Решение по делу № 3а-239/2020 от 22.11.2019

Дело № 3а-239/2020    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2020 года                            г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Скворцовой А.Ф., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Нюрнберга Антона Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Нюрнберг А.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю), в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание и производственную территорию, общей площадью 2758 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 389 000 рублей по состоянию на 29.10.2014.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, приобрел участок в результате заключения договора уступки права и обязанностей от 23.12.2016. Учитывая, что арендные платежи он оплачивает исходя из размера кадастровой стоимости, полагает, что имеет правовой интерес в оспаривании установленной в отношении спорного участка кадастровой стоимости, поскольку ее размер значительно превышает рыночную стоимость данного участка, установленную отчетом независимого оценщика по состоянию на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость – 29.10.2014.

Административный истец Нюрнберг А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю» в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, Администрация Красновишерского городского округа (привлечена определением суда от 09.01.2020) в суд представителей также не направили, о времени и месте слушания дела были извещены.

С учетом надлежащего извещения в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы административного ответчика, заинтересованных лиц, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Нюрнберг А.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, площадью 2758 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание и производственную территорию, общей площадью 2758 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ****, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на данный объект, договор уступки прав и обязанностей от 23.12.2016 (зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю 27.12.2016).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно правовым разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости и письменных возражений на административное исковое заявление от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 29.10.2014 (с момента постановки участка на государственный кадастровый учет, как вновь образованного) и составила 3 175 506,04 рубля.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости 29.10.2014.

После утверждения кадастровой стоимости земельных участков, государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края проведена в 2019 году, результаты утверждены Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края», которые применяются с 01.01.2020, в которые вошел спорный участок.

Т.е. в настоящее время, на момент принятия настоящего решения, кадастровая стоимость спорных земельных участков является архивной.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Абзацем 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание дату внесения сведений в ЕГРН об архивной кадастровой стоимости земельного участка, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, учитывая, что в соответствии с законом Пермского края № 604-ПК от 07.04.2010 «Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края…» исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу, что Нюрнберг А.А. имеет законный интерес в установлении в отношении участка кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку истец обязан уплачивать арендные платежи, размер которых исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (29.10.2014) спорного участка, отсутствия на дату обращения истца с иском проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, а также наличия на дату обращения с настоящим административным иском заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы, поэтому срок для обращения в суд в отношении спорного земельного участка подлежит восстановлению.

Кадастровая стоимость участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 № П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий, в том числе по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, а также объектов, в отношении которых изменены их количественные или качественные характеристики.

С учетом изложенного, суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Нюрнберг А.А., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в аренде участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 31.07.2019 № 673/19, составленный оценщиком ООО «Проспект».

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 29.10.2014 составила 389 000 рублей.

Изучив представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Исходя из вида разрешенного использования земельного участка, оценщиком он отнесен к сегменту рынка – земли промышленного назначения.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края для промышленного назначения, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и пришел к выводу, что цена на земельные участки под строительство производственной недвижимости в Пермском крае к октябрю 2014 г. в среднем составляла 294 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (4 зона из 4 по Пермскому краю с соответствующим уровнем регионального развития), его площадь (средняя, пригодная для застройки производственными объектами), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость спорного земельного участка может находиться в диапазоне от 100 до 150 руб./кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. Обоснование применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчетах обоснование отказа от введения корректировок.

Источники информации приложены к отчётам. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены: корректировки на торг (аналоги № 1, 2, 3), на имущественные права (аналог № 1), дату продажи (аналоги № 1, 2, 3), местоположение (все объекты), площадь (аналоги № 2, 3, 4).

Проанализировав отчет оценщика суд полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик П. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Суд также учитывает, что 05.08.2019 истец обращался в досудебном порядке в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Комиссия отклонила заявление истца со ссылкой на нарушения подпунктов а, б пункта 22 ФСО № 7.

Однако данное замечание Комиссии, которое сводится к тому, что оценщиком подобраны аналоги с заниженной рыночной стоимостью, поскольку имеются аналоги объекта оценки с более высокой кадастровой стоимостью, не может быть принято судом во внимание.

Согласно п. б п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщик должен использовать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

То есть сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо безусловного предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая обращение Нюрнберга А.А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю 05.08.2019, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на указанную дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Относительно требований административного истца о возложении обязанности на Управление Росреестра по Пермскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, суд исходит из того, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного объекта в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований, при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется. При этом следует учитывать, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает заявителя от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН в силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (заявление, документ, подтверждающий личность (правовой статус) заявителя).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Нюрнберга Антона Александровича - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание и производственную территорию, общей площадью 2758 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ****, в размере равной его рыночной стоимости 389 000 рублей по состоянию на 29.10.2014.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 05 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.

Судья            подпись