Решение по делу № 2-5/2020 (2-523/2019;) ~ М-517/2019 от 23.09.2019

Дело № 2-5/2020

11RS0009-01-2019-000950-37

Решение

Именем Российской Федерации

Мотивированное решение составлено 28 мая 2020 года.

Княжпогостский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Степанова И.А.,

при секретаре судебного заседания Новиковой Е.М.,

с участием представителя истца Денисовой И.В. адвоката Сбитнева В.М.,

представителя ответчика администрации городского поселения «Емва» Кулешовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Емве 21 мая 2020 года гражданское дело по исковому заявлению Денисовой И. В. к администрации городского поселения «Емва» о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

Денисова И.В. обратилась в суд с исковым заявлением, с учетом уточнения исковых требований просила обязать администрацию городского поселения «Емва» выплатить выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 659 000 рублей. В обоснование иска указала, что она является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Заключением № 73 от 01.08.2018 указанное жилое помещение признано не соответствующим требованиям, предъявленным к жилому помещению, и непригодным для проживания. Жилое помещение не подлежит капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке. Сам дом 14.12.2018 признан аварийным и подлежащим сносу. Этот многоквартирный дом не включен в региональную программу переселения, поэтому обеспечение прав осуществляется путем выкупа квартиры администрацией. Расчет рыночной стоимости квартиры истца произведен на основании Приказа Министерства строительства, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Коми от 19.02.2019, из которого следует что стоимость 1 м2 составляет 34 277 рублей, площадь квартиры истца составляет 48,4 м2, следовательно, выкупная цена – 1 659 000 рублей.

21.02.2020 представитель истца увеличил размер иска, просил взыскать 2 157 750 рублей 51 копейку, эти исковые требования приняты к производству суда.

21.02.2020 судом прекращено производство по делу в части требований к администрации муниципального района «Княжпогостский» в связи с отказом истца от иска.

В судебное заседание Денисова И.В., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, направив в суд своего представителя, который исковые требования поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что требования основаны на заключении эксперта, которое соответствует требованиям закона, просил суд не учитывать возражения ответчика ввиду их необоснованности, а также, потому что они не были представлены истцу до судебного заседания. Отчет по обследованию многоквартирного дома представителем истца не оспаривался, поскольку этот отчет был подготовлен по заказу собственников дома.

В судебном заседании представитель ответчика администрации городского поселения «Емва» Кулешова Н.В. с исковыми требованиями не согласилась, при этом пояснила, что истец обращалась в администрацию городского поселения «Емва» о выкупе жилого помещения, на что было предложено снести данный дом до 01.11.2019. Ответа в адрес администрации не поступало. Для выкупа жилого помещения необходимо пройти определенную процедуру, а именно: предложение выкупа, изъятие земельного участка, только потом производится выкуп жилого помещения. Возражала против расчета выкупной цены, рассчитанной экспертом, ввиду недостатков, допущенных при его составлении. В числе таких недостатков указала на неверный год постройки многоквартирного <адрес> вместо 1963 года; указание в таблице 6.3 на то, что централизованное отопление отключено, тогда как в доме устроено печное отопление. Расчет стоимости здания произведен без учета коэффициента, применяемого при отсутствии централизованного отопления (5,8 %), коэффициент электроосвещения указан 11,1 % вместо 4,1%, площадь дома равна 331 кв. м, а не 329,9 кв. м. С учетом приведенных данных выкупная цена по расчету ответчика составляет 1 864 083 рублей 39 копеек.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно материалам дела многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, 14.12.2018 признан аварийным и подлежащим сносу. Истцу на праве собственности принадлежит <адрес> этом доме.

Согласно объяснениям представителя ответчика многоквартирный дом не включен в региональную программу переселения.

Администрация городского поселения «Емва» предложила собственникам квартир в доме снести многоквартирный дом до 01.11.2019, однако до настоящего времени дом не снесен, решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, не принято.

Администрация городского поселения «Емва» никаких причин, препятствующих принятию этого решения, не указала.

При разрешении спора суд учитывает, что с момента признания многоквартирного дома аварийным прошло более года, требование о сносе предъявлено собственникам только вследствие подачи настоящего иска в суд. При этом суд находит заслуживающим внимание доводы истца о том, что только силами собственников квартир снос его не был возможен, так как большинство квартир находится в муниципальной собственности.

Это подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости, согласно которым из восьми квартир в доме, в реестре есть сведения только о пяти квартирах. Из этих пяти квартир в собственности граждан находятся только две, одна из них в собственности истца.

По данным администрации городского поселения «Емва» пять из восьми квартир в доме находятся в собственности городского поселения.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о необоснованном бездействии администрации городского поселения по принятию решения об изъятии спорного имущества в соответствии с положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьями 56.2 - 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в течение длительного периода. Бездействие органа местного самоуправления не препятствует истцу требовать выплату возмещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, требование истца о взыскании с администрации городского поселения «Емва» возмещения за жилое помещение является обоснованным.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Для определения этой цена судом назначалась судебная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю Григорьеву М.В.

