Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1842/2021 ~ М-1773/2021 от 16.07.2021

Дело № 2-1842/2021

УИД № 70RS0001-01-2021-002954-87

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2021 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего А.Р. Корниенко,

при секретаре О.В. Малковой,

помощник судьи В.В. Шакирова,

с участием:

представителя истца Журова Д.А., действующего на основании доверенности от 27.09.2021 сроком на 1 год,

ответчика Ксенца А.С. и его представителя Ведерникова Д.Е., допущенного к участию в деле на основании письменного ходатайства Ксенца А.С. (т.1 л.д.64),

представителя ответчика Муравьева А.Г. – Неизвестных Е.Г., действующего на основании доверенности от 17.03.2021 сроком на 3 года,

представителя третьего лица ПАО «Томскпромстройбанк» - Алымовой Ю.В., действующей на основании доверенности /________/ от 20.02.2017 сроком по 30.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к Муравьеву А. Г., Ксенцу А. С., Ксенц Г. Х. об истребовании имущества - земельного участка с кадастровым номером /________/ из чужого незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи в части, касающейся земельного участка с кадастровым номером /________/ и о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обратилось в суд с исковым заявлением к Муравьеву А.Г., Ксенцу А.С., Ксенц Г.Х., указав третьим лицом Управление Росреестра по Томской области. С учетом уточнения требований, принятого к рассмотрению определением судьи Кировского районного суда г. Томска от 08.09.2021, истец просит: истребовать из чужого незаконного владения Муравьева А.Г. земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, /________/, с кадастровым /________/, путем возложения на ответчика обязанности подписать с МО «Город Томск» акт приема-передачи имущества; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2020 /________/ в части в отношении земельного участка по адресу: Российская Федерация, /________/, с кадастровым /________/, заключенный между Ксенц Г.Х., Ксенц А.С. и Муравьевым А.Г.; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Муравьева А.Г. на земельный участок по адресу: Российская Федерация, /________/, с кадастровым /________/; в решении суда указать, что оно является основанием для прекращения права собственности Муравьева А.Г. на земельный участок по адресу: Российская Федерация, /________/, с кадастровым /________/.

В обоснование иска указано, что по сведениям ЕГРН, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером /________/, расположенный по адресу: /________/, принадлежит на праве собственности Муравьеву А.Г. на основании договора купли-продажи от 03.11.2020 с продавцами Ксенц А.С., Ксенц Г.Х. Право собственности последних на этот объект недвижимости зарегистрировано 28.08.2018, на основании постановления Мэра г. Томска №595-з от 05.05.1997, которым спорный земельный участок предоставлен в равных долях на праве пожизненного наследуемого владения Ксенц А.С., Ксенц Г.Х. для реконструкции и последующей эксплуатации ландшафтно-экологического образования «Сад Шкроева», которым о таком предоставлении 0,3594 гектаров земель в 1997 году был выдан государственный акт /________/. Истец считает, что право пожизненного наследуемого владения не могло быть перерегистрировано на право собственности Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х., ввиду несоответствия цели предоставления земельного участка целям, названным в п.1 ст.49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», т.к. в отношении земельного участка по /________/ был установлен особый статус охраняемой территории. Апеллирует к тому, что муниципальное образование «Город Томск» лишилось права управления и распоряжения земельным участком помимо своей воли и в отсутствие встречного предоставления, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано за Ксенцем А.С. и Ксенц Г.Х. без законных оснований, а потому они не имели право отчуждать этот объект Муравьеву А.Г., у которого сторона истца имеет право истребовать спорное недвижимое имущество в порядке ст.302 ГК РФ.

Определением Кировского районного суда г. Томска от 26.08.2021, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО Специализированный застройщик «Город 2020».

Определением судьи Кировского районного суда г. Томска от 08.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Томскпромстройбанк».

