Решение по делу № 2-591/2020 ~ М-343/2020 от 13.04.2020

Дело №2-591/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск        18 июня 2020 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Никоненко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации Пионерского городского округа к ответчикам Купцову Н.А. и Кононченко Р.Н. о признании недействительным в силу ничтожности соглашения уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец - Администрация Пионерского городского округа обратилась в суд с иском к ответчикам Купцову Н.А. и Кононченко Р.Н., в котором просит:

1. Признать недействительным в силу ничтожности соглашение уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата>, заключенного между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. (номер

1" государственной регистрации <№> от <Дата>);

2. Применить последствия недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о соглашение уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата>, заключенного между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. (номер государственной регистрации <№> от <Дата>).

В обоснование иска истец указывает, что по результатам проведения аукциона, на основании протокола от <Дата> и в соответствии со ст.39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ между Администрацией Пионерского городского округа (Арендодатель) и Купцовым Н.А. (Арендатор) был заключендоговор аренды земельного участка <№> от <Дата>, в соответствии с которым Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 20 (двадцать) лет земельный участок с кадастровым номером <№> расположенный по адресу: <Адрес>, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства,

<Дата> между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. было заключено соглашение уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - Соглашение), которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В соответствии с п.4.5 Договора право передачи (переуступки) права аренды по настоящему Договору третьему лицу, передачи права аренды земельного участка в залог и внесение в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего Договора, сдачу земель в субаренду не предусмотрено настоящим Договором.

П.7 ст.448 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгахдоговора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».

<Дата> Купцову М.А. была направлена претензия с целью устранения допущенных нарушений вышеуказанных норм действующего законодательства, а также условий Договора, однако в установленные претензией сроки вышеуказанные нарушения устранены не были, В своем ответе на претензию, поступившем <Дата> (вх.277/3 от <Дата>), Купцов Н.А. сослался па диспозицию п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ в соответствии с которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. В обоснование своей позиции Купцов Н.А. сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного судах» №11 от 24.03.2005 (п.п. 15-18).

Ссылка Купцова Н.А. на п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, является несостоятельной. Диапозитивная конструкция указанной нормы допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Указанным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03,2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступленияего в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 Закона № 42-ФЗ (положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникну! после дня вступления в силу настоящего " Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей). По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления Закона № 42-ФЗ в силу (1 июня 2015 года). Данная позиция отражена также б «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 (п.7).

Пунктом 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ (вступил в силу 01.06.2015) предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Договор аренды земельного участка <№> был заключен <Дата>, соглашение уступки нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка было подписано <Дата>, то есть после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные и интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьями 168, 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требование закона и иного правового акта, а также совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления недействительна.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права " и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Данная сделка посягает на публичные интересы третьих лиц, поскольку положения п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ направлены в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п.3 ст. 10 ГК РФ).

В судебном заседании истец в лице представителя по доверенности Карпычева С.Е. иск поддержал и подтвердил указанные в нем доводы.

Ответчики Купцов Н.А. и Кононченко Р.Н. в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель ответчика Купцова Н.А. по доверенности Шефер В.А. с иском не согласился, так как пунктом 4.5 договора аренды право на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу не предусмотрено. Однако, тот факт, что право на передачу не предусмотрено, не означает, что такая передача запрещена. О запрете передачи прав и обязанностей можно было бы судить только в том случае, если бы в тексте договора напрямую содержалось указание на то, что передача прав и обязанностей запрещена или не допускается. При отсутствии такого указания в тексте договора применяются нормы закона.В п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ установлено правило, в соответствии с которым нормы земельного права, содержащиеся в Земельном кодексе РФ, имеют приоритет над нормами земельного права, которые содержатся в иных кодексах и федеральных законах.В силу данного принципа нормы Земельного кодекса РФ выступают специальными нормами по отношению к общим нормам земельного права, содержащимся в иных кодексах и федеральных зонах.В силу данного принципа положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (специальная норма), допускающие возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на срок больше пяти лет, только лишь на условиях уведомления арендодателя без его согласия, имеют приоритет над правовой нормой п. 7 ст. 448 (общая норма) Гражданского кодекса РФ.Также следует учитывать, что отчасти правовая норма п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ также является диспозитивной, поскольку в ней имеется формулировка «если иное не предусмотрено законом», что как раз-таки и делает возможным применение специальной правовой нормы п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.Непременным условием удовлетворения искового заявления являетсянарушение прав и законных интересов истца.В исковом заявлении истец не указал, какие конкретно законные интересы и каким образом в результате заключения между ответчиками сделки по переуступке прав и обязанностей по договору были нарушены законные интересы истца как лица, проводившего торги по продаже права на заключение договора аренды, в особенности, учитывая, что победитель аукциона в полном объёме перечислил плату за выкуп права на заключение договора, определённую по итогам аукциона.В связи с этим необходимо иметь ввиду, что земельный участок с кадастровым номером <№> имеет разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства» и, соответственно, предназначен всего лишь для строительства обычного индивидуального жилого дома.Поскольку речь не идёт о возведении какого-либо важного стратегического объекта (см. «объекты федерального, регионального или местного значения»), личность арендатора земельного участка не имеет для арендодателя - органа местного самоуправления - какого-либо принципиального значения.Это утверждение тем более верно, что в результате переуступки «цена договора» не изменилась.Очевидно, что в такой ситуации одной лишь ссылки на нарушение неких абстрактных публичных интересов, сопряженных с защитой конкуренции, недостаточно.С учётом изложенного в удовлетворении искового заявления прошу отказать.

Третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по калининградской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по результатам проведения аукциона, на основании протокола от <Дата> и в соответствии со ст.39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ между Администрацией Пионерского городского округа (Арендодатель) и Купцовым Н.А. (Арендатор) был заключендоговор аренды земельного участка <№> от <Дата>, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 20-ть лет земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <Адрес>, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства,

<Дата> между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. было заключено соглашение уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Истец полагает, что этим нарушены положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем суд не может согласиться с этой мнением истца, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексомРФ или иными специальными федеральными законами.

Таким образом,при указанных обстоятельств суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Администрации Пионерского городского округа в исковых требованиях к ответчикам Купцову Н.А. и Кононченко Р.Н. о:

-признании недействительным в силу ничтожности соглашения уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата>, заключенного между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. (номе государственной регистрации <№> от <Дата>).

-применении последствия недействительности сделки путем исключения записи из единого государственного реестра прав сведения о соглашении уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата>, заключенного между Купцовым Н.А. и Кононченко Р.Н. (номе государственной регистрации <№> от <Дата>).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ        ГАНИН В.А.