Решение по делу № 2-1125/2016 от 04.02.2016

Дело № 2-1125-2016                        

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2016 года

Читинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Коберской М.В.,

при секретаре Ленович К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вологидных Ю.Е. и А.Н. к Матвеевой (Тутубалиной) В.А. о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Вологдины Ю.Е. и А.Н. обратились в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

21.03.2014 они заключили с ответчиком договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Через несколько дней после заключения договора ими был обнаружен недостаток в виде протекающей крыши, в связи с чем проживание в жилом помещении для их семьи с двумя несовершеннолетними детьми оказалось невозможным, и они вынуждены были переехать в другое место. Обратившись к Тутубалиной В.А. с письменной претензией о расторжении договора купли-продажи, никакого ответа от нее не получили. В результате проведенной экспертизы было установлено, что спорная квартира не соответствует предъявляемым к жилым помещениям требованиям и является непригодной для проживания. Их повторное обращение к Тутубалиной В.А. с очередной претензией также осталось без ответа.

Основывая свои требования на положениях ст. ст. 475, 476 и 556 ГК РФ, истцы просили суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ними и Тутубалиной В.А. 21.03.2014.

В ходе судебного разбирательства истица Вологдина Ю.Е. заявленные требования поддержала в полном объеме, по доводам, приведенным в иске.

Ответчик Матвеева (до вступления в брак Тутубалина) В.А. исковые требования не признала, полагая, что иск свидетельствует о злоупотреблении истцами своими правами, поскольку в осмотре жилого помещения их никто не ограничивал, оспариваемый договор был заключен на волеизъявлении сторон. В связи с этим просила суд в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица комитета образования администрации городского округа «город Чита» Усольцев В.И., действующий по доверенности, полагал требования подлежащими удовлетворению, поскольку истцами представлены доказательства о непригодности жилого помещения для проживания, тем более для проживания в нем несовершеннолетних детей.

От представителя третьего лица – УПФР в г. Чите поступило письменное ходатайство о рассмотрении дело в отсутствие представителя Управления.

Истец Вологдин А.Н. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался по адресу, указанному в материалах дела.

При таких обстоятельствах суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ч. 2 ст. 475 ГК РФ).

Статья 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21.03.2014 между Тутубалиной В.А. (продавец) и Вологдиными А.Н., Ю.Е., действующими одновременно в интересах несовершеннолетних детей Вологдиных А.А., П.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Вологдины приобрели у Тутубалиной В.А. в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 24 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно п. 2 Договора, стоимость отчуждаемой квартиры составляет 414 402,10 рублей и подлежит оплате путем перечисления УПФР на основании государственного сертификата МСК, выданного Вологдиной Ю.Е., на счет продавца Тутубалиной В.А.

Из содержания п. 4 договора следует, он одновременно является передаточным актом (л.д.6).

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются, что после покупки квартиры ими были обнаружены существенные недостатки в квартире, в виде протекающей крыши, что свидетельствует о несоответствии требованиям, которым должно отвечать спорное жилое помещение и оно является непригодным для проживания.

Так, согласно представленному экспертному заключению № 836/14 от 12.01.2015, выполненному специалистом ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз Эксперт плюс» указано, что <адрес> не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение и является не пригодной для проживания (л.д. 7-15).

В исследовательской части заключения экспертом описаны выявленные дефекты: с улицы видны повреждения покрытия крыши, а также отсутствие части покрытия кровли над квартирой №, по периметру здания отсутствует отмостка здания, что является нарушением п. 3.182 «Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений» «3.182 Вокруг каждого здания должны быть устроены водонепронизаемые отмостки», на цоколе имеются многочисленные трещины и разрушения штукатурного слоя, что влияет на проникновение влаги в конструкцию стены.

В квартире № № зафиксировано наличие протеков на потолке и стене в месте, где отсутствует часть покрытия кровли, между плинтусом и стеной имеется щель, конструкция пола не обеспечивает нормируемое значение сопротивления теплопередачи и не выполняет по тепловой защите здания для условий зимнего периода, перекрытия над холодным подпольем имеется частичное гниение деревянных элементов пола, зафиксирована трухлявая гниль.

29.09.2014 Читинским районным судом Забайкальского края рассмотрено гражданское дело по иску Вологдиных А.Н. и Ю.Е. к Тутубалиной В.А. о признании вышеназванного договора недействительным и по встречному иску Тутубалиной В.А. к Вологдиным о возложении обязанности совершить действия по исполнению договора купли-продажи путем обращения в орган ПФ РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала в размере 414 402 руб. путем перечисления на счет Тутубалиной В.А.. Решением суда в удовлетворении исковых требований Вологдиным А.Н. и Ю.Е. отказано, встречные требования Тутубалиной В.А. удовлетворены.

