Решение по делу № 2-13018/2016 ~ М-11677/2016 от 16.09.2016

Дело № 2 – 13018 / 2016 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2016 года      г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: ДОЛЖИКОВОЙ О.А.,

при секретаре: РУТКОВСКОЙ Р.Н.,

с участием представителя истца АО «Россельхозбанк», действующей по доверенности Михайловой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Идрисовой З. Р., Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово - закупочная компания» о признании договора купли-продажи незаключенным, недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчикам Идрисовой З.Р., ООО «ЕТЗК» о признании договора купли-продажи незаключенным, недействительным, в котором просит признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Идрисовой З.Р. незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право Идрисовой З.Р. на квартиру по адресу: <адрес>.

Свои исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Идрисовой З.Р. и ООО «ЕТЗК» был заключен предварительный договор №, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> (строительный адрес), <адрес>А, <адрес>. Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что точные характеристики квартиры будут уточнены при заключении основного договора. Указанный договор не прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» передало ключи от <адрес> Идрисовой З.Р. Данный акт не содержит ссылку на договор по которому Идрисова З.Р. приобрела права на недвижимость, отсутствует указание что сторонами достигнута договоренность о переходе права собственности на квартиру. До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен. Действия Идрисовой З.Р. и ООО «ЕТЗК» свидетельствуют о том, что стороны фактически заклеили договор займа, а не договор купли продажи. Исходя из прямого указания в законе Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ необходимо признать незаключенным, ввиду несоответствия требованиям о регистрации прав и в силу отсутствия в договоре согласованного условия о сроке передачи объекта недвижимости в собственность, кроме того в договоре не определен предмет имущественных прав, нет указания на земельный участок и разрешение на строительство. Ответчики намеренно не провели регистрацию прав, что является основанием для применения ст. 10 ГК, а именно не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а так же иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» заключен Договор № купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продана квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. Данный договор содержит существенные условия идентификации объектов, а именно: точный адрес, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № № и др. ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и ООО «СК МегаСтрой» заключен договор об открытии кредитной линии №. ДД.ММ.ГГГГ в качестве залогового обеспечения ООО «СК МегаСтрой» передало в залог Банку по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) вышеописанную квартиру. Залоговое обременение прав собственности прошло государственную регистрацию. При осмотре квартиры признаков проживания в данной квартире сотрудниками банка не обнаружено, что подтверждается актом осмотра. В настоящее время АО «Россельхозбанк» является добросовестным залогодержателем квартиры кадастровый (условный) №, пл. №, адрес: <адрес>. В настоящий период времени Идрисова З.Р. имеет доступ в квартиру по адресу: <адрес> только на основании Акта передачи ключей от квартиры от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ Однако ООО «ЕТЗК» передало данную квартиру ООО «СК «МегаСтрой» в более раннюю дату – ДД.ММ.ГГГГ Идрисова З.Р. не обращалась в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, следовательно, Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ необходимо рассматривать как договор, основанием которого является передача денежных средств, т.е. по природе правоотношений данный договор надлежит квалифицировать как договор займа. Квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ так же подтверждается, что Идрисова З.Р. предоставила денежные средства. В настоящем деле Идрисова З.Р, намеренно допустила передачу денежных средств по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ без оформления надлежащего договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. Не зарегистрировав предварительный договор Идрисова З.Р. и ООО «ЕТЗК» действовали злонамеренно, тем самым допустили совершение сделки купли-продажи между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК Мегастрой» и последующий залог указанной квартиры в АО «Россельхозбанк». Предварительный договор № заключен без цели заключить сделку по инвестированию в долевое строительство.

Представитель истца АО «Россельхозбанк», действующая по доверенности Михайлова Л.И. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Идрисова З.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена своевременно надлежащим образом, представила суду письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования не признает.

Представитель ответчика Идрисовой З.Р., действующая по доверенности Барышникова Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена, о наличии уважительных причин неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

Представитель ответчика ООО «ЕТЗК», представитель третьего лица ООО «СК МегаСтрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив и оценив материалы данного гражданского дела, исследовав материалы гражданского дела № год по иску Идрисовой З.Р., пришел к выводу, что исковые требования АО «Россельхозбанк» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Общее понятие «договора» определено в статье 420 Гражданского кодекса, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 Гражданского кодекса РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в пункте 2 статьи 420 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При этом согласно положению пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.        Согласно пункту 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Идрисовой З.Р., с одной стороны, и ООО «Единая торгово-закупочная компания», с другой стороны, заключен предварительный договор № предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом, расположенном на земельном участке по <адрес>, <адрес>, со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 1, этаж 2, проектная площадь № кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 029 758 рублей.

Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ Идрисова З.Р. передала ООО «ЕТЗК» денежные средства во исполнение указанного договора в размере 1 029 758 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.8).

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод о том, целью договора, заключенного между Идрисовой З.Р. и ООО « Единая торгово-закупочная компания», для ответчика Идрисовой З.Р. было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика ООО «Единая торгово - закупочная компания» было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

В соответствии с частью 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».         Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между Идрисовой З.Р. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи.    

Кроме того, во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема - передачи вышеуказанную квартиру истице Идрисовой З.Р. С момента передачи квартиры, истец в нее вселилась и постоянно проживает в ней по настоящее время.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Идрисовой З.Р., т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Вступившим в законную силу решением Стерлитамакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении иска Идрисовой З.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания « МегаСтрой», Акционерному обществу « Российский Сельскохозяйственный банк», признан недействительным договор купли- продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи <адрес> РБ, заключенный между ООО ««Единая торгово-закупочная компания» и ООО « Строительная Компания «МегаСтрой», недействительным и применить последствия недействительности сделки; признан недействительным Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.1 от ДД.ММ.ГГГГ в части залога <адрес>, заключенный между ООО « Строительная Компания «МегаСтрой» и ОАО « Российский Сельскохозяйственный банк», недействительным. Также вышеуказанным судебным решением признана состоявшейся сделка об участии Идрисовой З.Р. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, в связи с чем за Идрисовой З.Р. признано право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, общей площадью 35, 7 кв.метров.

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Стерлитамакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за Идрисовой З.Р. признано право собственности квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, в связи с чем заявленные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании отсутствующим право Идрисовой З.Р. на вышеуказанную квартиру являются необоснованными.

С учетом изложенного, исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Идрисовой З.Р. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Идрисовой З.Р. на квартиру по адресу: <адрес>, не подлежит удовлетворению ввиду необоснованности изложенным выше основаниям.

Кроме того, в силу положений Гражданского кодекса РФ, суд учитывает, что истец АО «Россе6льзозбанк» не является стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено (ст. 195 ГПК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки /п.78, 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от 23.06.2015 года/.

При таких обстоятельствах, доводы представителя ответчика ПАО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и недействительным, суд считает несостоятельными.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 10, 12, 161,166, 167, 168,, 421, 422, 429, 431, 550, 558 Гражданского Кодекса РФ, ст.ст. 56, 61, 194 - 199 ГПК РФ, суд    

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Идрисовой З. Р., Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и Идрисовой З.Р. незаключенным, признании отсутствующим право Идрисовой     З.Р. на квартиру, расположенную по адресу: РБ, г Стерлитамак, <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Судья:              ДОЛЖИКОВА О.А.