Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-431/2015 ~ М-1/2016 от 13.10.2015

Дело № 2-431\2015 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Новохоперский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи КАМЕРОВА И.А.,

при секретаре СЛУГИНОЙ М.И.,

истца ГЕЮ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ГЕЮ к СЮА о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ГЕЮ обратился в суд с иском к СЮА о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

В обоснование иска ГЕЮ ссылался на то, что он решил приобрести жилье и по объявлению, а также указанному в нем номеру телефона связался с гражданкой СЮА, которая по телефону объяснила ему, где находится объект недвижимости, и какую сумму за продажу этой недвижимости она хочет. Они договорились с ней встретиться для того, чтобы он смог ознакомится и посмотреть данный объект недвижимости. Жилой дом и земельный участок после осмотра ему понравились, и они в устной форме договорились о заключении сделки купли-продажи, а также договорились о сумме сделки, и СЮА сказала, что ее устроит общая сумма сделки за продажу жилого дома и земельного участка в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Он объяснил ей, что на данный момент у него такой суммы денег нет и что в ближайшее время он оформит кредит и отдаст ей всю сумму денег и она на эти условия согласилась, но для достоверности попросила у него задаток в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей, и он согласился, но предложил составить договор купли-продажи между ними, чтобы быть уверенным в ее намерениях о продаже именно ему этого жилого дома и земельного участка. На этом их разговор и договоренность пришли к единому согласию.

ДД.ММ.ГГГГ он заключил с СЮА договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, прочитав и ознакомившись с которым, они расписались в этом договоре, он со стороны покупателя, а гр. СЮА со стороны продавца и он передал ей задаток в размере 5 000 рублей, и по просьбе гр. СЮА он выкупил у неё телевизор и спутниковую антенну за 3000 (три тысячи) рублей, которые остались в данном жилом доме. Этот факт могут подтвердить гр. ГТГ, зарегистрированная по адресу: <адрес>, гр. ГОН, зарегистрированный по адресу: <адрес> гр. ЧЗП, зарегистрированная по адресу: <адрес>. По договоренности гражданка СЮА и дальше проживала в этом доме пока он не предоставит ей оставшуюся сумму денег за продажу жилого дома и земельного участка. Так же гр. СЮА попросила у него ксерокопию паспорта для того, чтобы она по месту жительства, т.е. в Администрации Коленовского сельского поселения сделала на него доверенность для дальнейшего оформления перехода права собственности на его имя.

Своим желанием приобрести недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, он поделился с родителями. И они ему предложили, что гражданин ГОН, который является ему родным отцом оформит на свое имя кредит, т.к. он хочет сделать ему подарок.

Гражданин ГОН оформил на свое имя кредит в размере 200 000 рублей, с таким расчетом, чтобы за остальные деньги произвести косметический ремонт в доме и ДД.ММ.ГГГГ он перевел денежные средства Блиц-переводом гражданке СЮА в размере 161 000 рублей, где также банк снял с него комиссию за перевод денежных средств в размере 2 817,50 копеек, это подтверждается кассовыми чеками.

После того, как гражданке СЮА поступили на счет оставшиеся денежные средства, которые он ей был должен за объекты недвижимости, они с ней встретились и она передала ему в руки готовую доверенность и всю документацию на жилой дом и земельный участок. Больше с гр. СЮА он не встречался. И с ДД.ММ.ГГГГ, считая себя собственником жилого дома и земельного участка после заключенного между ними договора купли-продажи с гр. СЮА, регулярно проплачивал квитанции за коммунальные услуги.