Требование Вологдиных А.Н. и Ю.Е. о расторжении договора было оставлено без рассмотрения определением суда от 19.08.2014.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда названное решение оставлено без изменения, жалоба истцов - без удовлетворения.

19.01.2015 в отношении Вологдиной Ю.Е. возбуждено исполнительное производство в части исполнения решения по встречному иску Тутубалиной В.А., которое до настоящего времени не исполнено Вологдиной Ю.Е., что ею не оспаривалось в судебном заседании.

Исходя из вышеприведенных норм закона, истцы, предъявляя данный иск, должны доказать, что ответчик передал им некачественный товар; выявленные недостатки имеют существенный характер и возникли до или в момент передачи. При наличии указанных обстоятельств у истца возникает право требовать у ответчика возврата уплаченной за товар денежной суммы, а также понесенных убытков (статьи 15 и 393 Кодекса).

Из пояснений истицы следует, что перед покупкой квартиры жилое помещение было осмотрено и ею и ее супругом Вологдиным, никаких препятствий в осмотре ответчик им не чинила.

Про отсутствие недостатков в жилом помещении при его первичном осмотре было указано и в исковом заявлении.

В вышеназванном экспертном заключении указано, что повреждения покрытия крыши, а также отсутствие части покрытия кровли над квартирой № видны с улицы.(см. оборот л.д. 12).

Указанное объективно подтверждается фотоснимком № 6 к заключению. (см. л.д. 10)

Кроме того, в заключении указано на наличие потеков на потолке и стене, которое имеется в месте отсутствия части покрытия кровли.

Таким образом, тот дефект, на наличие которого указывают истцы, не представляется суду скрытым дефектом, который не мог быть обнаружен при визуальном осмотре дома.

Имеющиеся иные недостатки жилого помещения в виде отсутствия отмостков, частичного разрушения цоколя дома, наличие трухлявой гнили деревянных элементов пола также визуально доступны при осмотре дома, что отражено экспертом в заключении.

При таких обстоятельствах ссылка истцов на то, что через несколько дней после покупки квартиры ими был обнаружен такой дефект как протекание крыши, суд находит несостоятельной.

В той связи суд полагает, что покупая спорную недвижимость и подписывая оспариваемый договор от 21.03.2014, Вологдины приняли спорное жилое помещение без каких-либо замечаний по его техническому состоянию, при этом договор, согласно п. 4, одновременно имел силу передаточного акта.

Кроме того, Вологдины, предъявляя иск к Тутубалиной В.А. в 2014 году о расторжении названного договора, а впоследствии с учетом уточнения – о признании его недействительным, по которому судом было принято решение от 29.09.2014, не ссылались на наличие имеющихся дефектов в квартире, основным мотивом требований истцов было то, что их не устроила спорная квартира по территориальному место расположению, отсутствие вблизи школы и магазинов, а также наличие маленькой жилой площади и барачного типа дома. Кроме того, заключение договора было инициировано ответчиком в спешке и, подписывая его, они полагали, что это предварительный договор.

В материалах дела отсутствуют данные о том, что совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости не соответствовало действительному волеизъявлению сторон.

Вместе с тем, в действующем гражданском законодательстве отсутствуют нормы права, позволяющие покупателю расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у него право собственности на объект недвижимости в связи с тем, что его намерения изменились после заключения договора.

Действия Вологдиных, направленные на выявление имеющихся недостатков, последовали только спустя почти 9 месяцев после заключения оспариваемого договора и фактического владения жилым помещением.

Указанное подтверждается вводной частью экспертного заключения, в котором указано, что заявление истцов для проведения строительно-технической экспертизы поступило в экспертную организацию 30.12.2014 (л.д. ).

О предстоящем экспертном осмотре жилого помещения истцы ответчика не извещали ответчика, о чем в суде пояснила сама Вологдина Ю.Е., тем самым лишив Матвееву В.А. права участвовать в осмотре жилого помещения, качество которого ставится истцами под сомнение.

Как указывалось ранее, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, исходя из совокупного анализа представленных в материалы дела доказательств, суд полагает, что истцами не представлены безусловные, достоверные и достаточные доказательства наличия в приобретенной ими у ответчика квартире существенного скрытого недостатка, который имел место до передачи квартиры истцам и о котором они не знали до покупки квартиры.

При этом в силу требований статьи 56 ГПК Российской Федерации бремя доказывания наличия указанных обстоятельств лежит именно на истце.

Более того, Вологдины, проявляя должную степень осмотрительности, имели возможность выявить все вышеназванные недостатки до заключения договора. При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения, соответственно, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований Вологидных Ю.Е. и А.Н. к Матвеевой (Тутубалиной) В.А. о расторжении договора купли-продажи отказать.

    Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

    Судья                            Коберская М.В.

    Мотивированное решение изготовлено 22.07.2016