В судебном заседании представитель истца Журов Д.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в объеме которого дал объяснения. Дополнительно суду пояснил, что МО «Город Томск» считает неверным установление в приказе /________/ от 16.07.2018 Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска (т.1 л.д. 104) соответствия между разрешенным использованием спорного земельного участка «для реконструкции и последующей эксплуатации ландшафтно-экологического образования «Сада Шкроева» и видом разрешенного использования земельных участков, установленных классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540,- «садоводство». Подтвердил, что приказ /________/ от 16.07.2018 Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска является действующим, не отменен и не изменен этим Департаментом в рамках самоконтроля, а также не обжалован и не отменен, не изменен и не признан незаконным в судебном порядке. Не отрицал, что такой разрешенный вид использования земельных участков, как «садоводство», в принципе допустим на территории МО «Город Томск», однако, считал его не применимым в отношении земельного участка с кадастровым номером /________/, с учетом специфики ландшафтно-экологического образования «Сад Шкроева», статус которого с правовой точки зрения конкретизировать затруднился. Подтвердил, что этот объект не включен в реестр особо охраняемых природных территорий и не имеет такого статуса. Ссылался на отсутствие у стороны истца чёткой позиции по тому вопросу, какой именно разрешенный вид использования земельного участка приемлем в отношении спорного объекта.

Полагал, что Муравьев А.Г. не является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым /________/ по договору купли-продажи земельного участка от 13.11.2020 /________/, поскольку при должной осмотрительности он (Муравьев) имел возможности проанализировать, насколько обоснованно возникновение права собственности продавцов- Ксенцев Г.Х., А.С. на отчуждаемое имущество. Пояснил, что дата договора купли-продажи, как 13.11.2020 указана стороной истца, поскольку именно 13.11.2020 имела место быть государственная регистрация, хотя сам договор датирован 03.11.2020. Пояснил, что ввиду отсутствия, в понимании истца, у Ксенцев Г.Х., А.С. права собственности на земельный участок с кадастровым /________/, это право и не оспаривается муниципальным образованием «Город Томск», которое полагает, что прекращение права пожизненного наследуемого владения Ксенцев Г.Х., А.С. произошло при незаконной регистрации права собственности последних на спорную недвижимость. Соответственно, истец считает, что в случае признания отсутствующим права собственности Муравьева А.Г. на спорный земельный участок, таковой подлежит истребованию из его чужого незаконного владения и передаче по акту приема-передачи законному правообладателю - истцу.

Ответчик Ксенц А.С. в судебном заседании исковые требования не признал. Полагал, что поскольку земельный участок с кадастровым /________/ не имеет статуса особо охраняемой природной территории, то не является ограниченным в обороте. Ссылался на то, что регистрация права собственности его и Ксенц Г.Х. на этот земельный участок была осуществлена законно, с учетом разрешенного вида использования - «садоводство», установленного приказом /________/ от 16.07.2018 Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска, который являлся и до сих пор является действующим, не признан незаконным. Апеллировал к тому, что и он, и его супруга Ксенц Г.Х. при оформлении права собственности на спорное имущество действовали законно и добросовестно, после государственной регистрации своего права собственности на земельный участок с кадастровым /________/ - приняли решение его продать, с учетом сложившихся жизненных обстоятельств. Указал, что при заключении договора от 13.11.2020 /________/ с Муравьевым А.Г. они (Ксенцы) по своему усмотрению, в соответствии со ст.209 ГК РФ распоряжались своим собственным имуществом, не ограниченным в обороте, отчуждая его по согласованной с покупателем цене. Позицию стороны истца по делу считал не доказанной, просил об отказе в иске.

Представитель ответчика Ксенц А.С. – Ведерникова Д.Е. в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал, просил в иске отказать.

Ответчик Ксенц Г.Х., Муравьев А.Г., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представитель ответчика Муравьева А.Г. – Неизвестных Е.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление. Полагал, что оснований для истребования земельного участка из владения Муравьева А.Г. не имеется, поскольку он является добросовестным приобретателем спорного объекта. Для получения права собственности в силу закона из пожизненно наследуемого владения согласие (волеизъявление) Администрации Города Томска не требуется, т.к. такой переход осуществляется в силу закона – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ № 137-ФЗ, следовательно, наличие или отсутствие волеизъявления было необходимо в момент предоставления Ксенцу А.С. и Ксенц Г.Х. земельного участка. В связи с чем, считал, что выбытие земельного участка из владения истца произошло без порока волеизъявления, что исключает применение способа судебной защиты права, основанного на ст.302 ГК РФ.

