Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-10034/2020 от 14.02.2020

Судья – Федоров Е.Г. Дело № 33-10034/2020

(№ 2-2624/2019)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 июня 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.,

судей Сагитовой Е.И., Калашникова Ю.В.,

при секретаре-помощнике судьи Лещенко М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ООО «Талан-Финанс» по доверенности Мориловой А.А., представителя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) по доверенности Легостаева А.В., представителя ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Хромых М.А. на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года,

заслушав доклад судьи Пономаревой Л.Е. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений,

У С Т А Н О В И Л А:

Тойч (Сорина) Т.М. обратилась в суд с иском к ЗАО ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Центр Инвестиций», АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), ООО «Талан-Финанс» о признании предварительных договоров купли - продажи недвижимого имущества договорами участия в долевом строительстве, о признании права собственности на помещения, признании договоров недействительными.

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд своим решением постановил: признать предварительный договор купли-продажи недвижимого ущества № 120/С от 28 октября 2011 года и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 123/С от 28 октября 2011 года, заключенные между ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» и Тойч Т.М., договорами участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

у

Признать договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14 октября 2011 года, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос - Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос - Риэлти»: нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенного на 8 (восемь) этаже, в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, и нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенного на 3 (три) этаже, в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать договор № 04-1/0662з залога прав (требований), заключенный 16 ноября 2011 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (АО) и ООО «ГлавМос - Риэлти», недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог: нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70. м., расположенного на 8 (восемь) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, и нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей ощадью 109,20 кв.м., расположенного на 3 (три) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать недействительным договор купли - продажи по лоту № 5 от 14 марта 2017 года между ООО «Кит Финанс Капитал» и ООО «Центр Инвестиций».

Признать недействительным договор купли - продажи по лоту № 18 от 07 марта 2017 года между ООО «Кит Финанс Капитал» и ООО «Центр Инвестиций».

Признать соглашение об отступном от 19 октября 2018 года, заключенное между ООО «Кит Финанс Капитал» и ООО «Центр Инвестиций», недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «Кит Финанс Капитал»: нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенного на 8 (восемь) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, и нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенного на 3 (три) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать договор о предоставлении отступного № 53 от 29 декабря 2018 года, заключенный между ООО «Кит Финанс Капитал» и Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество), недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче АКБ «Абсолют Банк» (ПАО): нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенного на 8 (восемь) этаже в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, и нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенного на 3 (три) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать договор купли - продажи от 11 апреля 2019 года, заключенный между Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (ПАО) (Продавец) и ООО «Талан - Финанс», недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «Талан - Финанс»: нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенного на 8 (восемь) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>, и нежилого помещения (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенного на 3 (три) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Талан - Финанс» на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенное на 8 (восемь) этаже в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Талан - Финанс» на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенное на 3 (три) этаже в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать за Тойч Т.М. право собственности на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 118,70 кв.м., расположенное на 8 (восемь) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Признать за Тойч Т.М. право собственности на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 109,20 кв.м., расположенное на 3 (три) этаже, в жилом доме по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Адлерского отдела гор. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в ЕГРН.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Талан-Финанс» по доверенности Морилова А.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что в момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции в отношении ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» была введена процедура наблюдения, о чем истцу было известно. Определением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2017 года Тойч Т.М. отказано в удовлетворении требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» по причине отсутствия доказательств того, что истец перечислила денежные средства за апартаменты. Между истцом и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не был заключен основной договор купли-продажи, апартаменты не предавались во владение истца по акту приема-передачи, истец никогда не являлся собственником спорных апартаментов, на основании чего заявитель полагает, что между истцом и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» возникли обязательственные, а не вещно-правовые отношения. В связи с чем, ООО «Талан-Финанс» является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости.

