Решение по делу № 33-187/2020 от 26.12.2019

Судья Балашова Е.В. Дело № 33-187 УИД 44RS0006-01-2018-000753-43 № дела в суде первой инстанции 2-14/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«27» января 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,

при секретаре Полищук Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гуцул Сергея Ивановича на решение Галичского районного суда Костромской области от 17 октября 2019 года, которым Гуцул Сергею Ивановичу в удовлетворении иска к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области об исключении пункта 1.3 договора аренды земельного участка от 12 декабря 2017 года № № отказано.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав Гуцул С.И. и его представителя Ткачева К.В., представителя комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа – город Галич Костромской области по доверенности Белова И.Н., представителя ООО «Регион Газ Снаб» адвоката Миронова С.З., представителя Казанковой Г.В. по доверенности Муравьеву Т.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Гуцул С.И. обратился в суд с иском к администрации городского округа – город Галич Костромской области об исключении п.1.3 раздела 1 договора аренды земельного участка, взыскании судебных расходов.

Указал (с учетом сделанных в ходе судебного разбирательства дополнений), что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение (ремонтно-механические мастерские) общей площадью 511,1 кв.м по адресу: <адрес> Данное помещение расположено на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. 12 декабря 2017 года между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор № № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1409 кв.м, расположенного относительно ориентира в границах участка по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: под ремонтно-механические мастерские. Согласно п. 1.3 данного договора на земельном участке установлены обременения: учетный кадастровый номер части 1 - 387 кв.м - занят принадлежащим истцу строением; учетный кадастровый номер части 1 - 1022 кв.м. - обеспечить проезд транспорта к смежным земельным участкам. Таким образом, не на дорогу для проезда транспорта к смежным участкам, а на всю свободную от строений площадь арендуемого им земельного участка (1022 кв.м.) установлены обременения. За площадь под обременениями только он платит арендную плату. Согласно выписке из ЕГРН установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в отношении Гуцул С.И. на основании договора аренды, каких - либо иных обременений в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № не зарегистрировано. 10 сентября 2018 года им в адрес ответчика была направлена претензия об исключении пункта 1.3 из договора аренды в связи с тем, что в результате незаконного включения в договор данного пункта у неопределенного круга лиц возникло неограниченное право пользования принадлежащим истцу на праве аренды земельным участком, тогда как у арендодателя имеется иная возможность для обеспечения проезда транспорта к смежным участкам. 18 сентября 2018 года им получен ответ, из которого следует, что спорный земельный участок содержит ограничения для обеспечения проезда транспорта к смежным участкам. Между тем согласно выписке из ЕГРН от 12 сентября 2018 года ограничения (обременения) прав носят временный характер, дата истечения их действия – 13 июля 2011 года. Указывает, что пункт 1.3 договора аренды для него является обременительным, поскольку лишает его прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, существенно нарушает баланс интересов сторон. Полагает, что договор заключен при неравенстве переговорных возможностей сторон, что в силу п. 3 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации дает истцу право потребовать его изменения.

В связи с этим, неоднократно уточнив заявленные требования в ходе судебного разбирательства, истец в окончательном виде просит изменить договор аренды от 12 декабря 2017 года №№ исключив из него п.1.3.

В качестве соответчика к участию в деле привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа – город Галич Костромской области (далее также Комитет); администрация городского округа - город Галич Костромской области исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

В качестве третьих лиц в деле также участвовали Казанкова Г.В., Гуцул О.А., ООО «Регион Газ Снаб», филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Гуцул С.И. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Выражает несогласие с принятым решением, считает его незаконным и необоснованным. Указывает, что суд, проверяя его доводы о временном характере обременения, пришел к выводу об установлении в отношении земельного участка истца публичного сервитута, указав при этом на заинтересованность в деле исключительно собственников смежных земельных участков. Установив наличие публичного сервитута, суд одновременно пришел к выводу об отсутствии регистрации указанного ограничения права пользования и владения земельным участком. Суд пришел к выводу о выделении земельного участка истца (ЗУ:27) из земельного участка ЗУ:13, в отношении части которого был ранее установлен сервитут. При этом в качестве доказательства суд сослался на землеустроительное дело, которое не является допустимым и относимым доказательством установления сервитута. Каких-либо доказательств в подтверждение довода о выделении земельного участка истца из участка :13 суд не приводит, как и доказательств установления публичного сервитута в отношении земельного участка истца.

