Решение по делу № 3а-6/2019 от 25.12.2018

          Дело № 3а-6/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2019 года                                                                  город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

судьи Артамоновой Т.А.,

при секретаре Дубровой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива «Гавань» к Правительству Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,

установил:

Гаражно-строительному кооперативу «Гавань» (далее – ГСК «Гавань», кооператив) предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань», что подтверждается государственным актом серии I-КМ №, выданным 19.07.1999 Севастопольской городской государственной администрацией, а также выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2018 №.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 81 544 437,96 рублей и внесена 09.01.2019 в государственный кадастр.

Постановление вступило в силу с 01.01.2019.

ГСК «Гавань» обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в размере 40 245 114,00 рублей по состоянию на 01.01.2018; обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя внести в ЕГРН сведения об измененной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., ее в размере 40 245 114,00 рублей.

Впоследствии кооператив уточнил исковые требования, просил, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы, установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в размере 49 325 479,00 рублей по состоянию на 01.01.2018.

От исковых требований к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о возложении обязанности внести в ЕГРН сведения об измененной кадастровой стоимости названного земельного участка истец отказался, в связи с чем производство в указанной части по делу прекращено.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ГСК «Гавань» проведена работа по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, результаты которой свидетельствует о том, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка в размере 81 544 437,96 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в Отчете об оценке № от 25.11.2018, что нарушает права и законные интересы ГСК «Гавань» как плательщика земельного налога.

Определениями суда от 27.02.2019, от 19.06.2019 к участию в данном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – Центр), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр).

В судебном заседании представители ГСК «Гавань» - председатель правления Т.В., а также К.С., действующий на основании доверенности, уточненный иск поддержали по изложенным в нем основаниям.

Представитель Правительства Севастополя по доверенности Д.В. против удовлетворения иска возражал.

Представитель заинтересованного лица Севреестра – Д.С., просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» Н.В. против удовлетворения иска возражала, настаивала на проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы со ссылкой на рецензию на заключение эксперта № от 27.05.2019.

Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения явившихся лиц, специалистов Центра, эксперта, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, ГСК «Гавань» в соответствии с государственным актом постоянного пользования землей серии I-КМ № от 19.07.1999 является правообладателем земельного участка по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань», с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и налогоплательщиком в соответствии со статьями 387, 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 9-23).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

Позиция административного ответчика относительно несоблюдения ГСК «Гавань» обязательного досудебного порядка разрешения спора, и как следствие, отсутствие у кооператива в связи с этим права на обращение в суд с настоящим иском, не основана на действующем законодательстве, подлежащем применению к спорным правоотношениям.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административным ответчиком не учтено, что согласно частям 6 и 7 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ положения настоящего закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 января 2017 года, за исключением статьи 19 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 25).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП по состоянию на 01.01.2018, то есть, после вступления в силу Федерального закона № 237-ФЗ, и основаны на нем, что прямо следует из преамбулы названного постановления.

При таких обстоятельствах предварительное обращение в комиссию для истца не является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований ГСК «Гавань» представлен отчет об оценке № от 25.11.2018, изготовленный ИП Д.Э., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 40 245 114,00 рублей (т. 1 л.д. 24-83).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке № 120/11/18-3 от 25.11.2018 на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта-оценщика ООО «Крымэкспертиза» А.П. № от 27.05.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань», составляет 49 325 479 рублей. Отчет об оценке № от 25.11.2018, изготовленный ИП Д.Э., не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и данные нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 148-188).

При таких обстоятельствах, представленный ГСК «Гавань» при предъявлении настоящего иска отчет об оценке № от 25.11.2018 не может служить допустимым и относимым доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В свою очередь, суд признает заключение эксперта-оценщика № от 27.05.2019 надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельных участков в силу следующего.

Как следует из заключения эксперта-оценщика ООО «Крымэкспертиза» А.П. № от 27.05.2019, рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2018, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым постановлением.

При проведении исследования эксперт А.П. руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки (в части методологии определения рыночной стоимости, не противоречащей процессуальному законодательству).

Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве (преамбула закона; далее - Федеральный закон о государственной судебно-экспертной деятельности).

Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц, производящих дознание, следователей посредством организации и производства судебной экспертизы.

В части 1 статьи 41 Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности определено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части 1 статьи 41 Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности, распространяется действие статей 2-4, 6-8, 16 и 17, части 2 статьи 18, статей 24 и 25 этого федерального закона, в частности задача судебно-экспертной деятельности, правовая основа судебно-экспертной деятельности, принципы судебно-экспертной деятельности, необходимость обеспечения независимости эксперта, необходимость обеспечения объективности, всесторонности и полноты исследований и др. (часть 2 статьи 41).

Согласно статье 25 Федерального закона о государственной судебно-экспертной деятельности, в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, помимо прочего, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Эксперт А.П. для определения стоимости недвижимости исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование исследуемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, сегмент рынка «земельные участки для размещения гаражных кооперативов». Эксперт принял во внимание, что исследуемый объект используется по своему прямому назначению – на территории имеются все признаки функционирования гаражно-строительного кооператива. Информация о количестве гаражей в кооперативе включена экспертом в заключение на основании сведений председателя правления кооператива Т.В., присутствовавшей на осмотре объекта в ходе проведения судебной экспертизы, и соответствуют сведениям, содержащимся в Техническом отчете ГП Севгеоцентра № 98-163, изготовленном в 1998 году. Данные обстоятельства Т.В. подтвердила в судебном заседании.

При этом, эксперт исходил из того, что на дату определения рыночной стоимости отсутствуют данные о продаже или предложении аналогичных участков. Учитывая данное обстоятельство, эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода применительно к целям и задачам оценки, в результате применил сравнительный подход к оценке, используя метод выделения и мотивированно обосновав возможность его применения в настоящем конкретном случае. Согласно данному методу результатом его применения является расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

В ходе применения метода выделения по изложенной в заключении последовательности действий эксперт проанализировал рынок предложений гаражей в гаражно-строительных кооперативах района Камышовой бухты в городе Севастополе (расположенные неподалеку от объекта оценки ГК «Океан-2» «Океан-3», «Океан-4», «Маяк») на дату не более чем на 6 месяцев предшествующую дате, на которую определяется рыночная стоимость 01.01.2018. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 5 объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Также эксперт акцентировал внимание на том, что ни один из выбранных объектов оценки не будет практически полностью соответствовать объекту оценки, поэтому производил сравнение общих удельных стоимостных показателей (единицы сравнения).

При этом экспертом применены соответствующие корректировки.

На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах, полагаю, что содержащиеся в рецензии на заключение эксперта № от 27.05.2019 доводы Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта-оценщика А.П., не опровергают их, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ГСК «Гавань» рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчике и заинтересованных лицах.

По этим же причинам суд не усматривает предусмотренных статьей 83 КАС РФ объективных процессуальных оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, как об этом просил представитель Центра.

Суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком ИП Д.Э. нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, а также к заключению судебной экспертизы.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, о государственной судебно-экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, эксперт А.П. выводы, к которым он пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтвердил в судебном заседании в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями (рецензией на заключение).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта-оценщика А.П. итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань».

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, Гаражно-строительный кооператив «Гавань» равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 49 325 479,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09 января 2019 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Севастопольского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2019.

Судья                                                                                              Т.А. Артамонова