Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-29/2021 (2-1240/2020;) от 10.09.2020

№

УИД: 26RS0№-60

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

02 марта 2021 года           <адрес>

Изобильненский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Луценко Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания ФИО7,

с участием истца ФИО4, представителя истца ФИО9, представителя ответчика ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, и считать его недействительным. В обоснование требований она указала на то, что в марте 2018 г. находилась на стационарном лечении в больнице, где познакомилась с ответчицей ФИО5, которая, узнав о том, что истица проживает одна в принадлежащей ей квартире, предложила помощь и уход. В последующем, посмотрев квартиру, ответчица начала оформление документов. Истица полагала, что заключает договор ренты с пожизненным содержанием, однако в действительности ДД.ММ.ГГГГ подписала договор купли-продажи квартиры, при этом стоимость квартиры, оцененную в договоре в 550 000 рублей, истица не получила, тем самым ответчица обманным путем завладела квартирой.

Определением пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, решение Изобильненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной колегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, отменено, дело направлено на новое рассмотерние в суд первой инстанции.

При рассмотрени дела в суде первой инстанции, истцом ФИО4 исковые требования были изменены, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5; аннулировать запись от ДД.ММ.ГГГГ №, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> КН 26:06:121201:1054, площадью 30,4 кв.м.; признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> КН 26:06:121201:1054, площадью 30,4 кв.м.; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО5 на указанную выше квартиру и регистрации права собственности ФИО4 на данную квартиру.

Измененные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ полагая, что ФИО5 оформляет договор ренты с пожизненным содержанием в отношении квартиры ФИО4, расположенной по адресу: <адрес>, ФИО5 обратилась к риэлтору ФИО2, который составил документы для сдачи их в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ). После чего стороны пришли на прием в МФЦ, при специалисте подписали договор, и сдали документы на регистрацию. Договор ФИО4 не читала, т.к. была уверена, что они заключают договор ренты. При этом никаких денежных средств ни наличным путем, ни в виде перечислений, ни до, ни после подписания договора, ответчик истцу не передавала и не перечисляла; никаких документов они больше не подписывали.

Полагет, что ФИО5 ввела истца в заблуждение и завладела квартирой обманным путем. Это в частности и подтверждает и само поведение ответчика ФИО5, которая после того, как стала собственником, никаких мер по выселению истца не предпринимала, и в квартире все это время не появлялась. ФИО4 проживала в квартире, не зная о том, что не является собственником квартиры.

Данное обстоятельство подтверждается также и отсутствием оплаты по договору купли - продажи.

Согласно п. 2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 550 000,00 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей уплачены Покупателем Продавцу до подписания Договора. Но ни до, ни после подписания данного договора ответчик не производила с истцом никаких расчетов. Акт приема-передачи отчуждаемого имущества, также подтверждающего передачу денежных средств, сторонами не подписывался. Соглашения о взаимозачете между истцом и ответчиком не заключались. Все утверждения ответчика, высказанные ранее, о том, что она оплатила за истца все долги в размере стоимости квартиры, надуманны.

В судебном заседании истец ФИО4, а так же представитель истца ФИО9, действующая на основании заявления, исковые требования поддержали в полном объёме, настаивали на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела без её участия.

В судебном заседании представитель ответчика, действующая на основании ордера №С192154 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, исковые требования не признала. Поддержала имеющиеся в материалах дела возраженния и дополнения к возражениям. Просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом представленных извещений, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, с учетом их надлежащего уведомления.

Суд,выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает необходимым измененные исковые требования ФИО4 удовлетворить в полном объеме, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 являлась собственником квартиры общей площадью 30,4 кв.м, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, переход права собственности на имя ответчицы зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ

В пункте 2 данного договора указано, что цена квартиры определена сторонами с учетом сложившихся рыночных цен и качественного состояния недвижимости и составляет 550 000 рублей, которые уплачены продавцу до подписания договора купли-продажи.

В силу части 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор купли - продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Признаком правового содержания договора купли-продажи является реальная возмездность сделки.

