Решение по делу № 33-63/2019 от 13.11.2018

Дело № 33-63/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                            20 февраля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Заплоховой И.Е.,

судей Алексеевой Е.Д., Головиной Е.Б.,

при секретаре Николаевой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Мизернюка А.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июля 2018 года, которым частично удовлетворены исковые требования Рожкова В.В. к индивидуальному предпринимателю Мизернюку А.А. о взыскании арендной платы, задолженности по оплате коммунальных платежей, судебных расходов, и отказано в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Мизернюка А.А. к Рожкову В.В. о взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., объяснения ответчика Мизернюка А.А. и его представителя адвоката Письменской Т.И, действующей на основании ордера № от 19 декабря 2018 года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Рожкова В.В. и его представителя Яковлева А.С., действующего на основании доверенности от 20 декабря 2017 года сроком на три года, просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Рожков В.В. обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мизернюку А.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года за апрель-май 2017 года в размере <данные изъяты> копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> копейки, судебных расходов на оплату услуг представителя.

В свою очередь ответчик ИП Мизернюк А.А. представил встречное исковое заявление к Рожкову В.В. о взыскании неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> в размере стоимости проведенного капитального ремонта арендованного помещения.

В судебном заседании стороны заявленные требования поддержали, против удовлетворения требований второй стороны возражали.

3 июля 2018 года решением Всеволожского городского суда Ленинградской области исковые требования Рожкова В.В. удовлетворены частично, с ИП Мизернюка А.А. в пользу Рожкова В.В. взысканы задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении исковых требований ИП Мизернюка А.А. к Рожкову В.В. о взыскании неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей отказано.

Ответчик Мизернюк А.А. не согласился с постановленным решением, представил апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, отказать в иске Рожкову В.В. и удовлетворить встречные исковые требования Мизернюка А.А.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что фактически нежилое помещение во временное пользование Мизернюку А.А. было передано не ДД.ММ.ГГГГ года, а ДД.ММ.ГГГГ года после его ремонта арендатором, так как требовалось усиление дверного проема. Рожков В.В. отказался произвести зачет в счет арендных платежей расходы Мизернюка А.А. на ремонт помещения. Оплата, решение иных вопросов по договору аренды производилась через представителя истца Филатову Л.Н., которая получила в счет аренды помещений <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании ответчик ИП Мизернюк А.А. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на оплате аренды в размере <данные изъяты> рублей и коммунальных платежей в размере <данные изъяты> рублей.

Истец Рожков В.В. и его представитель, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указали, что Мизернюк А.А. не оплачивал аренду и коммунальные платежи за все время пользования нежилым помещением.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Заслушав пояснения истца и ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ года между Рожковым В.В. и ИП Мизернюком А.А. был заключен в письменной форме договор аренды №, в соответствии с которым истец (арендодатель) передал во временное владение и пользование ответчика (арендатора) недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 119,7 м2, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, для использования под любые нежилые цели, в том числе продуктовый магазин, кафе.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок его действия с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. Как следует из пункта 2.1.1 договора, данный договор является актом приема-передачи помещения арендатору.

ДД.ММ.ГГГГ года истец направил в адрес ответчика заявление о досрочном расторжении договора в связи с изменением ответчиком функционального назначения арендуемого помещения, а также имеющейся задолженности по оплате арендной платы и коммунальных услуг за май, апрель 2017 года.

Пунктом 5.3.1. договора установлено, что в случае если арендатор изменил функциональное использование объекта при отсутствии согласования использования объекта по его новому функциональному назначению в органах Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора, договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.3.2. договора, арендодатель вправе также расторгнуть договор досрочно при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект в течение одного месяца независимо от его последующего внесения.

17 мая 2017 года арендатор вернул объект арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.1. договора расходы по абонентской плате за телефонные линии, потребляемую электроэнергию, коммунальные платежи оплачиваются арендатором отдельно.

Размер арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей и порядок расчета сторон установлены в пунктах 3.2, 3.3. договора. Арендатор обязался перечислять арендную плату 10 числа каждого месяца.

В нарушение условий договора арендная плата и коммунальные платежи за апрель-май 2017 года арендатором не перечислены в полном объеме.

Истец представил расчет задолженности арендатора по арендной плате. Ее размер составил <данные изъяты> Задолженность по оплате коммунальных услуг составила <данные изъяты> копейки.

