Решение по делу № 2-2357/2019 ~ М-2107/2019 от 04.07.2019

Дело №2-2357/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд в составе:

председательствующий судья Утянский В.И.,

при секретаре Евсевьевой Е.А.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании 28 августа 2019г. в г. Ухте гражданское дело по исковому заявлению Никифорова А.В. к Королевой Е.В. о взыскана задатка, штрафа, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Никифоров А.В. обратился в суд с иском к ответчикам, указав в обоснование исковых требований, что 16.11.2018г. между ним и ответчиком и Агентством недвижимости «Новострой» в лице ИП Танасова А.С. был заключен договор по подготовке пакета документов, необходимых для приобретения жилого помещения – квартиры по адресу: .... ул. М.К.Сидорова, д. 7, кв. 13. Исполнитель обязался подготовить пакет документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры, регистрации сделки и права собственности в Управлении Росреестра. Стоимость услуг составляет 30000 руб. Истец произвел оплату услуг агентства, что подтверждается квитанцией №000104 от 16.11.2018г. Однако работы по договоры не выполнены, квартира в собственность истца не оформлена. Кроме того, 16.11.2018г. истец заключил с Королевой Е.В. (Продавец) предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... ул. М.К.Сидорова, д. 7, кв. 13, стоимостью 2580000 руб. Согласно п. 3.1 договора Покупатель вносит Продавцу задаток в размере 50000 руб., оставшуюся сумму 2530000 руб. оплачивает после заключения основного договора, но не позднее 16.02.2019г. Квартира приобреталась за счет личных и кредитных (ипотечных) средств. Согласно требованиям ПАО «Сбербанк России» обязательным условием для оформления кредита является оценка рыночной стоимости объекта и полное соответствие помещения технической документации. Истцом была проведена оценка приобретаемого объекта. Согласно отчета №648/18 от 03.12.2018г. ИП Щеглова М.А. на дату оценки планировка квартиры не соответствует представленной технической документации, поскольку в квартире проведена перепланировка. Тем самым, квартира имела существенный недостаток, не оговоренный Продавцом. Претензии истца ответчиками оставлены без удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика ИП Танасова А.С. денежные средств, оплаченные по договору, 30000 руб., неустойку в размере 30000 руб. (за период с 17.02.2019г. по 24.05.2019г.), компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф в размере 50% взысканных сумм, взыскать с ответчика Королевой Е.В. сумму задатка 50000 руб., штраф по п. 4.3 предварительного договора в размере 50000 руб., взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате услуг представителя 10000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности представителю 1500 руб., взыскать с ответчика Королевой Е.В. расходы по государственной пошлине 3200 руб.

03.07.2019г. исковые требования представителем истца Лобановым И.Н. письменно уточнены. Истец отказывается от исковых требований к ИП Танасову А.С. в части взыскания оплаченных по договору денежных средств в сумме 30000 руб., просит взыскать с ИП Танасова А.С. неустойку в размере 30000 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф в размере 50% взысканных сумм, расходы по оплате услуг представителя 5000 руб.

Определениями суда производство по делу в части требований о взыскании оплаченных по договору денежных средств в сумме 30000 руб. прекращено, а требования к Королевой Е.В. выделены в отдельное производство.

Истец Никифоров А.В. и ответчик Королева Е.В. в суд не прибыли, извещены надлежащим образом.

Представитель истца Лобанов И.Н. на исковых требованиях настаивает.

Представитель ответчика Вершинина Н.М. полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 309 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3,5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как следует из материалов дела, 16.11.2018г. Никифоров А.В. (Покупатель) заключил с Королевой Е.В. (Продавец) предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ...., ул. М.К.Сидорова, д. 7, кв. 13, стоимостью 2580000 руб. Согласно п. 3.1 договора Покупатель вносит Продавцу задаток в размере 50000 руб., оставшуюся сумму 2530000 руб. оплачивает после заключения основного договора, но не позднее 16.02.2019г.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из вышеприведенных положений предварительного договора усматривается, что стороны определили, что денежная сумма, указанная в п. 2, является задатком и влечет за собой правовые последствия для задатка, предусмотренные нормами ст. ст. 380, 381 ГК РФ.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает императивных правил о заключении соглашения о задатке отдельно от основного договора и не исключает возможности включения условий о задатке в договор, заключенный в письменной форме.

При достижении соглашения сторон о задатке необходимо либо наличие договора о задатке, либо указание именно о таком условии в основном договоре, в счет которого уплачивается денежная сумма.

Следовательно, условие о задатке было согласовано сторонами предварительного договора.

Неисполнение договора купли-продажи квартиры, как указывает заявитель в исковом заявлении, допущено Продавцом, то есть стороной, получившей задаток, в результате чего он должен быть возвращен Покупателю.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, результатом чего является возврат задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Из дела следует и сторонами не оспаривается, что квартира приобреталась истцом за счет собственных и заемных средств, в связи с чем одним из условий для предоставления кредита являлось предоставления отчета о стоимости жилого помещения.