В апелляционной жалобе представитель АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) по доверенности Легостаев А.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что 15 февраля 2018 года в отношении ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» повторно возбуждено дело о банкротстве и начато конкурсное производство. Также указывает на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Хромых М.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

В представленных возражениях на апелляционные жалобы представитель Тойч Т.М. по доверенности Агафонов С.И. полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционных жалоб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ответчики ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Центр Инвестиций», АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений относительно них, заслушав пояснения представителя ООО «Талан-Финанс» по доверенности Мориловой А.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы в полном объеме, судебная коллегия находит необходимым решение суда оставить без изменения, как постановленное в соответствии с нормами действующего законодательства и фактическими обстоятельствами дела.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает и позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с ч. 1, п. 1; ч. 4, ч. 9 ст. 4 ФЗ-ФЗ от 30 декабря 2004 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч.1 и ч.3 ст.6 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из п. 2 ст. 27ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступившего в силу с 01 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании жительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления жительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически ожившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся виду договор участия в долевом строительстве.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28 октября 2011 года между Тойч (Сориной) Т.М. (Принципал) и ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» (Агент) заключен Агентский договор № 120/С, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: однокомнатной квартиры <№..> (один), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположенной на 8 (восемь) этаже, в секции/подъезде 1 (один) Жилого дома по адресу: <Адрес...>, ориентировочной стоимостью <№..> рублей.

Согласно п. 2.1.5. агентского договора № 120/С от 28 октября 2011 года, Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи вышеуказанной квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5. агентского договора № 120/С от 28 октября 2011 года, в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <№..> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение семи дней со дня заключения агентского договора.

28 октября 2011 года ЗАО «Инвестиционно - строительная компания ЖЭМ» (Поручитель) и Тойч Т.М. (Кредитор) был заключен договор поручительства № 120/С, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № 120/С от 28 октября 2011 года - осуществить за счет истца расчет в сумме 9 614 106,50 рублей по заключенному договору купли - продажи однокомнатной квартиры <№..> (один), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 (сто восемнадцать целых 70 сотых) кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 8 (восемь) этаже, в секции/подъезде 1 (один) Жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Свои обязательства по передаче денежных средств по Агентскому договору № 120/С от 28 октября 2011 года Тойч Т.М. выполнила путем внесения в кассу ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» <№..> в качестве денежных средств для исполнения Агентом своих обязанностей по договору и <№..> рублей в качестве вознаграждения Агента, что подтверждается прилагаемыми к настоящему заявлению копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № 312, 313 от 28 октября 2011 года.

После полной оплаты стоимости квартиры 28 октября 2011 года между Тойч Т.М. и ЗАО «Инвестиционно - строительная мпания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор купли-дажи недвижимого имущества №120/С, предметом которого является фактическое привлечение Тойч Т.М. в число участников долевого строительства в объёме однокомнатной квартиры <№..> (один) общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 (сто восемнадцать целых 70 сотых) кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 8 (восемь) этаже, в секции/подъезде 1 (один) жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, в связи с чем у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры.

Согласно п. 4.4. предварительного договора от 28 октября 2011 года, общая стоимость Квартиры определена сторонами в 9 614 106,50 (девять миллионов шестьсот четырнадцать тысяч сто шесть) рублей 50 копеек.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 28 октября 2011 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течении 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин- покупателем.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры на основании трех договоров - агентского договора № 120/С от 28 октября 2011 года; договора поручительства № 120/С от 28 октября 2011 года; предварительного договора купли-продажи недвижимого щества № 120/С от 28 октября 2011 года.

В этот же день, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М., Сориным Б.В., ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис - Недвижимость», ЗАО «Пассим», ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» заключено Соглашение об урегулировании спора миром, в соответствии с п. 3.1. которого, Тойч Т.М. вносит денежные средства за указанную выше квартиру в пользу ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» в счет оплаты по агентскому договору.

Также, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М., Сориным Б.В., ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен Акт о взаиморасчетах, в соответствии с которым стороны подтвердили, что в полном объеме произведено исполнение обязательств по Соглашению об урегулировании спора миром, в том числе Тойч Т.М. полностью уплачена сумма по договору за вышеуказанную квартиру, а ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» полностью получила денежную сумму в мере <№..>. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Учитывая изложенное, а также поручительство ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции не оставлено без должного внимания, что Тойч Т.М. 28 октября 2011 года полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

В связи с задержкой сроков окончания строительства Жилого дома, 26 ноября 2013 года, 25 июня 2014 года, 28 января 2015 года между Тойч Т.М. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №120/С от 28 октября 2011 года, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли - продажи квартиры в срок не позднее 31 декабря 2015 года.

