Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1689/2011 ~ М-1545/2011 от 31.08.2011

копия          Дело № 2-1689/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                      <адрес>

    Емельяновский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре ФИО4 с участием представителя истца ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 и ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимого имущества – 1 051 000 рублей; определить размер суммы подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 934 280 рублей 16 копеек, из которых 851 663 рубля 94 копейки – основной долг, 69 039 рублей 39 копеек – проценты за пользование суммой займа, 37 835 рублей 25 копеек – пени за нарушение сроков возврата займа; определить подлежащие выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиками был заключен договор займа № 266 ИЗ/К, по которому им был предоставлен займ в размере 900000 рублей на срок 180 000 месяцев, для приобретения в общую собственность ФИО2 и ФИО3 квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу; ДД.ММ.ГГГГ сумма займа в размере 900 000 рублей была зачислена на счет ответчиков. В соответствии с п. 6.11 договора займа на дату подписания договора ответчики заявили о своем намерении проживать и быть зарегистрированными по адресу квартиры. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 051 000 рублей. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> Емельяновским отделом. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как заемщиками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> Емельяновским отделом первоначальному залогодержателю – ОАО «Дом вашей мечты» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. Однако ответчики в нарушение условий закладной и договора займа, начиная с декабря 2007 года, не своевременно производят ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов за пользование им. Ответчикам было предложено оплатить допущенную просрочку, но каких-либо действий по погашению просрочки они не произвели. В соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, но данное требование ответчиками исполнено не было; какого-либо ответа на указанное требование не представлено. До настоящего ответчики не выполнили требование истца об оплате допущенной просроченной задолженности, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст.ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеки», условиями п. 7.1 закладной, п. 4.4.3 договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования подержала, в обоснование привела доводы, изложенные в заявлении

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, хотя были извещены о нем надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, письменных возражений на иск не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО2 и ФИО3

    Выслушав объяснение представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 ст. 811 Гражданского Кодекса РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям, банк имеет право потребовать досрочного возврата кредита, уплаты по нему процентов и неустойки в случае нарушения заемщиком срока возврата очередной части кредита.     В силу ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как установлено судом, между ОАО «Дом вашей мечты» и ответчиками ФИО2, ФИО3 был заключен договор займа на приобретение квартиры № 266 ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме, был выдан займ в сумме 900 000 руб. для покупки квартиры (л.д. 13-21).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами был заключен договор Залога, где Залогодатели – ФИО2 и ФИО3 передали Залогодержателю – ОАО «Дом вашей мечты» в залог имущество: двухкомнатную квартиру, общей площадью 44,10 кв.м., в том числе жилой площадью 25,00 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в счет погашения задолженности по договору займа перед ОАО «Дом вашей мечты» (л.д. 33-47).

В соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, но данное требование ответчиками исполнено не было; какого-либо ответа на указанное требование не представлено. До настоящего ответчики не выполнили требование истца об оплате допущенной просроченной задолженности, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст.ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке», условиями п. 7.1 закладной, п. 4.4.3 договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 купили у ФИО6 за 1 000 000 рублей двухкомнатную квартиру, общей площадью 44,10 кв.м., в том числе жилой площадью 25,00 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 26-28); по акту приема-передачи квартиры по договору купли-продажи квартира была передана ФИО6 ФИО2 и ФИО3 (л.д. 29).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ квартира, общей площадью 44,10 кв.м., в том числе жилой площадью 25,00 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2 и ФИО3 (л.д. 48).

Условия предоставления займа истцом ответчикам, его размер, проценты, ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по возврату займа предусмотрены договором № 266 ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ.

Решая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры была произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> (л.д. 48). Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной (л.д. 33-47), составленной ответчиками как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной УФРС по <адрес> первоначальному залогодержателю – ОАО «Дом вашей мечты». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним была произведена ДД.ММ.ГГГГ за № 24-24-10/013/2007-502.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Дом вашей мечты». В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя за счет заложенного имущества в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

В силу п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Из п. 5 «Предмет ипотеки» Закладной жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент подписания договора займа жилое помещение как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 1 051 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Оценка и Консалтинг» актом оценки № 77/2007-И от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с имеющимся в материалах дела отчетом об оценке указанного имущества, стоимость его по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 051 000 рублей, при этом ее ликвидационная стоимость составила: 804 000 (л.д. 31-32), в связи с чем суд считает возможным определить начальную продажную стоимость квартиры, на которые следует обратить взыскание, в размере 1 051 000 рублей.

Возражений относительно стоимости квартиры от ответчиков не поступило.

В судебном заседании установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО3 нарушили свои обязательства по данному договору тем, что с декабря 2007 года выплачивали предусмотренные договором платежи в нарушение условий закладной о договора займа. В связи с этим требование истца о досрочном возврате кредита и уплате процентов за его пользование являются правомерными.

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

При реализации указанного заложенного имущества истцу надлежит выплатить задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 934 280 рублей 16 копеек, в том числе 851 663 рубля 94 копейки – в счет уплаты задолженности по договору займа, 69 039 рублей 39 копеек – в счет уплаты процентов за пользование суммой займа, 37 835 рублей 25 копеек – в счет уплаты пени за нарушение сроков возврата займа.

Кроме того, подлежат начислению с ответчиков в солидарном порядке начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента реализации квартиры на публичных торгах в соответствии с условиями договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу проценты в размере 13,5 % годовых.

Что касается требований истца о взыскании пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации заложенного имущества, то они удовлетворению не подлежат, поскольку суду неизвестен день реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст. 98 ГПК РФ истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (л.д. 6). Указанные расходы в силу ст.ст. 88 и 98 ГПК РФ подлежат взысканию стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░2 ░ ░░░3 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ 1 051 000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

851 663 ░░░░░ 94 ░░░░░░░ - ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░,

69 039 ░░░░░░ 39 ░░░░░░ – ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░,

37 835 ░░░░░░ 25 ░░░░░░ – ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░,

░ ░░░░░ 934 280 (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░) ░░░░░░ 16 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░3 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13.5 % ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 0.2 % ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░3 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» 4 000 (░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░

    ░░░░░ ░░░░░:

    ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░                ░.░. ░░░░░░░