Находил, что заявленные исковые требования противоречивы, поскольку передача земельного участка непосредственно муниципальному образованию «Город Томск» абсолютно игнорирует ранее возникшее право пожизненно наследуемого владения Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х., зарегистрированное право собственности которых в иске не оспаривается. Указал, что невозможно применение избранного истцом способа защиты права, основанного на ст.301 ГК РФ, т.к. с юридической точки зрения возникло право собственности Муравьева А.Г. на земельный участок. Указал, что Муравьев А.Г. не осуществлял каких-либо действий по приобретению в собственность спорного объекта недвижимости у МО «Город Томск», а приобрел его в собственность на основании договора купли-продажи с Ксенцем А.С. и Ксенц Г.Х., зарегистрированное право собственности которых- не оспорено, равно как и не было признано не законным предшествующее вещное право- пожизненного наследуемого владения. Также ссылался на то, что по заявлению Муравьева А.Г. ему был выдан Градостроительный план спорного земельного участка, который не содержит никаких ограничений в его отношении, связанных со статусом особо охраняемых природных территорий. Полагал, что исковые требования не основаны на законе, не подтверждаются доказательствами по делу, в связи с чем, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Томскпромстройбанк» - Алымова Ю.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Представила письменный отзыв на исковое заявление, доводы которого поддержала. Полагала, что Ксенц Г.Х., Ксенц А.С., будучи законными собственниками земельного участка, не изъятого из гражданского оборота и не ограниченного в обороте, в отсутствии каких-либо ограничений своего никем не оспоренного права распорядились земельным участком, а именно- произвели его отчуждение Муравьеву А.Г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. Право собственности Муравьева А.Г. на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 13.11.2020 за /________/, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Из этого следует, что право собственности Муравьева А.Г. на земельный участок приобретено на законных основаниях у надлежащих продавцов, а утверждения истца документально не подтверждены, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на нормах закона.

Третье лицо ООО Специализированный застройщик «Город 2020», будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направил. Представитель этого третьего лица Ковальский В.И. представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно доводам которого исковые требования полагал незаконными и не обосноваными. Также считал, что поскольку зарегистрированное право собственности Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х. на земельный участок не оспорено, а право собственности Муравьева А.Г. возникло на основании договора купли-продажи с ними, то оснований для признания недействительным договора купли-продажи и признания отсутствующим зарегистрированного права собственности Муравьева А.Г. не имеется. Согласно сведениям ЕГРН, в отношении спорного земельного участка не имеется ограничений, связанных с исключением земельного участка из гражданского оборота, установлении особо охраняемой природной территории. Полагал, что иск предъявлен ненадлежащим истцом, т.к. предъявление исков в защиту публичных интересов, возникающих из-за нарушения законодательства об охране особо охраняемых природных территорий, относится к компетенции Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Томской области. Кроме того, из чужого незаконного владения может быть истребование имущество собственником, в силу ст.301 ГК РФ, а МО «Город Томск» таковым не является, следовательно, не обладает правом истребования указанного имущества.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, определив на основании ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Исходя из предписаний статей 9 и 36 Конституции Российской Федерации, федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами.

При этом, по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания статей 260 и 261 ГК Российской Федерации и статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 ЗК РФ предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.

В ч.1 ст.15 Земельного кодекса РФ сказано, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Статья 128 ГК РФ гласит, что к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В п. 1 ст. 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, к числу которых часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, относит договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; судебные решения, установившего гражданские права и обязанности;

В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании ч.1,2 ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно ч.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Судом установлено, что с 13.11.2020 и до настоящего времени земельный участок общей площадью 3 594 кв.м по адресу: /________/, с кадастровым /________/ принадлежит Муравьеву А.Г. на паве собственности, основанием возникновения которого явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 (т.1 л.д.115-119) между продавцами Ксенцем А.С. и Ксенц Г.Х. и покупателем Муравьевым А.Г., государственная регистрация права собственности которого произведена 13.11.2020.

При этом, в п.2.3 названного договора от 03.11.2020 значится, что спорный земельный участок, относящийся к категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - садоводство на момент заключения договора принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, а именно- 1/2 принадлежит Ксенцу А.С. и 1/2 доля принадлежит Ксенц Г.Х. на основании постановления Мэра г.Томска от 05.05.1997 №/________/, постановления администрации г.Томска от 29.01.2018 /________/, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.08.2018.

Действительно, выписки из ЕГРН (т.1 л.д.148-149) подтверждают дату государственной регистрации права общей долевой собственности Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х. на земельный участок с кадастровым /________/, а именно- 28.08.2018, а также дату государственной регистрации прекращения (перехода) их права – 13.11.2020.

При этом, спорный земельный участок принадлежал Ксенцу А.С. и Ксенц Г.Х. с мая 1997 года до 28.08.2018 на праве пожизненного наследуемого владения на основании постановления администрации г.Томска от 29.01.2018 №/________/ и постановления Мэра г.Томска от /________/ /________/ (т.1 л.д.99-103), в силу раздела 3 которого, в отношении этого земельного участка был установлен особый статус охраняемой территории- ландшафтно-экологического образования «Сад Шкроева», для реконструкции и последующей эксплуатации которого земельный участок общей площадью 3 594 кв.м по адресу: /________/ и предоставлялся супругам Ксенцам в равных долях в пожизненное наследуемое владение.

Следует отметить, что буквальное толкование постановления Мэра г.Томска от 05.05.1997 /________/ не свидетельствует об отнесении спорного земельного участка к особо охраняемым природным территориям. Конкретизировать, что подразумевается под «особым статусом охраняемой территории» в постановлении Мэра г.Томска от 05.05.1997 /________/ представитель истца в ходе судебного разбирательства затруднился.

Государственный акт №/________/ и кадастровый план земельного участка с кадастровым /________/ подтверждают, что в отношении этого земельного участка имеют место быть обременения, квалифицированные непосредственно в приложении к государственному акту №/________/, как сервитуты, суть которых - территория является охраняемой, ландшафтно-экологическим образованием, а заинтересованные органы государственной власти, научные учреждения, общественные организации и средства массовой информации имеют право безвозмездного доступа для ознакомления с ходом реализации проекта. Вместе с тем, во-первых, сведения о государственной регистрации такого права ограниченного пользования спорным земельным участком - отсутствуют и доводы о том, что имела место быть его государственная регистрация- не приводились. Во-вторых, даже при существовании такого права ограниченного пользования, земельный участок с кадастровым /________/ не выбыл из гражданского оборота и не был в нем ограничен.

Как сказано в преамбуле к Федеральному закону от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния.

Статья 4 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ регламентирует вопросы ведения Государственного кадастра особо охраняемых природных территорий, который включает в себя сведения о статусе этих территорий, об их географическом положении и границах, режиме особой охраны этих территорий, природопользователях, эколого-просветительской, научной, экономической, исторической и культурной ценности.

Представленные стороной истца постановление администрации Томской области №/________/ от 22.09.2008 и приложение 9 «Список памятников природы Томской области на 01.01.1982 (т.1 л.д.180-192) не содержат сведений об отнесении «Сада Шкроева», расположенного на земельном участке по /________/ к особо охраняемым природным территориям в установленном законом порядке. Суду не представлено доказательств того, что в порядке ст.25 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ природный объект (комплекс), именуемый «Сад Шкроева», объявлен памятником природы, а территория, занятая им - особо охраняемой природной территорией.

Согласно ответу Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Томской области /________/ от 03.09.2021, ландшафтно-экологическое образование «Сад Шкроева» не входит в перечень особо охраняемых природных территорий областного и местного значения Томской области.

Ответ ОГКУ ГАТО от 04.10.2021 /________/ свидетельствует о том, что в решениях (распоряжениях) Томского облисполкома за 1944-1991 годы и администрации Томской области за 1991-2013 годы отсутствуют сведения о статусе объекта «Сад садовода Шкроева», «Плодово-ягодный сад Майковского» по адресу- /________/, как о памятнике природы.

Открытый для всеобщего ознакомления на сайте Минприроды России Реестр особо охраняемых природных территорий и объектов России также не содержит сведении о включении в него «Сада садовода Шкроева» по адресу- /________/.

С учетом изложенного, не нашли своего подтверждения доводы стороны истца об отнесении спорного земельного участка к особо охраняемым природным территориям.

Как установлено судом, Ксенц А.С. и Ксенц Г.Х. обращались в 2017 году в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым /________/, однако уведомлением /________/ от 07.12.2017 действия по регистрации были приостановлены по причине не соответствия разрешенного вида использования спорного земельного участка «для реконструкции и последующей эксплуатации ландшафтно-экологического образования «Сада Шкроева» требованиям ст.49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы, приобщенные к ответу Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от 21.09.2021 /________/, свидетельствуют о том, что Ксенц А.С., Г.Х. обратились в 2017-2018 году в названный Департамент по вопросу установления вида разрешенного использования земельного участка, представили туда и уведомление Управления Росреестра по Томской области /________/ от 07.12.2017

16.07.2018 издан приказ ДАиГС администрации г.Томска /________/ (т.1 л.д.104), который согласно ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от 21.09.2021 /________/, не отменен, не изменен и не признан незаконным. Согласно этому приказу /________/ от 16.07.2018, отраслевым органом администрации г.Томска - указанным Департаментом установлено соответствие между разрешенным использованием спорного земельного участка «для реконструкции и последующей эксплуатации ландшафтно-экологического образования «Сада Шкроева» и видом разрешенного использования земельных участков, установленных классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540,- «садоводство».

Как закреплено в ч.1 ст.49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ), государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания.

С учетом вида разрешенного использования- «садоводство», установленного в отношении земельного участка по /________/, предоставленного Ксенцам А.С., Г.Х. на праве пожизненного наследуемого владения на основании акта органа местного самоуправления, 28.08.2018 произведена государственная регистрация права собственности ответчиков Ксенцев А.С., Г.Х. на спорный земельный участок с кадастровым /________/, который выбыл из государственной собственности 28.08.2018.

Соответственно, спорный объект прекратил являться объектом права государственной собственности законно и при осведомленности об этом стороны истца, поскольку именно отраслевым органом администрации г.Томска издан приказ №/________/ от 16.07.2018, легализовавший разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым /________/ - «садоводство», а основания возникновения права собственности Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х. на этот земельный участок являлись действительными.

В силу ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Рассматривая иск по заявленному предмету и основаниям, с учетом объяснений стороны истца о том, что МО «Город Томск» не оспаривал и не оспаривает право собственности Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х. на земельный участок с кадастровым /________/, а также учитывая приведенные доводы о том, что право собственности последних было зарегистрировано при действительности всех документов-оснований, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора от 03.11.2020 с Муравьевым А.Г. и государственной регистрации права Муравьева А.Г. на спорное недвижимое имущество ответчики Ксенцы А.С., Г.Х. имели право распоряжаться этим имуществом, собственниками которого являлись.

Указанные обстоятельства позволяют суду отклонить доводы представителя МО «Город Томск» относительно выбытия земельного участка с кадастровым /________/ помимо воли истца.

Суд рассматривает спор по заявленному предмету и основаниям, применительно к которым Муниципальное образование «Город Томск», как лицо, не являющееся стороной спорной сделки и правообладателем земельного участка по /________/, должно подтвердить, что оно имеет охраняемый зако­ном интерес в восстановлении своего имущественного положения. Приведенные выше доводы в их совокупности убеждают суд в том, что такие обстоятельства стороной истца не доказаны, с учетом:

1) действительности оснований возникновения права собственности Ксенцев А.С., Г.Х. на земельный участок с кадастровым с кадастровым /________/;

2) того обстоятельства, что основанием возникновения прав Муравьева А.Г. на земельный участок с кадастровым с кадастровым /________/ является возмездная сделка ;

3) отсутствия статуса особо охраняемой природной территории у земельного участка с кадастровым /________/ и того обстоятельства, что из гражданского оборота этот объект не изъят и в нем не ограничен.

В соответствии с ч.1 ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

На основании ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сторона истца основывает свою позицию о недействительности сделки между ответчиками в части, касающейся купли-продажи земельного участка по /________/, на том, что эта сделка противоречит ст.209 ГК РФ, т.к. Ксенцы А.С., Г.Х. не являлись собственниками спорной недвижимости.

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На основании ч.3-5, 7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно ч.1-3 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовал в период государственной регистрации прав ряда ответчиков и совершенных ими сделок), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Однако, как установлено и выше мотивировано судом, 28.08.2018 произведена государственная регистрация права собственности ответчиков Ксенцев А.С., Г.Х. на земельный участок с кадастровым /________/, который выбыл из государственной собственности 28.08.2018, при действительности оснований возникновения права ответчиков Ксенцев А.С., Г.Х. на это недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Право собственности на земельный участок по /________/ Ксенца А.С. и Ксенц Г.Х. не было оспорено в судебном порядке ранее и не оспаривалось истцом по настоящему делу, о чем неоднократно заявлял представитель истца. Суд же разрешает спор в пределах заявленных требований.

На основании ч.1-3 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ч.1 ст.129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

В ч.1-2 ст.27 Земельного кодекса РФ сказано, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Суду не представлено доказательств того, что имели место быть ограничения обороноспособности земельного участка по /________/ /________/, а выше приведенные доводы и установленные обстоятельства убеждают суд в отсутствии ограничений в оборотоспособности спорного объекта. Более того, градостроительный план спорного земельного участка (т.1 л.д.211 -231) также не содержит информации, которая бы указывала на ограничение его оборотоспособности.

Соответственно, являясь собственниками земельного участка по /________/, который не изъят из оборота и не ограничен в обороте, продавцы Ксенцы А.С., Г.Х.- с одной стороны и покупатель Муравьев А.Г.- с другой стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020, зарегистрированный территориальными органами Росреестра 13.11.2020, согласно п.1.1, 1.2, 2.3 которого, покупатель покупает в собственность у продавцов - субъектов права общей долевой собственности земельный участок с кадастровым /________/ общей площадью 3594 кв.м по /________/ за 5000000 руб.

Таким образом, по заявленному истцом основанию сделка между ответчиками в части, касающейся земельного участка с кадастровым /________/, не может быть признана недействительной.

Более того, говоря о недействительности сделки в названной части, истец одновременно заявляет взаимоисключающее требование о признании права Муравьева А.Г. отсутствующим и об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения Муравьева А.Г.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Как мотивировано выше, на основании действительного договора купли-продажи от 03.11.2020, органами Росреестра 13.11.2020 зарегистрировано право собственности Муравьева А.Г. на земельный участок по /________/.

В соответствии со ст.301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, виндикационный иск представляет собой специальный способ защиты права невладеющего собственника против владеющего несобственника, когда права легитимного собственника имущества оказались нарушенными в результате утраты владения, но не титула собственника.

Судом установлено и из материалов дела следует, что вещное право в отношении спорного земельного участка прекращено с 28.08.2018 (когда зарегистрировано право общей долевой собственности на него ответчиков Ксенцев А.С., Г.Х.), а Муравьев А.Г. приобрел право собственности на земельный участок по /________/ на основании договора купли-продажи от 03.11.2020, оснований для признания которого недействительным судом не установлено, т.е. Муравьев А.Г. владеет спорным недвижимым имуществом на законных основаниях,

Учитывая положения ст.301 ГК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по делу об истребовании имущества (жилого помещения) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющееся недвижимое имущество, а также незаконность владения этим имуществом ответчиком. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд не имеет сомнений, что при рассмотрении настоящих исковых требований не доказано право собственности (иное вещное право, согласно ст.305 ГК РФ) истца в отношении земельного участка с кадастровым номером /________/, равно как не имеет места быть незаконное владение спорным земельным участком со стороны ответчика Муравьева А.Г., что является основанием для отказа в иске к нему об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В числе обстоятельств, на которых стороны основывали свои доводы и возражения, суд проверяет доводы о добросовестности Муравьева А.Г.

В соответствии с ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вытекающий из Конституции Российской Федерации, ее статей 1, 15 (части 1 и 2), 17 (части 1 и 3), 18, 21 (часть 1) и 49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление и в гражданском законодательстве. Так, предписывая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 ГК Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5), а используемое в пункте 1 его статьи 302 оценочное понятие "добросовестный приобретатель" определено в самой норме - это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута только в результате рассмотрения конкретного дела в суде.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П пришел к выводу, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 данного Кодекса они не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Вместе с тем Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что защита лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, т.е. лица, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Суд принимает во внимание, что как право общей долевой собственности Ксенцев А.С., Г.Х., так и договор купли-продажи между ними и Муравьевым А.Г. и право собственности последнего регистрировались в ЕГРН в установленном порядке; документы-основания возникновения права собственности продавцов на земельный участок являлись и являются действительными, а приказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска /________/ от 16.07.2018 не отменен, не изменен и не оспорен в судебном порядке; отчуждаемый продавцами земельный участок приобретен у них покупателем на основании и возмездной сделки и по той цене, которая во-первых, согласована сторонами договора, во-вторых, не усматривается её явного несоответствия рыночным ценам; при заключении договора купли-продажи от 03.11.2020 покупателем привлечены кредитные средства и 13.11.2020 зарегистрирована ипотека в силу закона. Дальнейшие действия свидетельствуют о том, что договор от купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 исполнен его сторонами, т.к. земельный участок в силу п.5.1 названного договора от 03.11.2020 передан Ксенцами А.С., Г.Х. Муравьеву А.Г., а тот обратился в январе 2021 года в отраслевой орган администрации г.Томска для подготовки градостроительного плана земельного участка, который был подготовлен по его обращению Департаментом архитектуры и градостроительств а администрации г.Томска в феврале 2021 года. Более того, реализуя правомочия собственника, Муравьев А.Г. заключил с арендатором ООО СЗ «Город 2020» договор аренды спорного земельного участка от 08.06.2021 сроком на 3 года, который также прошел обязательную государственную регистрацию 28.06.2021.

В связи с чем, суд считает установленным, что Муравьев А.Г. является добросовестным приробретателем недвижимого имущества – земельного участка по /________/ на основании возмездного договора купли-продажи от 03.11.2020.

Неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.

Европейский Суд по правам человека в Постановлении от 06.12.2011 по делу «Гладышева против Российской Федерации» выразил правовую позицию о том, что вмешательство в право частной собственности должно преследовать законную цель средствами, разумно пропорциональными преследуемой цели и указал на необходимость соблюдения баланса между требованиями общественных интересов и правом лица на беспрепятственное пользование своим имуществом.

Добросовестность Муравьева А.Г., как приобретателя по возмездной сделке, в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами дополнительно убеждает суд в том, что в иске должно быть отказано.

В п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Соответственно, такой способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Суд полагает, что в удовлетворении иска МО «Город Томск» о признании Мураьева А.Г. отсутствующими на спорную недвижимость следует отказать, поскольку истцом реализовано право на предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании договора в части купли –продажи этого имущества недействительным. Иск же о признании права отсутствующим не может быть удовлетворен, т.к. истец не является владеющим собственником недвижимости, право которого было бы зарегистрировано в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска к Муравьеву А. Г., Ксенцу А. С., Ксенц Г. Х. об истребовании имущества - земельного участка с кадастровым номером /________/ из чужого незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи в части, касающейся земельного участка с кадастровым номером /________/ и о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером /________/ - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Р. Корниенко