В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация городского округа - город Галич Костромской области, комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области, представитель Казанковой Г.В. по доверенности Муравьева Т.Б. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Гуцул С.И. и его представитель Ткачев К.В. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа – город Галич Костромской области Белов И.Н., представитель ООО «Регион Газ Снаб» адвокат Миронов С.З., представитель Казанковой Г.В. по доверенности Муравьева Т.Б. полагали решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания в суд от них не поступало, от представителя Управления Росреестра по Костромской области имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В связи с этим на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Гуцул С.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение в здании гражданского и производственного назначения (ремонтно- механические мастерские), общей площадью 511,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

12 декабря 2017 года между комитетом по управлению муниципальным
имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа — город Галич
Костромской области (арендодателем) и Гуцул С.И. (арендатором) заключен договор №№ аренды земельного участка. По условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1409 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> разрешённое использование: под ремонтно-
механические мастерские, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка,
прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (п.1.1).
Категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.2).

В п. 1.3 договора аренды содержатся условия об обременении вышеуказанного земельного участка: учетный кадастровый номер части 1 - 387 кв.м. - занят строением; учетный кадастровый номер части 1 - 1022 кв.м. - обеспечить проезд транспорта к смежным земельным участкам.

В соответствии с п. 2.1 срок договора с 12 декабря 2017 года до 12
декабря 2066 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

27 апреля 2018 года истец обратился в администрацию городского округа - город Г алии Костромской области по вопросу снятия с кадастрового учета ограничений на часть земельного участка, расположенного по адресу<адрес>, кадастровый номер части №, площадью 1022 кв.м.

Из ответа администрации от 31 мая 2018 года следует, что по сведениям территориального отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области от 25.05.2018 № 14-11/3516,земельный участок с кадастровым номером № категория земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием - под ремонтно-механические мастерские, общей площадью 1409 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> содержит ограничение: обеспечение проезда транспорта к смежным земельным участкам с кадастровыми номерами №, №. Учитывая наличие потребности в использовании
испрашиваемой части земельного участка смежными собственниками и арендаторами,
оснований для снятия в соответствии со ст. 276 ГК РФ ранее установленного обременения
не имеется.

Далее Гуцул С.И. обратился с претензией по вопрос исключения из договора аренды земельного участка вышеприведенного пункта 1.3; однако по соглашению сторон вопрос о внесении изменений в договор аренды путем исключения из него п. 1.3 решен не был.

Смежными с арендуемым Гуцул С.И. земельным участком являются земельные участки с кадастровыми номерами: № (в собственности Гуцул О.А.), № (в аренде у ООО «Регион Газ Снаб»), № (в аренде у Казансковой Г.В.).

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, образован из земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного АООТ (ОАО) «<данные изъяты>» в постоянное (бессрочное) пользование, часть которого площадью 1022 кв.м была зоной проезда задолго до предоставления истцу в аренду спорного земельного участка. Указанное следует из землеустроительного дела по межеванию земельных участков, сформированных под производственные здания в связи с изменением границ ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № на территории <адрес> от 21 июня 2006 года, изготовленного по заказу конкурсного управляющего ОАО «<данные изъяты>

Постановлением главы администрации городского округа – город Галич Костромской области от 06 июля 2006 года за № 447 утверждены проекты границ земельного участка, расположенного по адресу: г.<адрес>, ранее предоставленного АООТ «<данные изъяты>» в постоянное (бессрочное) пользование), кадастровый номер № - под прирельсовый склад площадью 635 кв.м№ - под центральный склад площадью 2192 кв.м; № - под ремонтно-техническую мастерскую площадью 1409 кв.м; № - под гараж, площадью 467 кв.м.

