Решение по делу № 33-4026/2020 от 22.05.2020

Судья Еремина Н.Н.              Дело № 33-4026/2020

№ 2-4621/2019

64RS0045-01-2019-005725-36

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23.06.2020 г.                                         г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Кучминой А.А., Кудряшовой Д.И.,

при секретаре Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитиной О. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» о взыскании денежных средств по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» на решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.11.2019 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения истца Никитиной О.А, полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Никитина О.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» (далее -
ООО «СЗ «Липки 2020»), просила взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 2405000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20225 руб., мотивировав тем, что Никитина О.А. на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> являлась собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением мэра г. Саратова от 19.01.2001 г. № 1-49 произведено изъятие недвижимости в жилищной сфере жилых домов (барачного типа), принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и находящихся на балансе ЖЭУ № 45 Октябрьского района г. Саратова. Тем же постановлением ЖСК «Чайка-6» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,2615 га для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции по адресу: <адрес>. На кооператив возложена обязанность по отселению граждан с площадки строительства.

<дата> между администрацией г. Саратова и ЖСК «Чайка-6» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2615 кв.м, по адресу: <адрес>, под проектирование и строительство жилого дома и трансформаторной подстанции, сроком на 25 лет. В 2011 г. объект недвижимости - многоквартирный дом № расположенный на <адрес> прекратили свое существование, в связи с уничтожением здания. ЖСК «Чайка-6» возложенные на него муниципальным органом власти обязательства по отселению жильцов со стройплощадки не исполнил.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2014 г. по делу № А57-970/2014 в отношении ЖСК «Чаи?ка-6» введено наблюдение. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.10.2014 г. по делу № А57-970/2014 при банкротстве ЖСК «Чайка-6» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 17.09.2017 г. конкурсное производство в отношении ЖСК «Чайка-6» было завершено. Определениями Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-970/2014 требования части кредиторов (собственников квартир со стройплощадки) были включены в реестр требований кредиторов должника - ЖСК «Чайка-6» для удовлетворения в третью очередь. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2016 г. по делу № А57-970/2014 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ЖСК «Чайка-6» о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, общей площадью квартир 26916,2 кв.м, по адресу: <адрес>, и прав аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный на основании договора аренды земельного участка № от <дата>, вновь созданному кооперативу - ЖСК «Прометей».

09.12.2016 г. между ЖСК «Чайка-6» и ЖСК «Прометей» заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым кооператив принял права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2395 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> от <дата>, и стал его арендатором. Договор замены стороны в обязательстве договора аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке. Никитина О.А. в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Чайка-6» в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов не обращалась.

15.02.2018 г. между ЖСК «Прометей» и ООО «Лепта» заключено соглашение об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, предметом которого является совместная реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. 05.03.2018 г. между ЖСК «Прометей» и ООО «Лепта» заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ООО «Лепта» приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата>, заключенного на основании постановления мэра г. Саратова № 1-49 от 19.01.2001 г., постановления администрации МО «Город Саратов» № 3173 от 22.10.2010 г.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от
17.10.2018 г. ООО «Лепта» уступило, а ООО «СЗ «Липки 2020» приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> Таким образом, в настоящее время застройщиком многоквартирного дома является ООО «СЗ «Липки 2020».

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 19.11.2019 г. исковые требования удовлетворены, с ООО «СЗ «Липки 2020» в пользу Никитиной О.А. взыскана денежная компенсация в размере 2405000 руб. в замен утраченного жилого помещения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20225 руб.

Не согласившись с постановленным судебным актом, ООО «СЗ «Липки 2020» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В доводах жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Указывает, что имущественные требования к застройщику, заявленные истцом, могли быть удовлетворены только в рамках дела о банкротстве
ЖСК «Чайка-6». ООО «СЗ «Липки 2020» правопреемником ЖСК «Чайка» не является, в связи с чем не может отвечать по обязательствам данной организации перед истцом. Дом был снесен в 2010 г. не в связи с предоставлением земельного участка ООО «СЗ «Липки 2020», а по иным основаниям, следовательно обязанность по предоставлению жилого помещения истцу должна быть возложена на органы местного самоуправления. Полагает, что надлежащим ответчиком по делу является администрация муниципального образования «Город Саратов».

В отзыве на жалобу ЖСК «Прометей» поддерживает доводы
ООО «СЗ «Липки 2020».

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

ООО «СЗ «Липки 2020» о времени и дате судебного заседания извещалось заказным письмом с уведомлением и получено 04.06.2020 г.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и представлении
(ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 123 Конституции РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Никитина О.А. являлась собственником квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>.

Постановлением мэра г. Саратова от 19.01.2001 г. № 1-49 произведено изъятие недвижимости в жилищной сфере жилых домов (барачного типа), принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и находящихся на балансе ЖЭУ № 45 Октябрьского района г. Саратова.