Суд, проверяя довод истца о том, что цена квартиры ответчиком уплачена не была, исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 550 000 рублей (пункт 2 договора купли-продажи квартиры), истец сама подписала договор купли-продажи, присутствовала при его регистрации, возражений не высказывала, договор не изучала. Однако, помимо копии договора купли-продажи квартиры, иных документальных доказательств о передаче покупателем денежных средств продавцу в материалах дела не имеется. Кроме того, как установлено в судебном заседании и пордтверждено сторонами, ответчик ФИО5, не передавала денежные средства истцу ФИО4

Сумма, которой аргументирует сторона ответчика, в размере расходов истца в период заключения оспоренной сделки на сумму 67000 рублей, не соответствует реальному эквиваленту рыночной стоимости квартиры и цене договора. Доказательств об ином встречном возмещении цены договора ответчиком не предоставлено.

Суд, исследовав предоставленное Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по <адрес>» в адрес суда дело правоустанавливающих документов №, установил наличие документов, послуживших основанием для регистрации договора купли-продажи в регистрирующем органе, однако данное дело не содержит докуметов, подтверждающих факт о передаче денежных средств.

По материалам дела усматривается, что спорная квартира является единственным жильем истца, из которого она не уходила, зарегистрирована по месту проживания, новый собственник, несмотря на регистрацию права собственности ДД.ММ.ГГГГ, только ДД.ММ.ГГГГ поставил вопрос об освобождении квартиры.

В силу требований части 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

На основании части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Допрошенный свидетель ФИО8, суду показала, что является сотрудником МФЦ в <адрес>. Перед приемом документов она в обязательном порядке выясняет у сторон произведена ли оплата за продаваемую квартиру, на что необходимо получить утвердительный ответ, после чего принимаются документы от участников сделки.

Согласно полученной информации из кредитных организаций, а именно кредитной истории ФИО4, представленной ДД.ММ.ГГГГ АО «Национальное бюро кредитных историй», следует, что ДД.ММ.ГГГГ кредитные обязательства истца были погашены на общую сумму: 11 568,00 + 8 600,00 + 21 976,91 = 42 144,91 рубля.

Данные из отчета кредитной истории ФИО4, представленного ДД.ММ.ГГГГ ООО «БКИ Эквифакс», на которые ссылается представитель ответчика, невозможно использовать в качестве доказательств исполнения истцом кредитных обязательств в апреле 2018 г., поскольку они не содержат размера платежа на дату закрытия кредита (счета).

По договору микрозайма от ДД.ММ.ГГГГ №/OFF/18.12 с ООО «ЦЭК» (06.02.202018 г. приобретатель права ООО МКК «ФАСТМАНИ.РУ») в отчете указано, что всего по кредиту выплачено 14 656,00 рублей, при этом в материалах дела имеется квитанция к приходно-кассовому ордеру №.24 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 600,00 рублей, по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № ЗБЛ-1/С/18.19 с ООО МКК «ФИО3» в отчете указано, что всего по кредиту выплачено 36 006,00 рублей, при этом в материалах дела имеется квитанция к приходно-кассовому ордеру №ЗБЛ-1/01/267 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 21 976,91 рублей, а также аналогичный ответ данной кредитной организации от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Но при этом в материалах дела не имеется доказательств передачи истцу денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а тем более, погашения ФИО4 кредитных обязательств чужими денежными средствами. То есть ответчик не представил доказательств (согласно ст. 56-57 ГПК РФ) погашения кредитов истца средствами ответчика, суммой эквивалентной цене спорной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Признаком правового содержания договора купли-продажи является реальная возмездность сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ответчик не исполнил обязательства об оплате покупной цены имущества в соответствии с условиями договора.

Одним из способов защиты гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истца причинение ущерба в значительной степени, так как истец лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец не получила встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ей недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

При указанных обстоятельствах, на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты недвижимости.

Доказательств пожтверждающих факт оплаты по договору купли - продажи спорной квартиры суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Измененные исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли -продажи и возврате недвижимого имущества удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5.

Аннулировать запись от ДД.ММ.ГГГГ №, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> КН 26:06:121201:1054, площадью 30,4 кв.м.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> КН 26:06:121201:1054, площадью 30,4 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО5 на указанную выше квартиру и регистрации права собственности за ФИО4 на данную квартиру. Взыскать с ФИО5 в доход государства государственную пошлину в размере 8 750 ( восемь тысяч семьсот пятьдесят ) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Изобильненский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья             Е.Ю. Луценко