Пунктом 5 названного постановления установлено ограничение прав в
использовании земельного участка с кадастровым номером №находящегося по адресу: <адрес>, на части участка/02,
площадью 1022 кв.м., обеспечить проезд транспорта к смежным участкам.

Постановлением главы администрации городского округа - город Галич Костромской области от 19 января 2009 года за № 28 вышеуказанный земельный участок площадью 1409 кв.м предоставлен в аренду в связи с переходом права собственности на нежилое помещение в здании гражданского и производственного назначения (ремонтно-механические мастерские) к ООО «<данные изъяты>». В 1.3 договора № аренды земельного участка от 19 января 2009 года, заключенного Комитетом с ООО «<данные изъяты> значится обременение: учетный кадастровый номер части 1-387 кв.м. - занят строением; учетный кадастровый номер части 1-1022 кв.м. - обеспечить проезд транспорта к смежным земельным участкам.

С 12 января 2010 года право аренды земельного участка ООО <данные изъяты>» прекращено постановлением главы администрации городского округа - город Галич № 9 в связи отчуждением нежилого помещения (ремонтно-механические мастерские) Гуцул С.И., с которым был заключен договор № аренды земельного участка от 02 ноября 2011 года, сроком до 01 октября 2016 года.

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1409 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> для использования в производственных целях (под ремонтно-механические мастерские). П. 1.3 содержит указание на обременение: учетный кадастровый номер части 1 – 387 кв. м - занят строением; учетный кадастровый номер части 1 – 1022 кв. м – обеспечить проезд транспорта к смежным земельным участкам.

Как следует из информации, предоставленной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 12 июля 2006 года как ранее учтенный. Общие сведения об ограничениях и обременениях (зарегистрированных в ЕГРН): вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости – аренда; дата регистрации – 27 декабря 2017; срок действия ограничения/обременения: с 12 декабря 2017 по 12 декабря 2066; арендатор: Гуцул Сергей Иванович; арендодатель: муниципальное образование городской округ город Галич Костромской области (на основании договора аренды земельного участка от 12 декабря 2017 № №.). Существенные условия сделки: ежегодная сумма арендной платы составляет 24 754 руб. 01 коп., обременения земельного участка: учетный кадастровый номер части 1 – 387 кв. м – занят строением, учетный кадастровый номер части 1 – 1022 кв. м – обеспечить проезд транспортом к смежным земельным участкам. Имеются незарегистрированные ограничения или обременения, в их числе:

-содержание ограничения или обременения: занят строением;

-содержание ограничения или обременения: обеспечить проезд транспорта к смежным участкам.

На земельном участке ограничения (обременения) публичного или частного сервитута не зарегистрированы в ЕГРН (л.д. 119-123, т. 1).

Аналогичная информация о том, что в ЕГРН имеются сведения о незарегистрированных обременениях (ограничениях) земельного участка с кадастровым номером 44:26:031108:27, в том числе – занят строением; обеспечить проезд транспорта к смежным земельным участкам, обременения установлены постановлением главы администрации городского округа – город Галич от 06 июля 2006 года, содержится в отзыве Управления Росреестра по Костромской области (л.д.206-207, т. 1).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, в том числе исходил из того, что все существенные условия договора № № аренды земельного участка от 12 декабря 2017 года сторонами были согласованы, Гуцул С.И. осознавал эти условия и добровольно принял на себя права и обязанности, установленные договором. Условие о наличии ограничения прав арендатора в виде проезда к смежным земельным участкам не является явно обременительным и нарушающим баланс интересов сторон. Кроме того, нет доказательств тому, что истец при заключении договора был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, и отсутствию возможности изменения условий договора на стадии его заключения.

Оснований не согласиться с выводом суда об отказе в иске у судебной коллегии не имеется.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ст. 451 ГК РФ предусмотрен т.н. «иной случай, предусмотренный настоящим Кодексом» - изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Ст. ст. 619, 620 ГК РФ применительно к договору аренды предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 619) либо арендатора (ст. 620).

