Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3883/2016 ~ М-3536/2016 от 06.09.2016

Дело № 2-3883/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2016 года                       город Красноярск

Красноярский край

Кировский районный суд г. Красноярска Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Ремезова Д.А.,

при секретаре Толстиковой М.В.

с участием:

истца Сулеймановой Л.М.,

представителя истца – адвоката коллегии адвокатов Советского района г. Красноярска Эгле Н.Л., действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сулейманова Л.М. к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Сулейманова Л.М. обратилась в суд с иском к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (с учетом уточненных требований) о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № и погашении регистрационной записи об ипотеке.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Дом Вашей Мечты» был заключен договор ипотечного займа на сумму 1 350 000 рублей с целью приобретения в долевую собственность истицы и её сына – ФИО1 (по ? доле в праве собственности) вышеуказанной квартиры. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Позднее, в соответствии с договором купли-продажи, закладная приобретена АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В связи с несвоевременным исполнением истцом обязательств по договору займа от 04.12.2006 года, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Кировский районный суд г. Красноярска с иском о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

06.05.2009 года Кировским районным судом г. Красноярска между сторонами было утверждено мировое соглашение, условия которого истица полностью выполнила, что подтверждается соответствующими платежными документами. Однако ответчик отказывается в добровольном порядке погасить запись об ипотеке. При этом определениями Кировского районного суда г. Красноярска от 17.12.2012 года, от 30.09.2015 года ответчику отказано в выдаче исполнительного листа относительно принудительного исполнения условий мирового соглашения. В указанных определениях судом также отмечено, что условия мирового соглашения истицей выполнены, задолженность перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» погашена.

Согласно условиям мирового соглашения, истица должна была выплатить 1 883 442,34 руб. (2000 руб. + 736 524,44 руб., +1 144 917,90 руб. – сумма всех ежемесячных платежей по графику за период с мая 2009 по 31.10.2012 г.г.). Фактически истицей выплачена большая сумма в размере 1 922 608,39 руб., что свидетельствует об исполнении обязательств перед ответчиком в полном объеме.

В судебном заседании истец Сулейманова Л.М. и представитель истца Эгле Н.Л. уточненные исковые требования поддержали. При этом представитель истца Эгле Н.Л. дополнительно суду пояснила, что ответчиком при расчете задолженности по названному выше договору займа не учтен факт предоставления истцу отсрочки для оплаты, предусмотренной мировым соглашением просроченной задолженности в размере 736 524,44 руб., на срок до 01.03.2011 года.

Представитель ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Бочаров О.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представив ранее отзыв на исковое заявление. Согласно данному отзыву, представитель ответчика просит в иске отказать, указывая следующее.

Права по закладной (ОАО «Дом вашей мечты») в отношении жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, приобретенного по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ/К, переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В связи с неисполнением истцом обязательств по названному выше договору займа, ответчик обратился с заявлением в Кировский районный суд г. Красноярска о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. По результатам рассмотрения заявления, между сторонами судом утверждено мировое соглашение от 06.05.2009 года. В мировом соглашении установлена задолженность на 05.05.2009 года, равная 2 020 627,42 руб., определяемая как сумма 736 524,44 руб. (п. 4.2 просроченная задолженность) + 1 282 102,98 (п. 4.3 - основной долг на дату заключения мирового соглашения) + 2 000 руб. (п. 4.1 государственная пошлина). Также на сумму основного долга подлежат начислению проценты с мая 2009 года из расчета 12,5% годовых (п. 6.2) и в случае просрочки платежей начисляется пени из расчета 0,2% от неуплаченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету на 21.10.2016 года, задолженность истца перед ответчиком по договору займа и закладной составляет 362 841 руб., которая состоит из задолженности по пени, начисленной на просроченный основной долг.

Таким образом, по мнению представителя ответчика, условия мирового соглашения истцом в полном объеме не выполнены.

Третьи лица: представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, ФИО1, ФИО2, будучи извещенными о слушании дела, в судебное заседание не явились. При этом ФИО1, ФИО2 направили в суд письменные заявления о согласии с иском и просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

В связи с этим, учитывая надлежащее извещение представителя ответчика, третьих лиц о слушании дела, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав, истца, представителя истца, изучив доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Частью 1 ст. 810 ГК РФ предусмотрено, что Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с положениями ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) – п. 1 ст. 334.1 ГК РФ.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства – пп 1 п.1 ст. 352 ГК РФ.

Помимо ГК РФ, отношения по обеспечению исполнения обязательств урегулированы Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу п. 1 ст. 2 названного выше Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества и прочие.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества – п. 2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом – п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 19 названного выше Федерального закона, пп 1 п. 1 ст. 337.1 ГК РФ, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что между Сулейманова Л.М. (Заемщик) и ОАО «Дом вашей мечты» (Займодавец) заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ на сумму 1 350 000 руб. на срок 72 месяца для приобретения в общую долевую собственность в равных долях: Сулейманова Л.М. ? доли, ФИО1 ? доли трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу:<адрес>, общей площадью 65,8кв.м., стоимостью 2 050 000 руб.

Пунктами 1.3.1, 1.5 указанного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры. Права займодавца (права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой) подлежат удостоверению заклданой.

В соответствии с п. 3.1 договора займа, за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты в размере 12,5% годовых.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 27 259 руб. 95 коп. и указывается в Графике платежей – п. 3.3.6 договора займа.

В соответствии с п. 4.1.1, 4.1.2 договора займа, заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить начисленные займодавцем проценты за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей, в течение 72 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.

Пунктами 4.4.1, 4.4.3, 4.4.6 договора займа предусмотрены права займодавца требовать досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке заемщиком очередных ежемесячных платежей по займу более чем на 30 календарных дней, обратить взыскание на заложенное имущество в этом случае, а также при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, передавать свои права по закладной.

Пунктами 5.1, 5.2 договора займа установлена ответственность заемщика при нарушении сроков возврата займа и уплаты, начисленных на сумму займа процентов в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ Сулейманова Л.М., выступающей также в интересах несовершеннолетнего ФИО1 (Покупатель) на основании договора купли продажи, заключенного с ФИО3 (Продавец), в общую долевую собственность (по ? доли каждому) приобретена названная выше трехкомнатная квартира, право на которую зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В качестве источника оплаты приобретенной квартиры в договоре купли продажи от 07.12.2006 года (пункты 2.1-2.3) указан договор займа от 04.12.2014 года № 491-ИЗ. Наряду с этим договором купли-продажи квартиры (пункты 2.4,2.6) предусмотрено, что в обеспечение обязательств по договору квартира считается находящейся в залоге у займодавца, права которого удостоверяются закладной, составляемой покупателем.

Такая закладная на предмет ипотеки (квартиру) составлена ДД.ММ.ГГГГ Сулейманова Л.М., и ФИО1 (залогодателями) в пользу залогодержателя (ОАО «Дом вашей мечты»). Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, права по закладной переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В виду ненадлежащего исполнения истцом обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ, ответчиком АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в суд предъявлен иск к Сулейманова Л.М., выступающей также в интересах несовершеннолетнего ФИО1, об обращении взыскания на заложенное имущество. По результатам рассмотрения гражданского дела, определением Кировского районного суда г. Красноярска от 06.05.2009 года между сторонами утверждено мировое соглашение.

В соответствии с условиями данного мирового соглашения, Сулейманова Л.М. обязалась в течение 14 дней с момента заключения соглашения оплатить Истцу (ОАО АИЖК) уплаченную при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 2000 руб. (п.4.1).

До ДД.ММ.ГГГГ Сулейманова Л.М. обязалась оплатить Истцу сумму просроченной задолженности, составляющую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 736 524,44 руб. с учетом начисленных, но неуплаченных процентов и пеней на дату фактического погашения просроченной задолженности. Далее осуществлять ежемесячные аннуитетные платежи в соответствии с условиями договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИЗ в соответствии с графиком платежей (п.4.2).

Ежемесячно, начиная с мая 2009 года, не позднее последнего дня месяца, Сулейманова Л.М. должна была выплачивать Истцу (иному лицу, к которому перешли права по Закладной в установленном законом порядке) ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов по нему в размере 27 259,95 руб. до полного погашения задолженности по договору займа в соответствии с информационным расчетом к данному договору.

Остаток задолженности по основной сумме долга на дату подписания мирового соглашения составлял 1 282 102,98 руб.

Пунктами 5,6 мирового соглашения предусмотрено право АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратиться за выдачей исполнительного листа в Кировский районный суд г.Красноярска при неисполнении или ненадлежащем исполнении Сулейманова Л.М. обязательств, в том числе взыскать пени в размере 0,2 % от неуплаченного платежа за каждый календарный день просрочки.

В данной части, определениями Кировского районного суда г. Красноярска от 17.12.2012 года, от 30.09.2015 года ответчику отказано в выдаче исполнительного листа в связи с неисполнением условий мирового соглашения, в виду необоснованности расчета задолженности.