21 декабря 2015 года Тойч Т.М. обратилась к ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» с требованием заключить договор купли - продажи вышеуказанной квартиры и осуществить ей передачу квартиры по акту приема - передачи. Указанное требование ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не было исполнено.

28 октября 2011 года, между Тойч Т.М. (Принципал) и ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» (Агент) был заключен Агентский договор № 123/С, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: однокомнатной квартиры <№..> (шесть), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 (сто восемнадцать целых отых) кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 (три) этаже, в секции/подъезде 2 (Два) Жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, ориентировочной стоимостью <№..> рублей.

Согласно п. 2.1.5. агентского договора № 123/С от 28 октября 2011 года Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли - продажи вышеуказанной квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли - продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5. агентского договора № 123/С от 28 октября 2011 года, в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <№..> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение семи дней со дня заключения агентского договора.

28 октября 2011 года между ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и Тойч Т.М. (Кредитор) был заключен договор поручительства № 123/С, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № 123/С от 28 октября 2011 года - осуществить за счет истца расчет в сумме <№..> рублей по заключенному договору купли - продажи однокомнатной квартиры <№..> (шесть), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 (сто восемнадцать целых 70 сотых) кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 (три) этаже, в секции/подъезде 2 (Два) Жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Свои обязательства по передаче денежных средств по Агентскому договору № 123/С от 28 октября 2011 года Тойч Т.М. выполнила путем внесения в кассу ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» <№..> в качестве денежных средств для исполнения Агентом своих обязанностей по договору и <№..> рублей в качестве вознаграждения Агента, что подтверждается прилагаемыми к настоящему заявлению копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № 318, 319 от 28 октября 2011 года.

После полной оплаты стоимости квартиры 28 октября 2011 года между Тойч Т.М. и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 123/С, предметом которого является фактическое привлечение Тойч Т.М. в число участников долевого строительства в объёме однокомнатной квартиры <№..> (шесть), общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 118,70 (сто восемнадцать целых 70 сотых) кв.м., считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 3 (три) этаже, в секции/подъезде 2 (Два) жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, в связи с чем у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры.

Согласно п. 4.4. предварительного договора от 28 октября 2011 года, общая стоимость квартиры определена сторонами в 9 153 550,50 (девять ионов сто пятьдесят три тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 50 копеек.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 28 октября 2011 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин - покупателем.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что у Тойч Т.М. возникло право требования квартиры на основании трех договоров - агентского договора № 123/С от 28 октября 2011 года; договора поручительства № 123/С от 28 октября 2011 года; предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 123/С от 28 октября 2011 года.

В этот же день, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М., Сориным Б.В., ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис - Недвижимость», ЗАО «Пассим», ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» заключено Соглашение об урегулировании спора миром, в соответствии с п. 3.1. которого Тойч Т.М. вносит денежные средства за указанную выше квартиру в пользу ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и ООО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» в счет оплаты по агентскому договору.

Также, 28 октября 2011 года, между Тойч Т.М., Сориным Б.В., ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен Акт о взаиморасчетах, в соответствии с которым стороны подтвердили, что в полном объеме произведено исполнение обязательств по Соглашению об урегулировании спора миром, в том числе Тойч Т.М. полностью уплачена сумма по договору за вышеуказанную квартиру, а ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» полностью получила денежную сумму в размepe <№..>. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Учитывая изложенное, а также поручительство ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судом первой инстанции не оставлено без должного внимания, что Тойч Т.М. 28 октября 2011 года полностью оплатила стоимость спорной квартиры, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

В связи с задержкой сроков окончания строительства жилого дома, 26 ноября 2013 года, 25 июня 2014 года, 28 января 2015 года между Тойч Т.М. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключены дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества № 123/С от 28 октября 2011 года, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор купли - продажи Квартиры в срок не позднее 31 декабря 2015 года.

21 декабря 2015 года Тойч Т.М. обратилась к ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» с требованием заключить договор купли - продажи вышеуказанной квартиры и осуществить ей передачу квартиры по акту приема - передачи. Указанное требование ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не исполнено.

ООО «ЭН-БИ-ЭМ - недвижимость» является дочерней компанией ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ».