С этой доверенностью, договором и с дополнительными правоустанавливающими документами, которые требуются для оформления перехода права собственности, а также с проплаченной госпошлиной за регистрацию перехода права собственности в размере 2000(две тысячи) рублей госпошлина за переход права собственности на индивидуальный жилой дом и 350(триста пятьдесят) рублей госпошлина за переход права собственности на земельный участок, он обратился ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, для регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом и земельный участок на свое имя, так как права собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Новохоперском отделе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. Сотрудники Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области сказали ему, что для регистрации перехода права собственности нужно, чтобы обязательно присутствовали обе стороны договора. Он попытался связаться с гр. СЮА и на протяжении недели не смог с ней связаться ни по телефону, ни через родственников. И тогда он пошел в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и попросил принять у него документы для отказа, чтобы в дальнейшем на этом основании обратиться в суд, для установления своих прав.

Документы у него приняли и сотрудники Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, предупредили его, что ему по почте в виде письма придет сначала Уведомление о приостановлении государственной регистрации, а потом Сообщение об отказе в государственной регистрации на земельный участок и Сообщение об отказе в государственной регистрации на жилой дом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями: 165,209,218,223,454 ГК РФ, просит:

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СЮА и ГЕЮ - действительным.

Признать право собственности за ГЕЮ на индивидуальный жилой дом общей площадью 64,0 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Признать право собственности за ГЕЮ на земельный участок общей площадью 1800 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности за гр. СЮА на индивидуальный жилой дом общей площадью 64,0 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Прекратить права собственности за гр. СЮА на земельный участок общей площадью 1800 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ГЕЮ поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик СЮА, будучи надлежащим образом и своевременно извещенная о времени и месте судебного заседания в суд не явилась, представителя не направила, об отложении дела либо рассмотрении дела в ее отсутствие не ходатайствовала. Суд рассмотрел дело в отсутствие указанного лица в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора администрация Коленовского сельского поселения Новохоперского муниципального района Воронежской области, будучи надлежащим образом и своевременно извещенное о времени и месте судебного заседания в суд представителя не направило, об отложении дела либо рассмотрении дела в ее отсутствие не ходатайствовало. Суд рассмотрел дело в отсутствие указанного лица в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, будучи надлежащим образом и своевременно извещенное о времени и месте судебного заседания в суд представителя не направило, об отложении дела либо рассмотрении дела в ее отсутствие не ходатайствовало. Суд рассмотрел дело в отсутствие указанного лица в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ГОН, ГТГ и ЧЗП, не возражали против удовлетворения иска, при этом ГОН и ГТГ пояснили, что действительно помогли деньгами своему сыну купить у СЮА жилой дом и земельный участок при нем, однако не смогли оформить своевременно сделку в связи с материальными затруднениями, ЧЗП, пояснила, что является родной сестрой по матери СЮА, которая ДД.ММ.ГГГГ получила деньги за дом по <адрес>, который продала ГЕЮ и уехала к детям в <адрес>, и впоследствии умерла.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, третьих лиц ГОН, ГТГ и ЧЗП, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 2 Конституции Российской Федерации провозглашено, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статья 18 Конституции РФ).

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Договор продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Пункт 1 статьи 551 Кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность получателя это недвижимое имущество (в данном случае дом и земельный участок). Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2011 года по делу N 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан БАВ и БНВ на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 ГК РФ " государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основания.

Отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи) при условии выполнения сторонами ее содержания не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности на квартиру.

По договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, СЮА продала ГЕЮ земельный участок, площадью 1 800 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, площадью 64.0 кв.м., с надворными постройками, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности: жилой дом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом <адрес> государственной нотариальной конторы <адрес> и зарегистрированного в БТИ Новохоперского района; земельный участок на основании свидетельства на право собственности на землю серия №, выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом по земельным ресурсам и землеустройстройству Новохоперского района ( л.д. <данные изъяты>). При этом СЮА уполномочила ГЕЮ оформить государственную регистрацию права собственности в компетентных органах Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на принадлежащий ей на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, а затем продать за цену и на условиях по своему усмотрению, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдала соответствующую доверенность ( л.д. <данные изъяты>). Стоимость продаваемого недвижимого имущества сторонами определена в размере 160 000 рублей (159 000 руб. – жилой дом, 1 000 руб. – земельный участок). По условиям договора расчеты между сторонами произведены до подписания настоящего договора.