Земельный участок площадью 0,2615 га для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции по адресу: <адрес> предоставлен в аренду сроком на 25 лет. На кооператив возложена обязанность по отселению граждан с площадки строительства.

27.04.2001 г. между администрацией г. Саратова и ЖСК «Чайка-6» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2615 кв.м, по адресу: <адрес>, под проектирование и строительство жилого дома и трансформаторной подстанции, сроком на 25 лет.

В 2011 г. объект недвижимости многоквартирный дом
№ расположенный на <адрес> и квартира № прекратили свое существование, в связи с уничтожением здания.

ЖСК «Чайка-6» возложенные на него муниципальным органом власти обязательства по отселению жильцов со стройплощадки не исполнил.

Определением Арбитражного суда Саратовскои? области от
23.07.2014 г. по делу № А57-970/2014 в отношении ЖСК «Чаи?ка-6» введено наблюдение.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от
09.10.2014 г. по делу № А57-970/2014 при банкротстве ЖСК «Чайка-6» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.09.2017 г. конкурсное производство в отношении ЖСК «Чайка-6» было завершено.

Определениями Арбитражного суда Саратовской области по делу
№ А57-970/2014 требования части кредиторов (собственников квартир со стройплощадки) были включены в реестр требований кредиторов должника –
ЖСК «Чайка-6» для удовлетворения в третью очередь.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от
09.12.2016 г. по делу № А57-970/2014 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ЖСК «Чайка-6» о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, общей площадью квартир 26916,2 кв.м, по адресу: <адрес>, и прав аренды на земельный участок с кадастровым номером №, №, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный на основании договора аренды земельного участка от <дата> №, вновь созданному кооперативу - ЖСК «Прометей».

<дата> между ЖСК «Чайка-6» и ЖСК «Прометей» заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым кооператив принял права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2395 кв.м, расположенный по адресу:
<адрес> от <дата>, и стал его арендатором.

В силу п. 1.5. договора права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок переданы ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Договор замены стороны в обязательстве договора аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.

Истец по настоящему делу в рамках рассмотрения дела в отношении
ЖСК «Чайка-6» в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о включении в реестр требований не обращались. Вместе с тем в материалы дела ЖСК «Прометей» представлен список дольщиков ЖСК «Чайка-6», отселенцев со строительной площадки, потерпевших и иных лиц, имеющих право требования к застройщику для подачи в ООО «Лепта», куда включен истец по настоящему делу, с указанием площади принадлежащей ей на праве собственности квартиры.

15.02.2018 г. между ЖСК «Прометей» и ООО «Лепта» заключено соглашение об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, предметом которого является совместная реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Исходя из п. 2.1. соглашения инвестиционным взносом ЖСК «Прометей» по настоящему соглашению является передача ООО «Лепта» прав аренды на земельный участок площадью 2395 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, путем заключения договора замены стороны в обязательстве на указанный земельный участок, а также освобождение земельного участка от прав третьих лиц, в том числе прав собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные на указанном земельном участке.

При этом в силу п. 2.2.11 соглашения инвестиционным взносом ООО «Лепта» является передача ЖСК «Прометей» имущественных прав на получение в собственность жилых и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома, с учетом площади лоджий и балконов, площадью соразмерной 10% от площади жилых помещений объекта. Указанные помещения могут быть предоставлены либо в указанном объекте, либо в иных жилых домах в черте г. Саратова, по дополнительному соглашению сторон.

Кроме того, в силу п. 3.3. соглашения инвестиции, осуществляемые
ЖСК «Прометей», оценены сторонами и установлены определением Арбитражного суда Саратовской области по делу N 57-970/2014 от 09.12.2016 г., которые эквиваленты 10% от всех подлежащих реализации площадей в объекте.

05.03.2018 г. ЖСК «Прометей» и ООО «Лепта» заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с п. п. 1, 3 которого ООО «Лепта» приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка
№ от <дата>, заключенного на основании постановления мэра
г. Саратова № 1-49 от 19.01.2001 г., постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 3173 от 22.12.2010 г., а земельный участок площадью 2395 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> от <дата>, с разрешенным использованием для многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. ООО «Лепта» становится арендатором на оставшийся срок по договору аренды земельного участка № от <дата> в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор аренды остается неизменным.

Пунктом 7 указанного договора предусмотрено, что вышеуказанное право аренды никому не продано, не подарено, не передано, не изымалось, не заложено, под запрещением и арестом не состоит, судебных споров о нем не имеется, свободно от прав третьих лиц, в том числе прав собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные на названном земельном участке.

По условиям договора замены стороны в обязательстве от
17.10.2018 г. ООО «Лепта» уступило, а ООО «СЗ «Липки 2020» приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от
<дата>.