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не исполнило в срок свои обязательства по строительству жилого дома, оформлению права собственности на вышеуказанные квартиры, в связи чем между сторонами не были заключены договоры купли - продажи квартир, как и не были подписаны акты приема - передачи квартир, строительство жилого дома было завершено только в 2015 году. ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» получило разрешение ввод объекта в эксплуатацию от 06 февраля 2015 года № RU 23309 - 1169. При этом ответчик не сообщил Тойч Т.М. о вводе в эксплуатацию жилого дома.

Тойч Т.М. стало известно, что квартираы являются собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти» на основании договора участия в долевом строительстве № 1011 - С от 14 октября 2011 года, заключенному между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти». На квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Кит Финанс Капитал (ООО).

По квартире, указанной в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества № 120/С от 28 октября 2011 года, Сочинским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю изготовлен технический паспорт на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 118,7 кв.м., кадастровый <№..>.

По квартире, указанной в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества № 123/С от 28 октября 2011 года, Сочинским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю изготовлен технический паспорт на нежилое помещение (апартамент) <№..>, общей площадью 118,7 кв.м., кадастровый <№..>.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом литер «А» по <Адрес...>е <Адрес...> (инвентарный <№..>), присвоен почтовый адрес 219к.

Из существа заключенных между сторонами предварительных договоров купли - продажи спорных объектов недвижимого имущества, агентских говоров и договоров поручительства усматривается, что целью сторон при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать в строительство двух конкретных квартир и в последующем приобрести их в собственность, связи с чем, к возникшим между Тойч Т.М. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» правоотношениям подлежит применению ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости между Тойч Т.М. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» квартиры созданы не были, следовательно, уплаченные Тойч Т.М. денежные средства за покупку указанных объектов недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, а Тойч Т.М. была привлечена в число участников долевого строительства в объеме указанных квартир.

Суд, независимо от наименования договора, обязан установить его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также и из существа сделки с учетом недействительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, указанными выше договорами предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем у Тойч Т.М. возникло право требования спорных квартир.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Учитывая изложенные обстоятельства, с учетом указанных норм действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно признал требования Тойч Т.М. о признании за ней права собственности на спорные квартиры законными и обоснованными.

Также из материалов дела следует, что квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 120/С от 28 октября 2011 года и квартира, являющаяся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 123/С от 28 октября 2011 года, являлись собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти». Право собственности на указанные квартиры было зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» на основании договора участия в долевом строительстве № 1011-С от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти». Согласно условиям договора, ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно договору № 04-1/0662з залога прав (требований), заключенному 16 ноября 2011 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «ГлавМос - Риэлти», квартиры были обременены залогом в пользу банка. По соглашению между Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

В связи заключенным 14 октября 2011 года между ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» договором участия в долевом строительстве № 1011 - С, зарегистрированным 12 ноября 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, восстановление прав истца возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорных квартир в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», других сделок предметом которых являются спорные квартиры, аннулирования в ЕГРН записей о всех обременениях указанных квартир, признания отсутствующим права собственности ООО «Талан - Финанс» на квартиры.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об застии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты, как-то: какой из договоров был исполнен раньше, в том числе факт оплаты таких договоров; дата заключения договоров; отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

Судом первой инстанции установлено, что Тойч Т.М. 28 октября 2011 года заключила с ЗАО ИСК «ЭНБИЭМ» предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества № 120/С и № 123/С по приобретению спорных квартир. В этот же день, 28 октября 2011 года Тойч Т.М. в полном объёме оплатила ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» стоимость спорных квартир.

В свою очередь ООО «Главмос - Риэлти» 14 октября 2011 года подписал с ООО «ИСК «ЭНБИЭМ» договор участия в долевом строительстве № 1011 – С, который был зарегистрирован только 12 ноября 2011 года. В соответствии с предоставленными ООО «Главмос - Риэлти» платежными поручениями: 28 октября 2011 года № 9, от 22 ноября 2011 года № 2, от 28 ноября 2011 года № 3, от 08 декабря 2011 года № 5, ООО «ГлавМос - Риэлти» рассчитывалась за спорные квартиры с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» поэтапно, начиная с 28 октября 2011 года до 08 декабря 2011 года. Таким образом, расчет по данному договору произведен позже.

