Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-446/2014 (2-5185/2013;) ~ М-5211/2013 от 13.11.2013

Дело № 2-446/14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2014 года

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего (судьи): Малиновской И.Э.

При секретаре: Гавриковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина М.Ю. к Администрации г.Смоленска о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, с возложением обязанности по выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое

у с т а н о в и л:

Никитин М.Ю. обратился в суд с иском к Администрации г.Смоленска о признании незаконным отказ в переводе жилого помещения в нежилое, с возложением обязанности по выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое сославшись на то, что органом местного самоуправления ему было отказано в осуществлении подобного перевода, по причине не предоставления документов, определенных Жилищным кодексом РФ, а именно не предоставления подготовленного и оформленного проекта переустройства и перепланировки переводимого помещения, содержащего согласие собственников либо решения общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме на перепланировку затрагивающую общее имущество в многоквартирном доме. Указывает, что для перевода жилого помещения в нежилое не требуется согласие собственников жилых помещений дома, поскольку выполнение им работ по переводу является перепланировкой помещения, а не реконструкцией и не влечет за собой изменения границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, не повлияет на прочность и устойчивость дома и может быть выполнен без согласия собственников других помещений.

Никитин М.Ю. извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился его представитель Ф. поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям приведенным выше и изложенным в иске.

Представитель Администрации г.Смоленска А. иск не признала, указав на невозможность сохранения квартиры в перепланированном состоянии, ссылаясь на наличие объективных данных свидетельствующих о нарушении прав и законных иных лиц произведенной как перепланировкой так и переводом квартиры расположенной в блочном панельном доме на первом этаже, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований просит отказать, поддержав доводы приведенные в письменных возражениях на иск, так же считает.

Представители ТСЖ «УЖСК» - Р. и В.возражали против заявленных истцом требования, сославшись на недопустимость производства работ заплани- рованных истцом, принимая во внимание в том числе и принятое общим собранием решение, против которого проголосовало большинство собственников многоквартирного дома.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что Никитин М.Ю. является сособственником жилого помещения – <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию г.Смоленска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое для использования под офисное помещение, предоставив необходимые документы в соответствии с требованиями норм действующего законодательства.

Постановлениями Администрации г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ №1854-адм истцу отказано в осуществлении перевода квартиры в нежилое помещение ввиду непредставления необходимых для этого документов, определенных Жилищным Кодексом РФ.

Согласно уведомления администрации г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ в переводе жилого помещения <адрес> в нежилое отказано в виду ввиду непредставления необходимых для этого документов, определенных Жилищным Кодексом РФ, а именно не предоставления подготовленного и оформленного проекта переустройства и перепланировки переводимого помещения, содержащего согласие собственников либо решения общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме на перепланировку затрагивающую общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу ч.1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ (п. 3 ч.1 ст. 24 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с п."в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Часть 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно акта № о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией г. Смоленска по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, согласования переустройства и перепланировки жилых помещений Никитину М.Ю. в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое отказано в связи с невозможностью перевода его в жилое.

Из рабочего проекта перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое под офисное помещение и пояснительной записки, составленных инженером К. АНО «Зодчий», следует, что перепланировке подлежит жилое помещение первого этажа существующего многоэтажного жилого дома. Перепланировка предусматривает устройство нового входа в габаритах существующего оконного проема, демонтаж ненесущих перегородок, демонтаж оконных блоков, монтаж оконных блоков и дверного блока, устройство новых перегородок, дверей, устройство крыльца, устройство козырька, устройство ограждения крыльца

На прилегающей к объекту участке территории предусматривается размещение входа с площадками входа, устройство входных ступеней, благоустройство территории. Устройство газона предусмотрено на площади 124,0 кв.м., укладка бортового камня на площади 45,0 кв.м., дорожки и отмостка составляет 36,0 кв.м. территории. Для парковки автомобилей предусмотрено два парковочных места

Из планов помещений до и после перепланировки следует, что предусматривается разборка существующей подоконной части, в результате устройства входной группы балкон, площадь которого не входила в состав жилого помещения, становится тамбуром, составной частью нежилого помещения.

Выше приведенные обстоятельства в ходе судебного разбирательства подтвердила, допрошенная в качестве свидетеля К. инженер АНО «Зодчий», из объяснений которой так же следует, что предусмотренные проектом работы не повлияют на конструктивные элементы многоквартирного дома, осмотр которого производился визуально без применения каких либо технических средств.

В данном случае имеет место реконструкция здания, так как предусмотренные работы связаны с изменением фасадной части здания, их выполнение повлечет изменение входов, и создание новой входной группы на месте оконного проема устройство площадки входа и ступенек крыльца, в результате чего происходит пользование общего имущества многоквартирного дома - фундамента, стены здания, расположенной под окном, балконных плит (не по назначению), в результате чего изменяются параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к имуществу истца общего имущества многоквартирного дома, поэтому на такую реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом из приведенного выше следует, что выполнение проектируемых работ связанных с переводом жилого помещения в нежилое повлечет за собой не только изменение фасада здания, но и уменьшение доли общего имущества собственников многоквартирного дома.

Кроме того, в соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Включение в состав нежилого помещения тамбура, находящегося в пределах внешних контуров нежилого помещения, предназначенного исключительно для использования и обслуживания данного нежилого помещения, повлечет изменение параметров жилого дома и его площади, в результате чего произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, так как в связи с увеличением общей площади помещения заявителя увеличивается ее и, соответственно, уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, а в будущем - и на земельный участок.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме.

Из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, в котором приняло участие 100 процентов от общего количества голосов в доме. За решение об устройстве отдельного входа и устройство ступеней для перевода квартиры заявителя в нежилое помещение проголосовало 1,6 процентов из принявших участие в голосовании, против проведения данных работ 98,4 процента собственников.

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ указанное решение было принято правомочным (с наличием кворума) общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме не было принято в соответствии с действующим законодательством решение о его реконструкции.

Следовательно, при наличии данного обстоятельства с учетом изложенных правовых норм Никитину М.Ю. правомерно было отказано в переводе жилого в нежилое помещение в связи с отсутствием согласия собственников жилого дома.

Довод представителя истца о том, что в данном случае не требовалось согласие собственников дома при переводе жилого помещения в нежилое, положения ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое предоставления согласия собственников помещений в многоквартирном доме, являются не состоятельными.

Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылки представителя истца на то, что согласие собственников многоквартирного дома не требуется, так как земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, не свидетельствует об отсутствии необходимости получения согласия всех собственников многоквартирного дома.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, несмотря на то, что земельный участок не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой предполагается устройство отдельного входа в нежилое помещение и благоустройство территории. Занятие данной части земельного участка ведет к невозможности его использования в том размере, который существовал бы до обустройства входа в помещение и благоустройства территории.

Анализируя указанные выше обстоятельства, приведенные в обоснование доводы сторон и доказательства, заявленные требования Никитина М.Ю. суд находит не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 258 ГПК РФ, суд

решил:

Никитину М.Ю. в иске к Администрации города о признании незаконным и отмене постановления Администрации г.Смоленская № 1854-адм от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, с возложением обязанности выдать разрешение на перевод жилого помещения в нежилое- отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                  Малиновская И.Э.

М.р.и.14.02.2014 г.