, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений Закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав. Положения Закона о регистрации недвижимости применяются к такому федеральному государственному бюджетному учреждению постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений (часть 4 статьи 3 Закона о регистрации недвижимости).

Пункты 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, также предусматривают, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

В соответствии с пунктом 1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года N П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено отдельными полномочиями органа регистрации прав, в том числе по ведению ЕГРН.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Анализ вышеуказанных нормативных актов свидетельствует о том, что обязанность по исполнению решения суда возложена на ФГБУ «ФКП Росреестра». Поскольку решением суда обязанность исполнить определённые действия может быть возложена на ответчика, оснований для удовлетворения ходатайства о переводе ФГБУ «ФКП Росреестра» в статус заинтересованного лица суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населённых пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 июля 2016 года в размере 2 382 984 рублей.

Датой подачи заявления считать 10 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда                              И.Ф. Селютина

В окончательной форме решение изготовлено 11 сентября 2019 года.

Судья Оренбургского

областного суда                              И.Ф. Селютина