Судом первой инстанции не оставлено без внимания и правовой оценки, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве № 1011-С 14 октября 2011 года с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), нарушил обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительных договоров № 120/С от 28 октября 2011 года и № 123/С от 28 октября 2011 года. Так, общество гарантировало Тойч Т.М., что на момент заключения договоров объекты недвижимости не будут никому проданы, подарены, сданы в аренду, наем, переданы в безвозмездное пользование, не будут обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив договоры с истцом на продажу спорных квартир и получив от последнего полную оплату за них, не имело права включать данные квартиры в перечень имущества, подлежащего передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» по договору участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года № 1011-с, который, в свою очередь, был зарегистрирован в УФРС по КК 12 ноября 2011 года.

Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленными статьей 10 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

В нарушение требований закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключила два договора в отношении квартиры с кадастровыми номерами <№..> и <№..>. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, в течение нескольких лет произвел отчуждение также и других квартир и нежилых помещений, машино-мест в пользу граждан по агентским договорам, а впоследствии 14.10.11г. – отчуждение квартир и нежилых помещений 19-этажного жилого дома в пользу ООО «ГлавМос-Риэлти» по одному договору долевого участия.

Данный договор с ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен с целью вывода из активов ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» имущества и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям иных кредиторов, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имел намерения передать на праве собственности помещения иному лицу, а преследовало цель создания видимости возникновения юридических последствий, в частности добросовестности приобретения данного имущества у последующих его окупателей. Аффилированность лиц, а именно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» подтверждается полученной истцом информацией, размещенной на официальном сайте Группы Компаний «ЭНБИЭМ». Группа компаний выполняла полный цикл работ, связанных с финансированием и строительством.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что при осуществлении коммерческой деятельности по строительству жилья функции технического заказчика осуществляет "ЭНБИЭМ - Стройсервис Инжиниринг", реализацией объектов на первичном и вторичном рынках занимается "ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость", данные юридические лица, помимо прочих, входят в группу "ЭНБИЭМ- Девелопмент". При этом учредителем ООО «Главмос-Риэлти» с долей в азмере 99% является ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент».

Руководителем ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» является Бабель М.И., он же - учредитель ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с долей в размере 50%. Учредителями как ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент», так и "ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость" являются кипрские компании с ограниченной ответственностью "Хаслерфа Файненс Лимитед" и компания с ограниченной ответственностью "ЭНБИЭМ Риал Эстейт Девелопмент имитед" (Кипр). Владельцами ООО «ГлавМос-Риэлти» на 14 октября 2011 год являлись ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» с долей в 99 % и Кит Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) - с долей 1 % (присоединен 18 апреля 2014 года к АКБ «Абсолют Банк» (ОАО)).

Более того, кредитный договор № 04-1/0475к от 16 сентября 2011 года, договор залога прав (требований) № 04-1/0662з от 16 ноября 2011 года и договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14 октября 2011 года подписывались одним лицом - президентом ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» Бабелем М.А., действующим на основании Устава и договора № 2/2009 о передаче полномочий исполнительного органа ООО «ГлавМос-Риэлти» от 21 апреля 2009 года.

Аффилированные связи между участниками сделок свидетельствуют об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор участия в долевом № 1011-С от 14 октября 2011 года является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» спорных квартир, поскольку его регистрация, установленная п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, состоялась только 12 ноября 2011 года, а Тойч Т.М. ранее полностью оплачена стоимость квартир в момент заключения предварительных договоров. При том, сделка, направленная на обременение спорных квартир № 04-1/0662з от 16 ноября 2011 года в силу залога (ипотеки) в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» также является недействительной.

На основании предоставленных сведений Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было установлено, что в отношении спорных апартаментов были совершены нижеследующие сделки:

в отношении апартамента <№..> в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>: Договор купли - продажи по лоту № 5 от 14.03.2017, заключенный между ООО «Кит Финанс Капитал» (Продавец) и ООО «Центр вестиций» (Покупатель); Соглашение об отступном от 19.10.2018, заключенное между ООО «Кит Финанс Капитал» (Кредитор) и ООО «Центр Инвестиций» (Должник); Договор о предоставлении отступного № 53 от 29.12.2018, заключенный между ООО «Кит Финанс Капитал» (Должник) и Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (Кредитор); Договор купли - продажи от 11.04.2019, заключенный между Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (Продавец) и ООО «Талан - Финанс» (Покупатель).

