Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-861/2015 ~ М-248/2015 от 15.04.2015

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02.06.15 года Ленинский районный суд года Самары

в составе председательствующего судьи Гороховик О.В.,

при секретаре Волковой М. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Кажаева А.М. к ООО «С-БИС» о признании права собственности на нежилые помещения в объекте незавершённого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Кажаев А.М. обратился в суд с иском к ООО «С-БИС» о признании права собственности на нежилые в объекте незавершённого строительства, указав, что в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ к нему перешли права требования по договору № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.12 г., заключенном между ООО «Репер» и ООО «С-БиС». Согласно указанного договора Кажаеву А. М. перешли все права на долю в виде нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>. м., расположенное на 2 этаже 4 секции. В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ к нему перешли права требования по договору № № в долевом соинвестировании строительства от 02.04.12 г., заключенном между ООО «Репер» и ООО «С-БиС». Согласно указанного договора Кажаеву А. М. перешли все права на долю в виде нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>., расположенное на 2 этаже 3 секции.

В настоящее время дом построен, однако, до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, в связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> расположенное на 2 этаже 4 секции, нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>., расположенное на 2 этаже 3 секции, в объекте незавершённом строительством, по адресу: <адрес>, <адрес>.

ООО «С-Бис» обратился со встречным иском к ООО «Репер», Кажаеву А. М. о признании договоров недействительными и просил признать недействительными Дополнительное соглашения от 02.04.2012 года, Договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года.

В судебное заседание истец, представитель истца не явились, извещались надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика ООО «С-БИС» исковые требования Кажаева А. М. не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Репер» в судебном заседании исковые требования Кажаева А. М. поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представители 3 – его лица ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» оставили разрешение вопроса на усмотрение суда по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Кажаева А.М. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что 24.08.2009г. между ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» и ООО «С-БИС» был заключен договор, предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами», расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условий указанного договора п. 3.3 ООО «С-Бис» после ввода объекта в эксплуатацию обязуется принять квартиры, нежилые помещения и гаражи в объекте по акту- приема передач и оформить право собственности на них в установленном законом порядке.

25.02.2010г. ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» было выдано разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом ( секция 3 и 4) по адресу: <адрес>, которое было продлено до 31.12.2013г.

31.03.2011г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м.

28.08.09 г. между ООО «Репер» и ООО «С-Бис» заключен договор генерального подряда, в соответствии с которым ООО «С-Бис», а ООО «Репер» принимает на себя генеральный подряд на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом в квартале № по <адрес>, <данные изъяты>

Согласно п. 1.1. Договора № от 02.04.2012 года и п. 1.1. Договора № от 02.04.2012 года ООО «С-БИС» осуществляет своими силами и (или) с привлечением других лиц строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом по <адрес>.

В соответствии с п. 1.2. Договора № от 02.04.2012 года и п. 1.2. Договора № от 02.04.2012 года ООО «Репер» участвует в инвестировании многоквартирного дома и в качестве результата инвестиционной деятельности принимает свою долю в виде объекта недвижимости – офисное помещение общей площадью <данные изъяты>., расположенное на 2 этаже (4 секция) и офисное помещение общей площадью <данные изъяты> расположенное на 2 этаже (3 секция) соответственно (далее по тексту – нежилое помещение <данные изъяты> нежилое помещение <данные изъяты>

Согласно п. 4.1. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость нежилого помещения <данные изъяты>. составляет <данные изъяты>.

Общая стоимость нежилого помещения <данные изъяты>. составляет <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года)

Оплата указанных нежилых помещений должна производиться в соответствии с графиком внесения инвестиционных платежей, утвержденных ООО «С-БИС» (п. 4.2. Договора № от 02.04.2012 года и п. 4.2. <данные изъяты> от 02.04.2012 года).

Согласно дополнительного соглашения об оплате от 02.04.12 г. выполненные генподрядчиком и пронятые заказчиком строительно- монтажные работы в рамках исполнения обязательств по договору генерального подряда № от 28.08.09 г. на основании акта КС -2 № от 29.02.12 г. на общую сумму <данные изъяты>. подлежат оплате в части <данные изъяты>. на основании настоящего дополнительного соглашения. Оплата работ генподрядчика, принятых на основании акта КС-2 осуществляется путем передачи заказчиком права на нежилые помещения офиса №, общей площадью <данные изъяты>. м., и нежилые помещения офиса № площадью <данные изъяты>. м., расположенные на втором этаже в первой очереди строительства в секциях № № строящегося жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом в квартале № по <адрес> согласно прилагаемому поэтажному плану.

При рассмотрении настоящего дела, в рамках которого ставится вопрос о признании права собственности, основополагающим является установление правовой природы договора от ДД.ММ.ГГГГ г., от которого зависит правильность надлежащей квалификации договора и, соответственно, законность требований истца.

В соответствии с 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Определяя правовую природу договора от 24.08.09 г., суд приходит к выводу о том, что указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как по условиям договора сторона, осуществившая строительство ООО «С-Бис», имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

При этом, лицо, имеющее право на приобретение будущей недвижимой вещи не имеет право распоряжения ею.

Кажаев А. М., обратившись в суд с исковыми требованиями о признании за ним права собственности в объекте незавершенном строительством, основывает свои требования на ФЗ -214 от 30.12.04 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии с п. 19 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года «При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства».

В соответствии с п. 16«Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года «Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана».

Исходя из норм права, надлежащим застройщиком является ОАО «Ракетно-космический центр «Прогресс», который имеет в аренде земельный участок, на котором производится строительство жилого многоквартирного дома. Также ОАО «Ракетно-космический центр «Прогресс» получило разрешение на строительство №RU63301000-008. Строительство жилого многоквартирного дома, в котором расположены спорные помещения, еще не завершено, дом не введен в эксплуатацию.