При разрешении требований Рожкова В.В. судом обосновано были отклонены доводы Мизернюка А.А. о внесении арендной платы в размере <данные изъяты> рублей. Из представленных ответчиком судебной коллегии сведений о производстве оплаты на указанную сумму ДД.ММ.ГГГГ следует, что Мизернюком А.А. банковским переводом была перечислена арендная плата за иное помещение, расположенное в городе Санкт-Петербурге по улице Большая Зеленина, о чем свидетельствует сообщение получателю платежа.

Судом обоснованно принят во внимание произведенный ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года платеж в пользу ООО «Север», по лицевому счету № за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> рублей. Оплата по указанному лицевому счету производится за арендованное помещение <адрес>, в связи с чем у суда имелись основания для уменьшения взыскания задолженности по коммунальным услугам до размера <данные изъяты> рублей.

Вместе с тем суд неосновательно отклонил возражения ИП Мизернюка А.А. в частичной оплате аренды и коммунальных услуг банковскими переводами соответственно <данные изъяты> рублей - ДД.ММ.ГГГГ года и <данные изъяты> рублей - ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно представленным сведениям АО «Сбербанк России» о производстве платежей, 40 000 рублей были перечислены на счет представителя Рожкова В.В. по договору аренды Филатовой Л.Н., согласно сообщению получателю ответчиком была оплачена «аренда Колтуши ИП Мизернюк».

Доводы истца Рожкова В.В. и его представителя о том, что платеж поступил не от Мизернюка А.А., а от иного лица, правового значения для разрешения спора не имеют, так как факт оплаты подтверждается также сведениями банка о поступлении на счет Филатовой Л.Н. ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> рублей. Арендатор не лишен возможности производить платежи посредством участия иных лиц.

ДД.ММ.ГГГГ года ИП Мизернюком А.А. по лицевому счету № ООО «Север» оплачены коммунальные услуги по арендованному помещению в размере 5 000 рублей. Факт оплаты подтвержден АО «Петербургский социальный коммерческий банк», через который ДД.ММ.ГГГГ года была произведена банковская операция.

В связи с указанными обстоятельствами решение суда подлежит изменению, с ИП Мизернюка А.А. в пользу Рожкова В.В. взысканы задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> копеек, по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> рублей.

Вместе с тем решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований ИП Мизернюка А.А. к Рожкову В.В. о взыскании неосновательно обогащения в размере <данные изъяты> рублей в виде расходов на ремонт арендованного помещения судебная коллегия находит принятым с учетом установленных обстоятельств, представленных доказательств, в соответствии с требованиями закона.

Как установлено в ходе разбирательства дела, ИП Мизернюк А.А. заключил с Рожковым В.В. договор аренды без осмотра нежилого помещения, договор аренды

ИП Мизернюк А.А. в соответствии со статьей 56 ГПК РФ не представил доказательств, что он обращался, а Рожков В.В. уклонился от указания в договоре или акте приема-передачи наличия недостатков помещения, что истцу по встречному иску не было известно об этих недостатках, он был лишен возможности осмотреть помещение при заключении сделки. Арендатор не доказал, что арендованное помещение было не пригодно для его использования в момент заключения договора, представленные фотографии не свидетельствуют о наличии недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию помещением.

Обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также возможность установления в договоре аренды срока проведения такого ремонта, предусмотрены пунктом 1 статьи 616 ГК РФ.

Понятия реконструкции объекта и капитального ремонта объекта содержатся в пунктах 14-14.3 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым реконструкция объектов капитального строительства и линейных объектов влечет изменения параметров объекта и его частей, капитальный ремонт объектов капитального строительства и линейных объектов связаны с заменой и (или) восстановлением строительных конструкций и (или) элементов таких конструкций и изменением параметров объектов.

В силу пункта 7.1. договора, капитальный ремонт объекта производится арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия Договора при условии письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Как правильно указал суд первой инстанции, сведений о согласовании ИП Мизернюком А.А. с арендодателем перечня строительных работ, их объема и стоимости, в материалах дела не содержится. Акт выявленных дефектов № от ДД.ММ.ГГГГ года, заказ-наряд № от ДД.ММ.ГГГГ года выполнены без участия представителя арендодателя.

При таких обстоятельствах производство арендатором работ по капитальному ремонту в отсутствие предварительного согласования с арендодателем не может служить основанием для возникновения у последнего, обязанности по возмещению указанных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 3 июля 2018 года изменить, изложив второй абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя Мизернюка А.А. в пользу Рожкова В.В. задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> копеек, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.»

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мизернюка А.А. – без удовлетворения.

    Председательствующий

Судьи

Судья Дмитриева Д.Е.