Истец, согласно паспорта №, выданного ДД.ММ.ГГГГ отделением УФМС России по <адрес> в <адрес> зарегистрирован в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.

Отцом истца, ГОН с использованием услуги Блиц-перевода, оказываемой Сбербанком России ОАО №, денежные средства в сумме 161 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ были перечислены в адрес ответчика (л.д. <данные изъяты>).

Истцом представлены в суд кадастровый паспорт, составленный ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ « ФКП Росреестра» по <адрес> на одноэтажный жилой дом, по адресу (местоположению ) <адрес>, площадью 64.0 кв.м., назначение жилое, кадастровый № ( л.д. <данные изъяты>) и кадастровый паспорт земельного участка, выданный ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ « ФКП Росреестра» по <адрес> №, имеющим кадастровый №, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м.

Из дела усматривается, что стороны выполнили предусмотренные договором продажи недвижимости обязательства.

Так, продавец СЮА освободила принадлежащее ей домовладение, вывезла мебель, освободила подворье, передала ГЕЮ ключи от дома и правоустанавливающие документы на него и земельный участок. Покупатель ГЕЮ по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ принял домовладение, оплатив за него обусловленную договором цену, и фактически вступил во владение домом и земельным участком. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому жилому дому и земельному участку не имеется. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства, предусмотренные договором выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора ( л.д. <данные изъяты>).

Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не оспорила факт передачи указанной в договоре денежной суммы в счет приобретенного дома и земельного участка и соответствие ее покупной цене.

Таким образом, указанные документы свидетельствуют об исполнении сторонами условий договора купли-продажи.

Судом установлено, что истец с ДД.ММ.ГГГГ проживает в спорном жилом доме, несет бремя по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги. Вместе с тем государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке не произведена.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 153, 160, 164, 209, 218, 432, 454, 550, 551, 574 ГК РФ, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СЮА и ГЕЮ, соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, в связи с чем исковые требования в части признания сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным, признании за истцом права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, и прекращении права собственности ответчика СЮА на вышеуказанное недвижимое имущество, подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, согласно части 3 статьи 165 и части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки и о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При вынесении решения суд принимает во внимание, что обязательства по договору сторонами исполнены, заявления других лиц о нарушении законодательства при заключении договора отсутствуют, спора о праве в отношении заявленных объектов недвижимости на данное имущество не имеется.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными и находящимися в производстве суда материалами дела.

Суд приходит к выводу о том, что необходимые условия для государственной регистрации договора имеются, а права истца (покупателя по сделке) нарушены бездействием ответчика.

В данном случае, ответчик от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности жилого помещения уклоняется, поэтому суд считает возможным удовлетворить требования истца, при этом прекратив право собственности прежнего собственника на спорные объекты недвижимого имущества.

Судебное решение, установившее право собственности на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( п. 2 ст. 59 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст.ст. 17 и 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи одноэтажного жилого дома, по адресу (местоположению ) <адрес>, площадью 64.0 кв.м., назначение жилое, кадастровый № и земельного участка, имеющим кадастровый №, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м., заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между СЮА, с одной     стороны и ГЕЮ, с другой стороны, действительным.

Признать за ГЕЮ, пол мужской, дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, гражданином Российской Федерации, паспорт №, выданный ДД.ММ.ГГГГ отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения №, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования № право собственности на объекты недвижимого имущества - одноэтажный жилой дом, по адресу (местоположению ) <адрес>, площадь 64.0 кв.м., назначение жилое, кадастровый № и земельный участок, кадастровый №, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м.

Прекратить право собственности СЮА на вышеуказанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда с подачей апелляционной жалобы через Новохоперский районный суд.

Председательствующий И.А. Камеров