Однако в рассматриваемой ситуации не имеется ни одного из предусмотренных положениями вышеприведенных норм оснований для изменения заключенного сторонами договора аренды путем исключения из него пункта 1.3, содержащего условие об обременении арендуемого земельного участка на площади 1022 кв. м обеспечением проезда транспорта к смежным земельным участкам.

П.п. 1 и 2 ст. 428 ГК РФ установлено, что применительно к договору присоединения присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Правила пункта 2 настоящей статьи подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм они дают возможность лицу потребовать изменения договора путем исключения из него несправедливых договорных условий, явно обременительных для него как для «слабой стороны» договора, лишенной возможности участвовать в определении договорных условий, дающих какие-либо неосновательные преимущества контрагенту и силу этого значительно нарушающих баланс интересов сторон.

Между тем материалы дела не содержат сведений о том, что в рассматриваемом случае заключение договора не явилось следствием свободного волеизъявления сторон. Как верно указал суд, в деле нет доказательств, что истец при заключении договора был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора. Оценивая условие, содержащееся в п. 1.3 договора, суд верно исходил из того, что оно не является явно обременительным для истца и нарушающим баланс интересов сторон, особенно если учесть, что такое условие внесено ответчиком не с целью недобросовестного создания каких-либо преимуществ для себя, а для обеспечения прав и законных интересов владельцев смежных земельных участков, не имеющих, как следует из их объяснений, иной возможности проезда к своим участкам, кроме как через земельный участок, предоставленный истцу в аренду. Аналогичное условие изначально включалось во все договоры аренды земельного участка, в том числе и в первый договор, заключенный между Гуцул С.И. и Комитетом 02 ноября 2011 года. Следует отметить, что ограничение в использовании арендуемого истцом земельного участка на части площадью 1 022 кв. м для обеспечения проезда транспорта к смежным участкам установлено постановлением главы администрации городского округа – город Галич Костромской области от 06 июля 2006 года № 447, которое не отменено и не оспорено. При этом ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) допускает установление ограничения прав на землю актами органов местного самоуправления.

Помимо того, что отсутствуют предусмотренные законом основания для изменения договора аренды в судебном порядке, следует отметить, что у истца в данном случае существуют иные способы защиты. Так, он не лишен возможности ставить вопрос о перераспределении земельных участков при наличии условий, предусмотренных главой V.4 ЗК РФ. Либо ставить вопрос об установлении сервитута в отношении арендуемого земельного участка, который по общему правилу является возмездным, что позволит защитить имущественные интересы истца, вынужденного в настоящее время оплачивать арендную плату за использование всего земельного участка, включая ту часть, что используется для проезда к смежным земельным участкам. Право на обращение Гуцула С.И. с подобным иском следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, а также положений п. 1 ст. 39.24 ЗК РФ.

С учетом этого оснований для отмены постановленного судом решения об отказе в иске судебная коллегия не усматривает.

В то же время судебная коллегия с учетом доводов апелляционной жалобы полагает необходимым исключить выводы и суждения суда относительно обременения спорного участка публичным сервитутом, которые содержатся в абзацах 1-4 на странице 16 мотивировочной части решения. Согласно ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса (п. 1). Публичный сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (п. 2). Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 17). В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Исходя из материалов дела, оснований полагать установленным публичный сервитут в отношении арендуемого истцом земельного участка не имеется. Решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении сервитута в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения, нет; проезд через арендуемый истцом земельный участок требуется для обеспечения подъезда к трем конкретным смежным земельным участкам и иного по настоящему делу не установлено; сведения о сервитуте (публичном, частном) в отношении арендуемого земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Таким образом, содержащиеся в названных абзацах выводы и суждения суда не основаны на материалах дела.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Галичского районного суда Костромской области от 17 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гуцул Сергея Ивановича - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части абзацы 1-4 на странице 16 решения, начинающиеся словами «Таким образом, обременение публичным сервитутом части спорного земельного участка …..» и заканчивающиеся словами «Основания, по которым публичный сервитут был установлен, не отпали» как не основанные на материалах дела.

Председательствующий:

Судьи: