Решение по делу № 3а-98/2019 от 06.05.2019

дело № 3а-98/2019 мотивированное решение составлено 18.06.2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2019 года гор. Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.

при секретаре Леметти Б.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кутузова Сергея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

установил:

Кутузов С.В. обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта капитального строительства – здания административно – бытового корпуса, общей площадью 640,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером * по адресу: ..., который используется по договору аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки данного земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2180 865,36 рублей.

Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету, выполненному ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018, составляет меньшую стоимость – 852 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца, обладающего исключительным правом его выкупа.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1091+/-12 кв.м., с кадастровым номером * категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно – делового значения, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 852 000 рублей.

До рассмотрения дела по существу представитель административного истца по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. представила уточненное административное исковое заявление, согласно которого просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости – 1 295 000 рублей, предоставив в обоснование уточненный отчет о рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018-1 от 30 мая 2019 года.

Административный истец Кутузов С.В. и его представитель Михельсон-Рудова В.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, на уточненный требованиях настаивают.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дорохова М.А. в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос разрешения спора оставляет на усмотрение суда (л.д.176, 177).

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Мурманской области, администрации города Мончегорска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, возражений относительно заявленных административным истцом требований после уточнения иска не представили.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана обязательной.

Выслушав представителя административного ответчика, допросив свидетеля К.А.В., обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что Кутузов С.В. является собственником объекта недвижимости - здания административно – бытового корпуса, общей площадью 640,8 кв.м, с кадастровым номером *. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 декабря 2005 года (л.д. 11).

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 1091+/-12 кв.м., с кадастровым номером * категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно – делового значения, расположенном по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *. Дата внесения кадастрового номера указанного земельного участка в государственный кадастр недвижимости – 28 июня 2011 года (л.д. 182-184).

Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды № 005-Д от 13 февраля 2019 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации города Мончегорска и Кутузовым С.В. на срок до 31 декабря 2066 года (л.д.19-28).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 мая 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 2180865,36 рублей (л.д. 181).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области».

Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2016 года в вышеуказанном размере.

Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, Кутузов С.В. 20 декабря 2018 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, которое было зарегистрировано 24 декабря 2018 года (л.д.39).

К заявлению был представлен отчет ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018 от 12 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составила 852 000 рублей (л.д. 42-167).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от17 января 2019 года №28 заявление Кутузова С.В. отклонено, поскольку представленный отчет ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018 от 12 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д.40-41).

Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, используемого на условиях договора аренды, поскольку обладает исключительным правом выкупа земельного участка в связи с нахождением на нем объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.

В качестве доказательства, подтверждающего действительный размер рыночной стоимости земельного участка, истцом в ходе рассмотрения дела представлен уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018-1 от 30 мая 2019 года, согласно которого рыночная стоимостьземельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составила 1295 000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания отчета № 787-11/2018-1 от 30 мая 2019 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, а также доходный подход методом капитализации по расчетным моделям. Для реализации сравнительного подхода оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование. Применяя доходный подход, оценщик обосновал используемые для определения рыночной стоимости значения.

Допрошенный в качестве свидетеля К.А.В. являющийся старшим кадастровым оценщиком ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и специалистом в области оценки объектов недвижимости, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет ООО «Профессиональная оценка» № 787-11/2018-1 от 30 мая 2019 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выполнен с учетом устранения замечаний в отношении первоначального отчета об оценке. Определенная в данном отчете рыночная стоимость земельного участка является достоверной, соответствует сложившимся ценам в городе Мончегорске Мурманской области.

В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение К.А.В. по результатам рассмотрения отчета № 787-11/2018-1 от 30 мая 2019 года.

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлено.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы суду не поступало.

При таком положении рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании уточненного отчета об оценке, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Учитывая, что выкупная стоимость земельного участка прямо зависит от величины его кадастровой стоимости, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает права административного истца, следовательно, Кутузов С.В. вправе требовать уточнения кадастровой стоимости арендуемого им объекта недвижимости - земельного участка.

Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 1295 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 24 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 1091 +/- 12 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 1295 000 (один миллион двести девяносто пять тысяч) рублей.

Кутузов С.В. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 24 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ж.В. Тихонова