Как следует из договора от 24.08.09 г. указанным договором застройщик ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» не передает ООО «С-Бис» право на заключение договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами. Имущественные права на спорное нежилое помещение <данные изъяты> и нежилое помещение <данные изъяты>м. изначально не были зарегистрированы за ООО «С-БИС», в связи с чем последнее не вправе было их отчуждать. ООО «С-БИС» не вправе было передавать имущественные права на спорное нежилое помещение <данные изъяты> и нежилое помещение <данные изъяты>м., поскольку к моменту заключения Дополнительного соглашения от 02.04.2012 года, Договора <данные изъяты> 02.04.2012 года, Договора <данные изъяты> от 02.04.2012 года, Договора переуступки <данные изъяты> и Договора переуступки №<данные изъяты> само не приобрело и не зарегистрировало никаких прав на спорные объекты недвижимости.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ответчику на момент заключения указанных договоров не принадлежало право распоряжаться помещениями в объекте незавершенном строительством, спорные объекты истцу не были переданы, оснований для признания за Кажаевым А. В. права собственности на нежилые помещения в объекте незавершенном строительством не имеется.

Доводы истца ранее в судебном заседании о том, что на основании договора от 24.08.09 г. ООО «С-Бис» были переданы функции застройщика, не основаны на законе.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после заключения указанного договора ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» было выдано разрешение на строительство спорного объекта и предоставлен на основании договора аренды земельный участок, право по которому не передавались ООО «С-Бис».

Поскольку в силу закона застройщиком является лицо, которому принадлежат права на земельный участок, ООО «С-Бис» таким правом не обладает, следовательно не является застройщиком.

Встречные исковые требования ООО «С-Бис» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».

В соответствии с 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом».

Несмотря на доводы истца о том, что к отношениям между ООО «С-БИС» и ООО «Репер» применяются нормы права об инвестировании, а к последующим отношениям между ООО «С-БИС» и Кажаевым А.М. применяются нормы Федерального закона №214-ФЗот 30.12.2004 года, не соответствуют буквальному тексту указанных выше сделок суд считает, что ко всем спорным сделкам следует применять нормы ФЗ- 214.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства».

Однако, договор №2-с/2012 от 02.04.2012 года и договор №3-с/2012 от 02.04.2012 года не соответствуют требованиям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года, в связи с чем являются недействительными (ничтожными сделками) по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года«застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года«Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком».

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года«Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».

Как установлено судом, надлежащим застройщиком является ОАО «Ракетно-космический центр «Прогресс», который имеет в аренде земельный участок, на котором производится строительство жилого многоквартирного дома. Также ОАО «Ракетно-космический центр «Прогресс» получило разрешение на строительство №RU63301000-008.

Как установлено судом, ООО «С-БИС» не имеет никаких прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство и не получало разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

В нарушение требований ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года договор №2№ от ДД.ММ.ГГГГ и договор №3№ от ДД.ММ.ГГГГ не прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

Кроме того, имущественные права на спорное нежилое помещение <данные изъяты>м. и нежилое помещение <данные изъяты> кв.м. изначально не были зарегистрированы за ООО «С-БИС», в связи с чем последнее не вправе было их отчуждать ООО «Репер».

ООО «С-БИС» не вправе было передавать имущественные права на спорное нежилое помещение <данные изъяты>.м. и нежилое помещение <данные изъяты>.м., поскольку к моменту заключения дополнительного соглашения от 02.04.2012 года, договора №2№ от 02.04.2012 года, Договора №№ от 02.04.2012 года, договора переуступки № и договора переуступки № само не приобрело и не зарегистрировало никаких прав на спорные объекты недвижимости.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что дополнительное соглашения от 02.04.2012 года, договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года не соответствуют требованиям ГК, Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительному кодексу РФ, суд приходит к выводу о том, что они являются ничтожными сделками и исковые требования ООО «С-Бис» о признании их недействительными подлежат удовлетворению.

Поскольку сделки, заключенные с физическими лицами в нарушение требований ФЗ № 214, могут быть оспорены только по искам данных граждан договора переуступки прав требования, заключенные между ООО «Репер» и Кажаевым А. М., несмотря на их несоответствие закону не могут быть признаны недействительными по иску ООО «С-Бис».

Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года и Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору №№ участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года являются ничтожными сделками, поскольку Кажаев А.М. нарушил нормы о представительстве в редакции, действовавший в момент заключения указанных договоров переуступки.

Как следует из материалов дела, Кажаев А.М., являясь единоличным исполнительны органом – генеральным директором ООО «Репер» заключил спорный Договор переуступки № и Договор переуступки № в отношении себя лично, как гражданина РФ.

В соответствии со ст. 53 ГК РФ в редакции 2013 года, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно».

Согласно ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» представителем юридического лица, в силу закона, является его единоличный исполнительный орган, которым являлся на тот момент Кажаев А.М.

В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично».

Принимая во внимание, что Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору №№ участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года и Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору №3№ участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года противоречить требованиям ч. 3 ст. 182 ГК РФ, они в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, в связи с чем требования ООО «С-Бис» в указанной части подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кажаеву А.М. отказать.

Встречные исковые требования ООО «С-Бис» удовлетворить.

Признать недействительными Дополнительное соглашения от 02.04.2012 года, Договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору <адрес> участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года, Договор от 09.07.2013 года о переуступке права требования по Договору № участия в долевом соинвестировании строительства от 02.04.2012 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд города Самары в апелляционном порядке в течение месяца.

Решение в окончательной форме изготовлено 04.06.15 г.

Председательствующий                  О.В. Гороховик