Согласно заключению этого эксперта рыночная стоимость жилого помещения составила 430 050 рублей 94 копейки, 1 637 499 рублей 57 копеек – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 90 200 рублей – убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, всего выкупная цена – 2 157 750 рублей 51 копейка.

Рыночная стоимость квартиры и размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, не оспаривались ответчиком. При этом относительно размера компенсация за непроизведенный капитальный ремонт ответчик возражал.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 этого кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценив экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, суд приходит к тому, что заключение эксперта отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения в части рыночной стоимости жилого помещения, убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, а также методики расчета выкупной цены ответчиком не представлено.

Однако как справедливо указано в возражениях ответчика в заключении содержатся недостатки, которые привели к неверному расчету компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что по смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами. Например, уступка требования может производиться на основании предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации договора продажи имущественного права (пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора дарения (пункт 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, передана в собственность в порядке приватизации ФИО5 21.09.1994, 25.11.2002 продана ФИО6, а затем – ФИО7 19.12.2003. После чего, 05.10.2012 ФИО7 подарила спорную квартиру Денисовой И.В.

Согласно информации, представленной ГБУ Республики Коми «РУТИКО» на дату последней инвентаризации 14.03.1992 износ дома составлял 43 %. Эксплуатация конструктивных элементов при данной оценке возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, сведений о проведении которого в техническом паспорте нет.

Денисова И.В. приобретая квартиру по договору дарения стала правопреемником первого собственника в отношениях с бывшим наймодателем данной квартиры, в том числе, и в отношениях, вытекающих из статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Эксперт пришел к выводу о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 1 637 499 рублей 57 копеек.

При этом эксперт исходил из стоимости воспроизводства дома, которая составила 14 377 832 рубля 38 копеек и поправочных коэффициентов ввиду отсутствия в доме водопровода (1,2%), канализации (2,5%), телефона (0,4%), с учетом которых стоимость здания составила 13 788 341 рубль 26 копеек.

При расчете стоимости здания эксперт учел, что оно было построено в 1963 году (что является верным), несмотря на то, что ранее в заключении указал на иной год постройки (1964). Это не повлекло ошибки в расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Между тем как справедливо отмечено в возражениях ответчика в многоквартирном доме отсутствует центральное отопление, что подтверждается техническим паспортом дома, фотографиями, приложенными к экспертному заключению и отчетом по обследованию здания.

Согласно сборнику УПВС № 28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания», таблица 13в, данные которого использовал эксперт, при отсутствии центрального отопления восстановительная стоимость объекта уменьшается на 5,8%.

С учетом поправочного коэффициента 5,8% стоимость здания составила 12 954 426 рублей 97 копеек (13 788 341,26 – 5,8% = 12 954 426,97).

Кроме того, допущена ошибка при расчете компенсации за непроизведенный ремонт всего многоквартирного дома (таблица 3 страница 52 заключения), а именно неверно указаны проценты удельного веса для отопления вместо 4,6% при печном отоплении указан 5,8%, используемый для центрального отопления; вместо 4,1% для электроосвещения учтен 11,1%, не предусмотренный сборником УПВС № 28 для данного типа дома.

Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капительный ремонт составляет 9 209 043 рубля 44 копейки (затраты на воспроизводство * на удельный вес/100 * необходимое количество замен):

12954426,97*9/100*0,9 = 1049308,585 – перекрытия,

12954426,97*5/100*0,9 = 582949,2137 – крыши,

12954426,97*14/100*0,9 = 1632257,798 – полы,

12954426,97*10/100*0,54 = 699539,0564 – проемы,

12954426,97*13/100*0,68 = 1145171,344 – отделка,

12954426,97*4,6/100*0,9 = 536313,2766 – отопление,

12954426,97*2/100*0,74 = 191725,5192 – газ,

12954426,97*4,1/100*1,08 = 573622,0262 – электричество,

12954426,97*8/100*2,7 = 2798156,226 – крыльцо.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости площадь дома составляет 329,9 кв. м, а не 331 кв. м, как указывал представитель ответчика.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт равна 1 351 069 рублей 61 копейке (9209043,044 * 48,4/329,9).

С учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 430 050 рублей 94 копейки, убытков, причиненных изъятием жилого помещения, в размере 90 200 рублей и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт выкупная цена за жилое помещение истца равна 1 871 320 рублей.

Эта сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а право собственности последнего на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, подлежит прекращению в связи с ее выкупом.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского поселения «Емва» в пользу Денисовой И. В. выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, в размере 1 871 320 рублей.

Прекратить право собственности Денисовой И. В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Княжпогостский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда, при условии его обжалования в апелляционном порядке, может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции (г. Санкт-Петербург) в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Княжпогостский районный суд Республики Коми.

Судья И.А. Степанов