Согласно отчета №648/18 от 03.12.2018г. ИП Щеглова М.А. на дату оценки планировка квартиры не соответствует представленной технической документации, поскольку в квартире проведена перепланировка. В помещении №1 организована перегородка с дверным проемом в продолжение существующей между помещением №1 и помещением №4, с образованием гардеробной за счет площади помещения 31. В образованном помещении гардеробной организован встроенный шкаф, несущие/капитальные стены не затронуты.

При этом, согласно представленного технического паспорта жилого помещения от 12.12.2011г. указанные изменения планировки в технической документации не зафиксированы.

Суд обращает внимание, что факт перепланировки жилого помещения не оспаривался представителем ответчика в судебном заседании, равно как и не оспаривалось то обстоятельство, что перепланировка не была «узаконена».

Тем самым, квартира имела недостаток, документально не оговоренный и не оформленный Продавцом. Доводы ответчика о несогласии с представленным отчетом оценщика подлежат отклонению как не относящиеся к предмету спора, поскольку сам по себе факт перепланировки не оспаривается сторонами и доводов, опровергающих выводы оценщика в данной части не представлено.

Уведомлением от 31.01.2019г. Никифоров А.В. в связи с изложенными обстоятельствами, а также необходимостью несения дополнительных финансовых затрат по оформлению технической документации по перепланировке, предложил Продавцу заключить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в котором определить иную стоимость жилого помещения (2400000 руб.). Факт направления указанного уведомления с проектом дополнительного соглашения, а также получения его ответчиком по делу не оспаривается.

Тем самым, истец со своей стороны предпринял меры к выполнению своих обязательств по предварительному договору.

Вместе с тем, по делу не оспаривается, что ответчик оставил уведомления истца без надлежащего реагирования, ответ не предоставлялся. В свою очередь, продавцом квартиры не предпринималось никаких мер к заключению основного договора купли-продажи, соответствующие требования/уведомления покупателю не направлялись.

Тем самым, по делу достоверно установлено, что предварительный договор был не исполнен по причине отсутствия у Продавца надлежащей технической документации для приобретения Покупателем жилого помещения, принадлежащего ответчику. Следовательно, договор не исполнен стороной, получившей задаток, и, следовательно, должен быть возвращен другой стороне.

Вместе с тем, толкование условий договора в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ указывает на то обстоятельство, что в самом предварительном договоре не содержится никаких условий о том, что в квартире осуществлена перепланировка. П. 7 данного договора также данное обстоятельство не подтверждает, поскольку из текста договора не следует, что при его заключении покупателю предоставлялась вся необходимая техническая документация на жилое помещение.

Доводы стороны ответчика о несогласии с иском в связи с отказом банка в предоставлении истцу кредитных средств подлежат отклонению.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательств того, что ответчик обращался к истцу в установленные соглашением сроки по поводу заключения основного договора купли-продажи, тем самым, не доказана невиновность стороны ответчика.

Материалами дела установлено, что до 16.02.2019г. истец не утратил заинтересованности в заключении основного договора, и не отказался от намерений по его заключению.

Договор не был заключен из-за ненадлежащей технической документации приобретаемой недвижимости на 16.02.2019г. При установленных обстоятельствах, за неисполнение договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчик.

В силу п. 4.3 предварительного договора от 16.11.2018г. если основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен по вине продавца, он обязуется возвратить задаток покупателю и оплатить штраф в размере 50000 руб. в срок до 17.02.2019г.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется предусмотренных законом оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о возврате денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи в качестве задатка. С ответчика в пользу истца следует взыскать сумму задатка 50000 руб., а также штраф 50000 руб., всего 100000 руб.

Согласно ст. 100 ч. 1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. При этом в силу ст. 100 ГПК РФ понятие разумности пределов и учета конкретных обстоятельств следует соотносить с объектом судебной защиты, размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004г. № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

В силу ст. 98 ГПК РФ понесенные по делу судебные расходы взыскиваются с пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При определении размера взыскиваемых судебных расходов суд учитывает сложность дела, длительность судебного разбирательства, объем проделанной представителем истца работы. Тем самым, взыскание в счет расходов по оплате услуг представителя 10000 руб. с истца будет противоречить вышеприведенным требованиям. Следовательно, в счет расходов по оплате услуг представителя взыскать 5 000 руб.

Кроме того, суд полагает необходимым взыскать расходы по оплате государственной пошлины 3 200 руб.

Вместе с тем, как разъяснил Верховного Суда РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу (абз. 3 п. 2). Из представленной в материалы дела доверенности не следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или конкретном судебном заседании. Полномочия представителя истца не ограничены лишь представительством в судебных органах. Кроме того, указанная доверенность представлена в виде копии, а не оригинала. В силу изложенного, расходы по оформлению доверенности не подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Взыскать с Королевой Е.В. в пользу Никифорова А.В. денежные средства в сумме 100000 рублей, судебные расходы и издержки 8200 рублей, а всего 108200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (мотивированное решение – 2 сентября 2019г.).

Судья В.И. Утянский

11RS0005-01-2019-003432-78