Представленный ответчиком по настоящему делу расчет задолженности по начисленным истцу пеням на просроченный основной долг в размере 362 841 руб. 50 коп. также признается судом необоснованным. Суд отмечает, что в данном расчете пени безосновательно учтен период просрочки уплаты основного долга с 03.07.2007 года до 30.04.2009 года, предшествующий заключению сторонами мирового соглашения от 06.05.2009 года, которым уже была определена сумма просроченной задолженности в размере 736 524 руб. 44 коп. с учетом начисленных, но неуплаченных процентов и пеней на дату фактического погашения задолженности. Указанную сумму истцу необходимо было оплатить до 05.05.2010 года. Впоследствии АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» истцу предоставлялась отсрочка уплаты суммы просроченной задолженности до 01.11.2010 года и до 01.03.2011 года, что не учтено при расчете пени ответчиком. Наряду с этим из расчета следует, что, по состоянию на 06.07.2013 года, задолженность истца по основному долгу, процентам на плановый остаток основного долга, процентам на просроченный основной долг, пеням на просроченные проценты перед ответчиком была погашена.

Оценивая представленный истцом расчет и письменные пояснения к нему, суд приходит к выводу об ошибочности доводов представителя ответчика о необходимости уплаты истцом по мировому соглашению суммы в размере 2 020 627,42 руб.

В соответствии с пунктами 4.1-4.3 мирового соглашения, истцу необходимо было внести следующие платежи:

-в течение 14 дней с момента заключения мирового соглашения оплатить государственную пошлину в размере 2 000 руб.;

-до 05.05.2010 года оплатить сумму просроченной задолженности в размере 736 524,44 руб. При этом срок уплаты указанной просроченной задолженности был позднее продлен ответчиком до 01.03.2011 года.

-начиная с мая 2009 года не позднее последнего дня месяца выплачивать ответчику ежемесячные платежи в соответствии с графиком платежей в размере 27 259,95 руб.

Таким образом, сумма, которая должна быть выплачена ответчику в соответствии с условиями мирового соглашения, составляет 1 882 788 руб. 30 коп. и складывается из сумм государственной пошлины (2000 руб.), просроченной задолженности (736 524,44 руб.), ежемесячных аннуитетных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г. (1 144 263,86 руб. = 27 259,95 руб.*41 месяц, начиная с мая 2009 года по сентябрь 2012 года+26605,91руб. (последний платеж за октябрь 2012 года)).

Представленный истцом расчет осуществленных в пользу ответчика выплат за период с 02.05.2009 года по 04.07.2013 года, сумма которых составила 1 922 502 руб. 90 коп., подтвержден приложенными к расчету платежными документами, которые проверены судом. Из указанного расчета и платежных документов видно, что истцом ответчику уплачена большая сумма, нежели предусмотренная условиями мирового соглашения (1 882 788 руб. 30 коп.).

Вместе с тем из названного выше расчета и платежных документов также следует, что аннуитетные платежи уплачены истцом несвоевременно. Так, по состоянию на 01.03.2011 года, истцом должна быть погашена просроченная задолженность в размере 736 524,44 руб. и аннуитетные платежи в размере 599 718,9 руб. (27259,95 руб.*22 месяца, начиная с мая 2009 года по февраль 2011 года включительно), а всего 1 336 243 руб. 34 коп. (736 524,44 руб. + 599 718,9 руб.). Однако к указанному сроку (01.03.2011 года) истцом уплачено ответчику только 982 903 руб. 79 коп., из которых 246 379 руб. 35 коп. составляют аннуитетные платежи (982903,79 руб. - 736 524,44 руб.), недоплата составила 353 339 руб. 55 коп.

В связи с этим, как отмечено выше, в 2012 году и в 2015 году ответчик обращался в Кировский районный суд г.Красноярска с заявлениями о выдаче исполнительного листа в виду просрочки платежей Сулейманова Л.М., реализовав тем самым свое право, предусмотренное пунктами 5 и 6 мирового соглашения. По причине необоснованности представленного ответчиком расчета задолженности в выдаче исполнительных листов ответчику судом было отказано. При этом судом отмечено, что задолженность Сулейманова Л.М. перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на момент вынесения судом соответствующих определений была погашена. Аналогичные обстоятельства, свидетельствующие о погашении долга истца перед ответчиком, установлены также при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, принимая во внимание факт исполнения обязательств Сулейманова Л.М. перед АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», исковые требования о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сулейманова Л.М. к АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости удовлетворить.

Прекратить ипотеку, посредством погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Якорный, 11-187, кадастровый №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Красноярска.

Мотивированный текст решения изготовлен 30.11.2016 года.

Председательствующий Д.А.Ремезов