В отношении апартамента <№..> в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>, кадастровый <№..>: Договор купли - продажи по лоту № 18 от 07.03.2017, заключенный между ООО «Кит Финанс Капитал» (Продавец) и ООО «Центр Инвестиций» (Покупатель); Соглашение об отступном от 19.10.2018, заключенное между ООО «Кит Финанс Капитал» (Кредитор) и ООО «Центр Инвестиций» (Должник); Договор о предоставлении отступного № 53 от 29.12.2018, заключенный между ООО «Кит Финанс Капитал» (Должник) и Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (Кредитор); Договор купли - продажи от 11.04.2019, заключенный между Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) (Продавец) и ООО «Талан - Финанс» (Покупатель).

В соответствии сост. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14.10.2011 года, заключенный между ЗАО Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос - Риэлти» является недействительным в части включения спорных артаментов, то данная часть сделки не повлекла юридических последствий, следовательно, последующие сделки в отношении спорных апартаментов также являются недействительными.

На основании ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При недействительности сделки

Учитывая данное положение закона, право собственности на спорные жилые помещения, которые в настоящее время зарегистрированы за оветчиком ООО «Талан-Финанс», подлежит прекращению ввиду применения последствий недействительности сделок, заключенных между ответчиками.

Кроме того, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что многоквартирный жилой дом, в котором находятся спорные квартиры, завершен строительством 06 февраля 2015 года, после чего дому присвоен почтовый адрес.

Ранее указанной даты требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства и не имел почтового адреса, предварительными договорами установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру. Кроме того, крайним дополнительным соглашением 28 января 2015 года установлен срок заключения договора купли-продажи - не позднее 31 декабря 2015 года.

Наступление названной даты при отсутствии созданного объекта, завершения его строительством и ввода в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорных объектов в собственность истца. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Так, материалами дела подтверждено, что истец неоднократно обращался к руководству ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», и последнее не отрицало того факта, что именно он является правообладателем спорного имущества. При этом, 21 декабря 2015 года истец обратился с письмом к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», в котором требовал заключить с ним договор купли-продажи спорных объектов, однако ответа на данное письмо последним получено не было, что в последующем послужило поводом для обращения за защитой нарушенных прав в суд.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право рого нарушено.

Общий срок исковой давности в силу п. 1 ст. 196 ГК РФ устанавливается в три года. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности нается по окончании срока исполнения.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку лишь в процессе рассмотрения заявлений включении его в реестр требований, 06 февраля 2017 года истцу стало известно о том, что спорные квартиры находятся в собственности ООО «ГлавМос-Риэлти», право собственности зарегистрировано 22 марта 2016 года. В суд истец обратился 05.07.17г. Доводы апелляционных жалоб о пропуске срока исковой давности не могут служить основанием к отмене решения суд.

Также судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы ООО «Талан - Финанс», о том, что данное общество является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. Как видно из материалов дела, право собственности ООО «Талан-Финанс» в отношении помещений возникло по договору купли - продажи от 11.04.2019г., заключенному с ответчиком по делу - АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), настоящее дело рассматривалось в суде с июля 2017г., был наложен арест на нежилые помещения.

Доводы о подведомственности спора арбитражному суду также отклоняются, поскольку Постановлением десятого Арбитражного апелляционного суда от 16.11.17г. отменено решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.17г. о признании ЗАО «ИКС «ЭНБИЭМ» несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства. Определение Адлерского районного суда г.Сочи от 11.07.19г. о возобновлении в связи с этим производства по делу сторонами не обжаловалось.

Так, разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что спорное имущество в период совершения сделки по его отчуждению фактически должно было быть передано истцу, однако являясь подконтрольным застройщику ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», так и не было передано на законных основаниях первоначальному покупателю.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрении настоящего дела не допущено. При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционных жалобах, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 октября 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя ООО «Талан-Финанс» по доверенности Мориловой А.А., представителя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) по доверенности Легостаева А.В., представителя ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Хромых М.А. – без удовлетворения.

Председательствующий Л.Е. Пономарева

Судьи Ю.В. Калашников

Е.И. Сагитова