Как следует из выводов экспертного исследования № от
<дата> ООО «Лаборатория независимой судебной экспертизы» рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры общей площадью 52,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве на общее имущество за жилое помещение составляет 2405000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в совокупности, руководствуясь положения ст. ст. 10, 309, 310 ГК РФ, условиями соглашения об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, оценив представленные доказательства с их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу, что в настоящее время застройщиком многоквартирного дома является ООО «СЗ «Липки 2020» по договору о замене стороны в обязательстве, в связи с чем удовлетворил требование истца о взыскании денежных средств взамен утраченного жилого помещения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что застройщикам ООО «Лепта» и ООО «СЗ «Липки 2020» было известно о нарушении прав третьих лиц, в частности истца по настоящему делу, не обеспеченной жильем взамен утраченного, и то, что условия договоров о замене стороны в обязательстве от 05.03.2018 г. и от 17.10.2018 г., по которым соответственно ЖСК «Прометей» обязуется передать ООО «Липки» указанный земельный участок свободный от прав третьих лиц, так и ООО «Лепта» передавая права на аренду ООО «СЗ «Липки 2020» земельный участок свободный от прав третьих лиц, не соответствуют действительности. Учитывая установленные обстоятельства, как ООО «Лепта», так и ООО «СЗ «Липки 2020» принимали в аренду земельный участок по адресу: <адрес> для строительства жилого дома, который обременен правами третьих лиц.

С 2001 г. по настоящее время право Никитиной О.А. на получение благоустроенного жилого помещения взамен принадлежащего ей на праве собственности по адресу: <адрес> связи с отселением со строительной площадки для строительства многоквартирного дома по названному адресу, не исполнено, не разрешен вопрос о выплате стоимости принадлежащей ей квартиры.

Анализируя указанные действия ответчиков, начиная с 2001 г. по настоящее время, с учетом того, что именно на ЖСК «Чайка-6» была возложена обязанность по отселению граждан со строительной площадки, а также то, что
ЖСК «Прометей» заключая договор замены стороны в обязательстве от
09.12.2016 г., а впоследствии заключая 15.02.2018 г. с ООО «Лепта» соглашение об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, признавало право требования истца по предоставлению благоустроенного жилого помещения со стороны застройщика ООО «Лепта». В настоящее время застройщиком многоквартирного дома и арендатором земельного участка по адресу:
<адрес> является ООО «СЗ «Липки 2020».

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и оценкой доказательств.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о том, что имущественные требования к застройщику, заявленные истцом, могли быть удовлетворены только в рамках дела о банкротстве ЖСК «Чайка-6», судебная коллегия находит его несостоятельным.

Как следует из материалов дела, Никитина О.А. в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Чайка-6» в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов не обращалась.

После утверждения определением Арбитражного суда Саратовской области решения общего собрания участников строительства, права застройщика
ЖСК «Чайка-6» были переданы ЖСК «Прометей».

На земельном участке, предоставленном в аренду ЖСК «Чайка-6» для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, был снесен дом, в котором находилась квартира истца, в настоящее время на основании указанного соглашения об инвестировании продолжается строительство многоквартирного жилого дома.

При этом ООО «Лепта» после ввода жилого дома в эксплуатацию должно будет передать ЖСК «Прометей» 10% от площади всех жилых помещений.

Вместе с тем в материалы дела ЖСК «Прометей» представлен список дольщиков ЖСК «Чайка-6», отселенцев со строительной площадки, потерпевших и иных лиц, имеющих право требования к застройщику для подачи в ООО «Лепта», куда включен истец по настоящему делу, с указанием площади принадлежащей ей на праве собственности квартиры.

Доказательств выхода истца из состава членов ЖСК «Прометей» и участников строительства, отказа от получения жилого помещения, утраты истцом возможности получения квартиры после сдачи ООО «Лепта» жилого дома в эксплуатацию, судом не установлено.

В пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) указано, что участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Согласно пп. 7 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе: участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 настоящей статьи.

На основании п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Поскольку истец в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Чайка-6» в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов не обращалась, соответственно, имеет право требования денежной компенсации в счет утраченного жилого помещения в общем порядке.

Довод жалобы о том, что земельный участок был передан свободным от прав третьих лиц, признается судебной коллегией несостоятельным, поскольку вопрос с отселением жильцов со строительной площадки до настоящего времени не разрешен.

Учитывая установленные обстоятельства, как ООО «Лепта», так и
ООО «СЗ «Липки 2020» принимали в аренду земельный участок по адресу:
<адрес>, для строительства жилого дома, который обременен правами третьих лиц.

Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию денежной компенсации истцу взамен утраченного жилья, судом первой инстанции принято во внимание экспертное исследование № от <дата> ООО «Лаборатория независимой судебной экспертизы», которым рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры общей площадью 52,2 кв.м, расположенного по адресу:
<адрес>, с учетом доли в праве на общее имущество за жилое помещение, определена в размере 2405000 руб.

Указанное экспертное заключение ответчиком не оспорено, доказательств иной стоимости утраченного объекта недвижимости не представлено.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не влияют на правильность выводов обжалуемого решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм процессуального права и иной оценке обстоятельств дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от
19.11.2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Липки 2020» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: